När du var yngre var ditt hem den perfekta platsen. Din rymliga bakgård, skuggad av träd, var en plats där dina barn kunde springa, skratta och leka. Ditt kök, tillsammans med ditt fullt utrustade kylskåp, gav kontinuerligt rikliga måltider för att mätta din växande familj. Ditt vardagsrum och din lya, utrustade med husets TV, fungerade som familjens samlingsplats för att locka varje medlem bort från sina individuella rum för att odla familjens samvaro.
Under dessa år kan du ha trott att det sista du någonsin skulle tänka på skulle vara att lämna det hem som du och din familj älskar. Men när du börjar gå i pension och dina barn har lämnat boet kanske du börjar inse att du föredrar att åldras i ett nytt hem som passar bättre för detta skede i ditt liv.
Varför köpa ett nytt hem som senior?
Kanske är det så att hemmet som perfekt tjänade din växande familj förr i tiden nu verkar för stort för dina nuvarande behov. Att ha ett hus i flera våningar med flera rum och en stor trädgård kanske nu kräver mer arbete än vad du är villig att lägga ner för att underhålla det, och om du är pensionär kanske du föredrar att minska till ett mindre, mer lätthanterligt hem. Eller kanske behöver du ett hem som tillgodoser nya fysiska behov, t.ex. ett hem i en våning med ramper eller ledstänger och bredare dörröppningar. Ett varmare klimat kan vara lockande, eller så kanske du helt enkelt väljer att flytta närmare resten av familjen. Oavsett dina skäl finns det ett genomförbart alternativ för dig som vill åldras i ett nytt hem i stället för i ditt nuvarande.
HECM för köp
I början av 1980-talet godkändes en ny låneprodukt som kallas omvänt hypotekslån som försäkrades av den federala bostadsförvaltningen (Federal Housing Administration, FHA). Detta statligt försäkrade lån för eget kapital, mer specifikt kallat Home Equity Conversion Mortgage (HECM), utvecklades uteslutande för seniorer och undertecknades som lag 1988. Det finansiella verktyget blev en av de enda metoder som gjorde det möjligt för äldre husägare att få tillgång till en del av sitt eget kapital utan att behöva lämna sitt hem eller öka sina månadskostnader. År 2008 utvecklades lånet till att omfatta en ny variant som gav äldre husägare samma fördelar som det traditionella omvända HECM-lånet, men som även gav dem möjlighet att köpa ett nytt hem. Detta lån kallades HECM for Purchase och med den typ av finansiering som det erbjuder kan det vara precis det svar du söker.
Hur fungerar det?
HECM for Purchase är en lösning som gör det möjligt för dig att uppnå två mål i en och samma transaktion: att uppnå en mer passande huvudbostad och att få ett omvänt hypotekslån. Detta kan spara pengar eftersom du bara har en enda uppsättning slutkostnader eftersom det konsoliderar två finansiella transaktioner – att köpa ett hem och finansiera det med ett omvänt hypotekslån – till en.
Med det omvända hypotekslånet HECM for Purchase tillhandahåller låntagaren en handpenning med hjälp av försäljningen av det tidigare hemmet eller andra besparingar. Det egna kapitalet som förvärvats genom handpenningen och det nya hemmets värde används sedan för att beräkna lånebeloppet för det omvända hypotekslånet. Under denna process kan låntagarna behöva uppfylla kraven på förhållandet mellan lån och värde med en betydande handpenning och tillhandahålla verifiering av personlig inkomst och medel. Hela eller delar av de omvända bolånemedlen täcker sedan den återstående kostnaden för bostaden, precis som med ett traditionellt bolån.
Fördelen med att finansiera med ett omvänt bolån är att i stället för att betala tillbaka lånet varje månad över tiden, som med ett traditionellt bolån, skjuts återbetalningen av det omvända bolånet upp till när lånet löper ut (se När förfaller ett HECM för köp? nedan). På så sätt kan äldre låntagare med fasta inkomster finansiera köpet av ett nytt hem utan att behöva betala månatliga amorteringar. Låntagarna är ansvariga för att betala fastighetsskatt, hemförsäkring och för underhåll av bostaden.
Övrig viktig information om HECM for Purchase
Allmänt stödberättigade fastighetstyper
Enfamiljshus och befintliga fastigheter med fyra enheter eller färre är vanligtvis stödberättigade för en HECM for Purchase, och enligt US. Department of Housing and Urban Development (HUD) är följande fastigheter inte stödberättigade:
- Kooperativa enheter
- Nybyggda bostäder där ett Certificate of Occupancy eller motsvarande inte har utfärdats av lämplig lokal myndighet
- Boarding houses
- Bed and breakfast establishments
- Existerande fabrikerade hus som byggdes före den 15 juni 1976; och
- Existerande fabriksbyggda hus som byggts efter den 15 juni 1976 och som inte uppfyller säkerhetsnormerna för byggande av fabriksbyggda hus, vilket framgår av anbringade certifieringsetiketter (t.ex.g., dataskylt och HUD-certifieringsetikett) och/eller saknar ett permanent fundament enligt kraven i HUD:s Permanent Foundations for Manufactured Housing Guide eller bostäder som är installerade eller tidigare har varit bebodda på en annan plats eller plats.
