Arizonas lagar om panträtt för mekaniker och materialleverantörer ger skydd åt parter som tillhandahåller arbete, professionella tjänster, material, maskiner, inventarier eller verktyg för förbättring av fast egendom. Det primära syftet med lagarna är att skydda dem som har tillhandahållit arbete eller material som höjer värdet på annans egendom från farorna med utebliven betalning. Kortfattat kan man säga att varje person eller företag som höjer värdet på en annans fastighet, t.ex. en byggnadsentreprenör, har möjlighet att placera en panträtt på fastigheten för att se till att de får betalt av fastighetsägaren. Det är viktigt att entreprenörer, underentreprenörer och materialleverantörer förstår processen så att de kan genomföra alla nödvändiga steg för att skydda sig själva och sin panträtt på rätt sätt. Domstolarna har inte alltid krävt strikt efterlevnad av varje steg och panträttslagarna tolkas vanligtvis liberalt, men i vissa fall är strikt efterlevnad absolut nödvändig. Generellt sett är det oklokt att riskera sina rättigheter genom att inte följa lagen på ett korrekt sätt när det är relativt enkelt att följa lagen strikt. Genom att inrätta och följa bästa praxis i din verksamhet kan du skydda din rätt till panträtt och din förmåga att få betalt. I den här artikeln kommer du att gå igenom den grundläggande processen för panträtt så att du kan förstå den rättsliga ramen och utveckla bästa praxis. Den här artikeln är inte avsedd att vara en uttömmande förklaring av Arizonas panträttslagstiftning och dess invecklade detaljer; den ska faktiskt absolut inte ersätta specifik juridisk rådgivning i händelse av att du stöter på panträttsproblem eller frågor. Om du är osäker bör du söka kompetent juridisk hjälp innan det är för sent.
Skyddade projekt – I Arizona gäller mekanikers och materialisters panträtt endast för privata byggprojekt, inte offentligt ägda projekt som skolor eller vägar. Personer och företag som levererar arbetskraft eller material till ett offentligt byggprojekt har ingen panträtt, utan är i stället vanligtvis skyddade av projektspecifika betalnings- och resultatgarantier. Det finns också begränsningar som gäller ägarboende.
Skyddade personer – Generellt sett har varje person som tillhandahåller arbete, professionella tjänster, material, maskiner, inventarier eller verktyg i samband med uppförandet, ombyggnaden eller reparationen av en byggnad eller annan strukturell förbättring rätt att göra anspråk på panträtt. Det finns dock flera sakspecifika begränsningar av detta allmänna uttalande:
- En leverantör som levererar material till en annan leverantör har troligen ingen panträtt
- En underentreprenör till en underentreprenör har troligen ingen panträtt
- Olicensierade entreprenörer har ingen panträtt om det krävdes licens för att utföra det utförda arbetet
Om du ställs inför ett scenario som inbegriper någon av de tre begränsningarna bör du omedelbart konsultera en advokat för att utvärdera det specifika scenariot och lämpliga åtgärder.
Förhandsbesked om 20 dagar – För att en panträtt ska kunna registreras på ett korrekt sätt krävs det enligt Arizonas lag att alla personer (utom de som utför arbete mot lön) ger följande personer/enheter ett skriftligt förhandsbesked om 20 dagar om dina panträttigheter:
- ägaren (eller den förmodade ägaren)
- generalentreprenören (eller den förmodade generalentreprenören)
- byggnadslånegivaren (i förekommande fall), och
- den person med vilken fordringsägaren har ingått ett avtal
Sålunda måste en leverantör till en underentreprenör skicka ett 20-dagarsmeddelande till underentreprenören, generalentreprenören, ägaren och byggnadslånegivaren.
Det preliminära 20-dagarsmeddelandet är ett skriftligt meddelande om en potentiell panträttsinnehavare som ges innan en mekanisk panträtt registreras. Det är inte en panträtt, utan är i stället helt enkelt som att säga ”Jag kan lämna in en panträtt på fastigheten senare om jag inte får betalt”. Om du betalar mig i enlighet med vårt avtal kommer jag aldrig att lämna in en panträtt.” Meddelandet ska följa särskilda lagstadgade former och processer.
Meddelandet måste lämnas inom 20 dagar från det att du först påbörjar arbetet eller levererar material eller utrustning till projektet för att skydda hela beloppet av dina rättigheter och din betalning. I själva verket ”når meddelandet tillbaka” och skyddar 20 dagar innan det skickas. Om du alltså påbörjar ett projekt dag 1 och skickar meddelandet före dag 21 är du skyddad för allt arbete och material som levererats eller utförts. Om du gav meddelandet på dag 35, sträcker sig meddelandet 20 dagar bakåt i tiden och skyddar dig från dag 15 och framåt. Din panträtt, och därmed din möjlighet att genom panträttslagstiftningen utkräva betalning för arbete och material, för dagarna 1-14 går förlorad. Att ge detta meddelande är ett absolut krav för att kunna hävda din panträtt senare.
En del entreprenörer och underentreprenörer är tveksamma till att skicka dessa meddelanden av rädsla för att de ska uppröra kunden eller generalentreprenören. Denna rädsla är dock obefogad. Som nämnts ovan är meddelandet inte en panträtt. Det är inte ett hot om att lämna in en panträtt. Det förmedlar inte heller budskapet att du inte litar på kunden eller generalentreprenören. Budskapet det förmedlar är att du känner till lagen och vill se till att alla följer den. Så är det. Alla erfarna generalentreprenörer, underentreprenörer och klienter förväntar sig att du ger 20-dagars förhandsbesked. Faktum är att underlåtenhet att ge ett sådant meddelande kan förmedla ett eget budskap: att du är osofistikerad och inte känner till lagens grunder.
Registrering av panträtt – Registrering av panträtt kan bli nödvändig för att säkerställa betalning om du är obetald för länge efter det att projektet har slutförts. Om du har slutfört projektet och inte har fått betalt bör registrering av panträtt övervägas omgående. Det finns strikta tidskrav som måste följas för att bibehålla din panträtt. I allmänhet är ”tidsfristen” för att registrera en panträtt 120 dagar efter det att projektet har slutförts, såvida inte ett ”meddelande om slutförandet” har registrerats korrekt av generalentreprenören eller projektägaren i länet och delgivits dig. Med ”slutförande av projektet” menas att hela projektet är slutfört, inte bara en underentreprenörs eller leverantörs enskilda del av projektet. Om du inte har fått betalt inom 50 dagar efter det att projektet har slutförts och ett meddelande om färdigställande har registrerats, bör du omedelbart rådgöra med en advokat för att se till att du bibehåller din panträtt och maximerar dina chanser att få betalt. Om du inte har fått betalt inom 100 dagar efter det att projektet har slutförts och ett meddelande om färdigställande inte har registrerats, bör du rådgöra med en advokat för att se till att du behåller din panträtt och maximerar oddsen för att få betalt.
Arizonas panträttslagar är ganska tekniska, men de är lätta att följa när du väl känner till grunderna. Om du vet vilka projekt som är skyddade, vem som är skyddad och vilka lagstadgade krav som gäller, bör det vara relativt enkelt att skydda dina intressen i varje enskilt projekt som du är inblandad i. Om du vill prata om dina panträttsprocesser, har frågor eller inte har fått betalt efter att ett projekt har slutförts, tveka inte att kontakta mig på 480-344-4597 eller gå till davismiles.com för att begära en konsultation.
.