Breaking Down The Double Closing Wholesale Strategy

Varligt bra grossister är smarta nog att inte underhålla en affär utan en ordentlig exitstrategi på plats. Därför ligger de mest produktiva grossisterna i vår tid alltid ett steg före; de vet att förestående grossistaffärer kräver inte bara en exitstrategi utan två. Förmågan att utnyttja flera avslutsalternativ vid varje enskilt avslut är en ära för varje investerare och kan lätt tippa vågen till deras fördel. Av särskild betydelse för dagens grossister är de två vanligaste metoderna för att avsluta en affär: försäljning av ett kontrakt och dubbelt avslut.

Och även om de flesta grossister är benägna att föredra metoden med kontraktsöverlåtelse, ligger det i deras intresse att ha en reservplan på plats: det dubbla avslutet. En dubbel avslutning, som också kallas dubbel escrow, är avsedd att underlätta en grossistaffär i händelse av att ett kontrakt inte kan tilldelas; det är en plan B och en värdefull sådan. Att bekanta sig med den dubbla stängningsfastighetsstrategin som dagens bästa investerare redan känner till kan innebära skillnaden mellan en bra karriär och en fantastisk karriär.

Vad är en dubbel stängning?

En dubbel stängning är en alternativ grossiststrategi till den mycket populära kontraktsförsäljningsmetoden. Mer specifikt kommer dock dubbla avslutningar att bevittna hur en investerare faktiskt köper en fastighet, för att sedan vända sig om och sälja den ganska snabbt – därav namnet dubbla avslutningar. Vid en dubbel stängning avslutar en investerare bokstavligen två oberoende affärer (en med den ursprungliga säljaren och en med den slutliga köparen). När allt är sagt och gjort skiljer sig en double close inte så mycket från hur du vanligtvis köper och säljer en fastighet; det sker bara på mycket kortare tid. Det är inte ovanligt att dubbla avslut sker under timmar, dagar eller veckor.

För att sätta saker och ting i perspektiv har ett dubbelt avslut två separata transaktioner. Den första transaktionen kommer att ske mellan bostadens ursprungliga säljare och den investerare som avser att grosshandla fastigheten. Den andra transaktionen sker alltså mellan ingen annan än grossisten och den nya köparen. Det är en viktig distinktion att göra, eftersom en double close måste bestå av två enskilda transaktioner, som var och en har sina egna avräkningsutlåtanden.

Den första uppsättningen av avräkningsutlåtanden, som kallas HUD-1, kommer att beskriva de överenskomna siffrorna för affärerna – hur mycket du har förhandlat fram för att köpa fastigheten för. Inte överraskande kommer det andra uttalandet att identifiera hur mycket du har kommit överens om att sälja samma fastighet till en slutlig köpare.

När det är dags att sälja affären till en annan köpare kommer du att ingå ett andra köp- och försäljningsavtal, bara den här gången kommer det att vara beroende av den första avslutningen (den som fick dig att köpa fastigheten från den ursprungliga ägaren). Därför måste du informera om att det finns ett annat avtal som måste avslutas innan det efterföljande avtalet kan gå vidare. För att vara tydlig måste du avslöja allt om den första transaktionen för de parter som är inblandade i den andra transaktionen.

Om du ännu inte har undertecknat några egna avtal om dubbelt avslut rekommenderar jag starkt att du söker juridisk rådgivning. Gör inget förrän en jurist har försäkrat sig om att allt är i sin ordning. En fastighetstransaktion med dubbel stängning är inte precis raketforskning, men många regler måste följas. Med en juridisk representant i ditt hörn finns det ingen anledning till att du inte skulle veta hur man gör en dubbel stängning inom lagens ramar.

Det är värt att notera att under loppet av en dubbel stängning kommer investerare att ådra sig de standardavgifter som är förknippade med en fastighetsavslutning, vilka är direkt korrelerade till den stat där transaktionen äger rum. Dessutom kommer investeraren att läggas till i titelkedjan, eftersom de kortvarigt ägde fastigheten vid ett tillfälle.

Double Close Vs Contract Assignment

Som jag redan har anspelat på finns det två primära grossiststrategier: kontraktsöverlåtelse och double closing. Den sistnämnda har jag redan gått igenom på djupet, men den förstnämnda har flera skillnader som förtjänar din uppmärksamhet, nämligen överföringen av äganderätten, eller avsaknaden av den. Medan en dubbel stängning innebär att grossisten faktiskt köper fastigheten (och därmed ingår i äganderättskedjan), krävs det vid överlåtelse av ett kontrakt inte att grossisten köper fastigheten. I stället kommer grossiststrategier för kontraktsöverlåtelse (även kallad försäljning av ett kontrakt) att innebära att grossister säljer sina rättigheter att köpa den aktuella fastigheten – inte själva fastigheten. Det är värt att upprepa: när du säljer ett kontrakt säljer du inte fastigheten – du säljer faktiskt din rätt att köpa fastigheten till en annan investerare.

Under loppet av en grossisthandel med kontraktsöverlåtelse kommer investeraren att underteckna ett kontrakt med säljaren som ger dem rätten att köpa fastigheten. Kontraktet ger juridiskt sett investeraren ett ”rättmätigt intresse” i den aktuella bostaden; de har ingen fordran på äganderätten. När kontraktsöverlåtelsen sker säljer investeraren därför sina rättigheter inom ramen för de villkor som redan överenskommits med den ursprungliga säljaren.

