Allt du behöver veta om reglerna för 1031-utbyte – KW Utah – KW Utah

Vi använder runda tal, utesluter många variabler och utgår för enkelhetens skull från en total värdestegring på 20 % under varje femårsperiod. Det första köpet nedan gjordes med 20 % i handpenning, som sedan återinvesteras i den andra fastigheten och så vidare.

Det finns fem vanliga typer av 1031-utbyten som oftast används av fastighetsinvesterare. Dessa är:

1. Fördröjt utbyte där en fastighet säljs – eller överlåts – och en ersättningsfastighet (eller ersättningsfastigheter) köps under det tillåtna tidsfönstret.

2. Fördröjt/simultanutbyte där ersättningsfastigheten köps samtidigt som den aktuella fastigheten säljs.

3. Fördröjt omvänt utbyte där ersättningsfastigheten köps innan den aktuella fastigheten överlåts.

4. Fördröjt byggnadsbyte med den nuvarande fastigheten ersatt med en ny fastighet byggd för att passa investerarens behov.

5. Fördröjt/simultan byggnadsbyte med den byggda fastigheten köpt innan den nuvarande fastigheten säljs.

Enligt avsnitt 1031 i Internal Revenue Code är liknande utbyten:

Släktgodsberättigade typer av liknande egendomar för 1031-utbyten

Att använda ett 1031-utbyte med uppskjuten beskattning kräver planering i förväg. De tre primära 1031-utbytesreglerna att följa är följande:

1. Ersättningsfastigheten ska vara av samma eller högre värde som den som säljs

2. Ersättningsfastigheten måste identifieras inom 45 dagar

3. Ersättningsfastigheten måste köpas inom 180 dagar

För att få ut det mesta av ett 1031-utbyte, bör fastighetsinvesterare identifiera en ersättningsfastighet eller ersättningsfastigheter som har samma eller högre värde som den fastighet som säljs. Det finns tre sätt att göra detta:

• Identifiera upp till tre fastigheter oavsett värde, eller

• Identifiera obegränsat antal fastigheter så länge det sammanlagda värdet inte överstiger 200 % av den fastighet som ersätts, eller

• Identifiera obegränsat antal fastigheter så länge de förvärvade fastigheterna är värderade till 95 % eller mer av den fastighet som ersätts

Det fruktade identifieringsfönstret på 45 dagar och hur förhandsberedskap lönar sig

180-dagar för att köpa ersättningsfastigheten

1031-utbyten fungerar även med belånad fastighet

Här är ett exempel på hur ett 1031-skatteuppskjutet utbyte fungerar i verkligheten. För att hålla det enkelt utgår vi från fem saker:

1. Den nuvarande fastigheten är ett flerfamiljshus med en kostnadsbas på 1 miljon dollar

2. Marknadsvärdet på byggnaden är 2 miljoner dollar

3. Det finns ingen inteckning på fastigheten

4. Avgifter som kan betalas med bytesmedel, t.ex. provisioner och arkiveringsavgifter, har räknats in i kostnaden. basis

5. Kapitalvinstskattesatsen för fastighetsägaren är 20 %

Säljer fastighet utan att använda ett 1031-utbyte

Säljer fastighet med hjälp av ett 1031-utbyte

• Köper multifamiljebyggnaden som en ersättningsfastighet värd minst 2 miljoner dollar och skjuter upp betalningen av kapitalvinstskatt på 200 dollar,000

• Köp det andra flerbostadshuset för 2 dollar.5 miljoner dollar och skjuta upp betalningen av kapitalvinstskatt på 200 000 dollar

• Köp detaljhandelscentrumet för 1 dollar.5 miljoner dollar och betalar 100 000 dollar i kapitalvinstskatt på den beskattningsbara vinsten (eller bytet) på 500 dollar,000

• Köp köpcentrumet tillsammans med en annan fastighet för ett totalt återanskaffningsvärde på mer än 2 miljoner dollar och skjut upp betalningen av kapitalvinstskatt

Hur steg-up basis kan permanent eliminera kapitalvinstskatten

6 saker att komma ihåg om 1031-utbyten

• Fastigheten måste användas för investerings- eller affärsändamål

• Ersättningsfastigheten måste identifieras inom 45 dagar och köpas inom 180 dagar

• Om ersättningsfastighetens värde är lägre än den avstående fastigheten, kallas skillnaden för boot och är skattepliktig

• Opportunity Zones som skapades genom Tax Cuts and Jobs Act of 2017 erbjuder nya möjligheter till skatteuppskjutna investeringar

• 1031-utbyten kan användas även om det finns ett inteckningslån på fastigheten

• Med korrekt bodelningsplanering, kan upplupen uppskjuten kapitalvinstskatt helt elimineras när fastigheter överlåts till arvingar