Grundläggande krav
Om du funderar på att göra ett avsnitt 1031-utbyte eller om du bara vill veta mer om hur ett utbyte fungerar är detta ett bra ställe att börja lära dig. Denna information är på intet sätt fullständig och i alla fall bör du rådgöra med en professionell skatterådgivare innan du påbörjar ett utbyte.
Avsnitt 1031 i IRC-koden har många bestämmelser som måste följas för att genomföra ett lyckat utbyte. Följande ämnen utgör en delmängd av dessa bestämmelser. Vi presenterar dem här för att skapa en utgångspunkt för att förstå de grundläggande kraven för att framgångsrikt genomföra ett 1031-utbyte och för att presentera möjliga problem som kan fördröja eller diskvalificera ett i övrigt godtagbart utbytesscenario. Som alltid bör du tidigt söka råd hos din revisor och/eller skatterådgivare.
Qualifying Property
Den egendom som du avstår (”Relinquished Property”) måste användas i din handel/verksamhet eller innehas för investeringar och inte för personligt bruk.
Den egendom som du planerar att förvärva (”Replacement Property”) måste också användas i din handel/verksamhet eller innehas för investeringar och inte förvärvas för personligt bruk.
Den avstående egendomen och ersättningsegendomen får inte vara inventarier eller annan egendom som huvudsakligen innehas för återförsäljning inom ramen för den ordinarie verksamheten (”återförsäljaregendom”).
Skatteuppskjutning
För att utbytet ska vara 100 % skatteuppskjutet måste köpeskillingen för ersättningsegendomen motsvara eller överstiga försäljningspriset för den avstående egendomen, och du får inte erhålla kontanter vid avslutandet av den avstående egendomen. Eventuella kontanter eller annan egendom som inte är av samma slag som du får i utbytet kallas ”boot” och kan resultera i en skattepliktig vinst. ”Gamla” skulder måste ersättas med ”nya” skulder eller ”nya” kontanter. Boot som tas emot kanske inte är fullt beskattningsbar om beloppet av boot som tas emot är mindre än den vinst som realiseras vid transaktionen eller om någon lag på annat sätt undantar vinsten från beskattning.
Säljarfinansiering
Även om det är möjligt i vissa fall under en minimal tidsperiod, gör säljarfinansiering transaktionen mer komplicerad och i många fall omöjlig.
Säljintäkter
Försäljningsintäkterna för den återlämnade egendomen får inte tas emot av dig, vare sig faktiskt eller konstruktivt, före köpet av ersättningsegendomen. Intermediären måste hålla dessa medel för att undvika problem med ”konstruktivt mottagande”.
Real Property vs. Personal Property
Möbler, utrustning, viss boskap och annan personlig egendom som överförs tillsammans med den återlämnade egendomen eller ersättningsegendomen är inte ”likadana” som fastigheter och kommer att behandlas som byte, såvida inte ersättningsegendomen också innehåller ”likadana” möbler, utrustning eller annan personlig egendom. Om den behandlas som byte måste du betala skatt på dess värde.
Namnsändringar och avsikt att inneha
Den identiska ägaren av den återlämnade egendomen måste ta över äganderätten till ersättningsegendomen. Om John Smith till exempel säljer Relinquished Property i utbytet måste John Smith ta över äganderätten till Replacement Property, snarare än hans partnerskap, bolag, trust eller hans son/dotter. Ersättningsfastigheten ska förvärvas med avsikt att inneha den. En avyttring inom ett eller två år efter mottagandet kan ifrågasätta avsikten att behålla egendomen.
Skatterådgivning och juridisk rådgivning
The Texas 1031 Exchange Company fungerar som mellanhand i utbytet och praktiserar inte redovisning eller juridik. Du måste förlita dig på råd och råd från din skatterådgivare och/eller advokat för denna bytestransaktion.
Identifiera och köpa ersättningsfastighet
Du måste skriva ett brev som identifierar alla potentiella ersättningsfastigheter till The Texas 1031 Exchange Company eller en lämplig part i transaktionen inom 45 dagar efter överlåtelsen av den avstående fastigheten.
Köpet av ersättningsfastigheten måste vara slutfört inom 180 dagar efter överlåtelsen av den avstående fastigheten. Lagen tillåter några få förlängningar (katastrof- eller stridszonstjänstgöring). All egendom som förvärvas som Replacement Property måste inkluderas i det 45-dagars identifieringsbrev som diskuteras ovan.
Om du identifierar Replacement Property inom den 45 – dagars identifieringsperioden och sedan köper en del men inte all egendom som du har identifierat utan begränsningar, får du inte ta ut några återstående medel från ditt byteskonto förrän 180-dagarsbytesperioden är avslutad. Ett olämpligt uttag från byteskontot förstör transaktionen. För att vara säker får därför medlen inte tas ut förrän utbytesperioden har löpt ut eller förrän alla berättigade fastigheter har köpts.
Förbättring av ersättningsfastigheten
Reparationer eller förbättringar som görs på ersättningsfastigheten efter att du har fått äganderätten räknas inte som en del av kostnaden för ersättningsfastigheten för utbytesändamål. Om omfattande reparationer eller förbättringar är nödvändiga, och om du vill att kostnaden ska återspeglas i ersättningsfastigheten, måste ersättningsfastigheten inledningsvis överlåtas till Qualified Exchange Accommodation Title Holder tills reparationerna är slutförda. För att ingå i utbytet måste förbättringarna ha slutförts senast den 180:e dagen före utbytet. Förskottsbetalda material- eller arbetskostnader är inte berättigade. Det tillkommer ytterligare avgifter när förbättringar görs som en del av utbytet.
Like-Kind Property
Med avseende på fast egendom definieras ”like-kind property” som mark och allt som är permanent fäst vid marken. En ranch kan till exempel bytas ut mot ett motell, en kontorsbyggnad eller ett köpcentrum. Det verkliga marknadsvärdet på möblerna i kontorsbyggnaden som du får är inte ”likadan”, utan betraktas snarare som ”byte” som du fått. Du kommer att betala skatt på det verkliga marknadsvärdet av de mottagna möblerna om du inte också gör ett separat utbyte av personlig egendom genom att köpa ”likadana” möbler.
IRS rapportering Deadline
Du måste rapportera ett skatteuppskjutet utbyte till Internal Revenue Service med hjälp av IRS Form 8824 (Like-Kind Exchanges), tillsammans med din federala inkomstskattedeklaration för det beskattningsår då du säljer den överlåtna egendomen. Du måste förvärva din ersättningsfastighet innan du lämnar in denna inkomstskattedeklaration. Om du därför inte har förvärvat din ersättningsfastighet före deklarationsdatumet för det skatteåret (15 mars eller 15 april för skattebetalare med kalenderår) måste du ansöka om en förlängning av deklarationsdatumet för det skatteår då du sålde den återlämnade fastigheten.
Related Party Exchanges
I de flesta fall kan du inte köpa ersättningsfastighet från en ”närstående part” (familjemedlem eller kontrollerat företag, partnerskap eller stiftelse) så som det begreppet definieras i Internal Revenue Code. Kontakta oss eller din skatterådgivare för mer information om denna term gäller för din transaktion.
Ovanstående information är inte skatte- eller juridisk rådgivning utan presenteras för din information och övervägande. Kontakta din skatterådgivare eller juridiska rådgivare för frågor om hur du genomför ditt 1031-utbyte.