Till skillnad från en dubbel stängning kommer kontraktsöverlåtelse aldrig att få en investerare att ta över äganderätten till bostaden, och de kommer inte heller att dyka upp i äganderättskedjan. Kanske ännu viktigare är att en kontraktsöverlåtelse vanligtvis inte kräver någon finansiering från investerarens sida. Istället kommer den nya köparen att betala investeraren för rätten att köpa bostaden.

Har en köpare behov av kontanter i en affär med dubbel stängning?

Kontanter är den enskilt mest betydelsefulla formen av kapital när man genomför en dubbel stängning. Om inte annat underlättar kontanter den snabbhet som krävs för att göra ett dubbelt avslut möjligt. Källor till kontanter kan vara, men är inte begränsade till, följande:

• Home Equity Lines of Credit (HELOCs)

• Privata pengar

• Hard Money

• Self-Directed IRAs

När man ska använda dubbel stängning

Den dubbelstängda strategin för grossistförsäljning av fastigheter är vanligtvis bäst förpassad till en reservroll. Därmed inte sagt att dubbel stängning i fastighetsbranschen inte är ett gångbart alternativ, utan snarare att det oftast är bättre att tilldela kontrakt när det är möjligt. Med det sagt är det bästa tillfället att genomföra en dubbel stängning när det inte är ett alternativ att sälja ett kontrakt.

Det finns två primära skäl till att en dubbel stängning bör fungera som ett alternativ till att sälja kontrakt: finansiering och avgifter. Till att börja med kan försäljningen av ett kontrakt slutföras på så lite som några timmar, utan att du behöver någon egen finansiering. Den slutliga köparen är faktiskt den som betalar dig för möjligheten att köpa bostaden. Kanske ännu viktigare är dock att försäljningen av ett kontrakt inte är belagd med de avgifter som har blivit synonymt med fastighetstransaktioner. Som jag redan har nämnt kommer en dubbel stängning att kräva att investerare betalar alla de avgifter och kostnader som vanligtvis följer med transaktioner i fastighetsbranschen. Om du vill undvika att betala ytterligare avgifter är det därför ett bättre alternativ att tilldela ett kontrakt.

Pros And Cons Of Double Closing

Förmågan att genomföra ett dubbelt avslut är ovärderlig för investerare. Men inte olikt någon annan strategi har en dubbel stängning både för- och nackdelar som måste vägas mot varandra. Låt oss ta en titt på några av anledningarna till att investerare kanske vill överväga att genomföra en dubbel stängning och några av anledningarna till att de kanske inte vill göra det.

Pros Of Double Closing

Double closings är ett viktigt verktyg för investerare att ha till sitt förfogande. Här är några av de viktigaste skälen till att det är bra att veta hur man genomför en dubbel stängning

• En dubbel stängning ger fastighetsinvesterare valmöjligheter. Om tilldelningen av ett kontrakt inte fungerar, gör möjligheten att underlätta en dubbel stängning möjligheten att en affär transpirerar mycket mer sannolik.

• I de flesta stater behandlas en dubbel stängning precis som en traditionell stängning, vilket inte kräver en licensierad fastighetsmäklare.

• Grossister behöver inte lämna ut priser till slutköparen eftersom det är en helt annan transaktion.

Cons Of Double Closing

Double closings är inte utan nackdelar, inte minst följande:

• Som namnet antyder innebär double closings dubbelt så mycket arbete. Investerare kommer bokstavligen att avsluta två separata affärer, vilket kräver dubbelt så mycket arbete.

• Double closings kan vara stressande, eftersom det finns flera chanser för obeslutsamma parter att backa ur affären.

• Double closings är olagliga i vissa delstater, så det är viktigt att kontrollera de lokala lagarna innan man går vidare med denna strategi.

• Då dubbla avslutningar inte är vanliga kommer investerare att stöta på avslutningsagenter som antingen inte vet hur man gör det eller helt enkelt inte gör det alls.

• Då dubbla avslutningar har många rörliga delar kan det vara svårt att anpassa scheman för alla som är inblandade i en affär.

Sammanfattning

Sälja ett kontrakt har visat sig vara en gångbar exitstrategi för dagens grosshandlare. Det finns dock många anledningar till att en kontraktsöverlåtelse kanske inte ligger i korten. Därför måste investerare veta hur man genomför en dubbel avslutningsfas; på så sätt kan de öka sina chanser att förverkliga en lyckad affär. Åtminstone kommer tillgång till varje strategi att se till att du kan fullfölja fler affärer.

Nyckelresultat

• Och även om en dubbel avslutningsmetod förvisso är en gångbar strategi för grossistförsäljning är den vanligtvis ett alternativ till kontraktstilldelningsmetoden.
• För att göra en dubbel stängning av fastighetsaffärer måste investerare faktiskt genomföra två oberoende transaktioner.
• För att göra en dubbel stängning av fastighetsaffärer är strategier för dubbel stängning ofta missförstådda, men det gör dem inte mindre gångbara.