Låntagarens skyldigheter
Obligatorerna enligt HECM for Purchase är desamma som för det traditionella omvända bolånet HECM. Du måste fortsätta att betala fastighetsskatt, hemförsäkring, eventuella avgifter för husägarföreningen och kostnaden för grundläggande underhåll av bostaden för att undvika att lånet inte betalas.
Det finns vissa aspekter av HECM for Purchase som skiljer sig från det traditionella HECM omvända bolånet. Eftersom omvända hypotekslån är avsedda att hjälpa seniorer att åldras på plats måste du flytta in i det nya hemmet inom 60 dagar efter avslutningen, och det nya hemmet måste bli din primära bostad.
När förfaller HECM for Purchase?
Och även om det inte finns något specifikt datum då HECM for Purchase-lånet förfaller till betalning, kan ett fåtal händelser leda till att lånet blir förfallet till betalning. Följande är sådana händelser som skulle orsaka att lånet förfaller till betalning:
- Den sista kvarvarande låntagaren eller den icke-låntagande maken avlider eller lämnar hemmet för att bo någon annanstans i mer än 12 månader i följd.
- Huset säljs.
- Du uppfyller inte låntagarens skyldigheter att upprätthålla betalningen av fastighetsskatter, hemförsäkringar, avgifter till ägarföreningen och grundläggande reparationer av bostaden eller du misslyckas med att uppfylla andra lånevillkor.
En riktig låntagarberättelse
En del låntagare använder nu den här låneprodukten för att hjälpa dem att köpa sitt hus. För American Advisors Groups låntagare Andy och Beatrice Hollimon ledde HECM-lånet för köp till att de fick ett vackert nytt hem: ett tre sovrum på 2 000 kvadratmeter i Lake Worth, Florida.
”Vi ägde vårt hem i St. Louis-området under en längre tid … och vi ville byta plats för pensioneringen”, berättade Andy Hollimon när han förklarade att han och hans fru drömde om att fly från de kalla vintrarna i Mellanvästern och flytta söderut till ett mer tempererat klimat.
Med HECM for Purchase kunde familjen Hollimon sälja sitt gamla hem och köpa ett nytt hem med hjälp av ett omvänt lån. Utan HECM for Purchase skulle kostnaden för deras drömhus ha varit utom räckhåll för dem. Nu njuter de av sitt nya liv utan månatliga amorteringar. Låntagarna är fortfarande ansvariga för att betala fastighetsskatt, hemförsäkring och underhåll av bostaden. Deras berättelse presenterades nyligen i Huffington Post.
En fördel med ett HECM for Purchase omvänt hypotekslån är att du kan undvika att använda alla dina pensionstillgångar för att köpa ett nytt hem. Du kan också avstå från att använda din fasta månadsinkomst till en månadsbetalning av ett hypotekslån, vilket är typiskt för traditionella hypotekslån. Med ett HECM for Purchase har låntagarna tillgång till ett finansiellt verktyg som hjälper dem att: undvika att tömma tillgångarna, förvärva ett mer passande hem och åldras där utan månadsbetalningar på hypoteket. Låntagarna är ansvariga för att betala fastighetsskatt, hemförsäkring och underhåll av bostaden. För mer information om hur detta finansiella verktyg skulle kunna fungera för dig, kontakta ett American Advisors Group HECM for Purchase reverse mortgage-proffs på 1-888-998-3147.
Källor:
Wargo, Buck. ”Par från St Louis använder HECM-hypotek för att köpa drömhus i Florida”. NP. 28 juni 2015. Web. 8 juli 2015. http://www.huffingtonpost.com/buck-wargo/st-louis-couple-uses-hecm-mortgage-to-buy-dream-home-in-florida_b_7662948.html
”Buy a Home with a Reverse Mortgage”. Kiplinger.com. Kiplinger. NP. ND. Web. 24 juni 2015. http://www.kiplinger.com/article/retirement/T037-C000-S004-buy-a-home-with-a-reverse-mortgage.html
”Buying a House with a HECM Reverse Mortgage”. MtgProfessor.com. Mortgage Professor. NP. ND. Web. 24 juni 2015. http://www.mtgprofessor.com/A%20-%20Reverse%20Mortgages/Buying%20a%20House%20With%20a%20HECM%20Reverse%20Mortgage.html
”HECM for Purchase Frequently Asked Questions”. HUD.gov. U.S. Department of Housing and Urban Development. NP. ND. Web. 23 juni 2015. http://portal.hud.gov/hudportal/HUD?src=/program_offices/housing/sfh/hecm/faqs_hecm
Herron, Janna. ”Använd ett omvänt lån för att köpa en bostad?” BankRate.com. Bankrate. NP. ND. 24 juni 2015. http://www.bankrate.com/finance/mortgages/use-reverse-mortgage-to-buy-a-home.aspx
”Selling the HECM for Purchase”. ReverseReview.com The Reverse Review. NP. ND. Web. 23 juni 2015. http://www.reversereview.com/magazine/feature-selling-the-hecm-for-purchase.html