Reverse Mortgage vs. Home Equity Loan vs. HELOC: En översikt
Om du är husägare och minst 62 år gammal kan du kanske omvandla ditt eget kapital till kontanter för att betala för levnadsomkostnader, vårdkostnader, en ombyggnad av hemmet eller vad du än behöver. Detta alternativ är ett omvänt hypotekslån, men husägare har även andra alternativ, bland annat lån för eget kapital och kreditlöften för eget kapital.
Alla tre gör det möjligt för dig att utnyttja ditt eget kapital i hemmet utan att du behöver sälja eller flytta ut ur ditt hem. Det är dock olika låneprodukter och det lönar sig att förstå dina alternativ så att du kan avgöra vilket som är bäst för dig.
Nyckelinformation
- Till skillnad från ett första hypotekslån, där du gör månadsbetalningar till långivaren, är det med ett omvänt hypotekslån långivaren som betalar dig.
- Enligt säljer en långivare av ett omvänt hypotekslån hemmet för att återvinna pengar som betalats ut till husägaren, och eventuellt kvarvarande eget kapital går till dig eller dina arvingar.
- Ett lån för eget kapital innebär en enda klumpsumma som återbetalas i regelbundna avbetalningar för att täcka kapital och ränta (som vanligen är till en fast ränta).
- Likt kreditkort låter HELOCs dig utnyttja din kreditlinje när du behöver den och betalar bara ränta på det du använder.
- Alla tre skuldinstrument har för- och nackdelar som husägare måste ta hänsyn till för att avgöra vilket som är rätt för dem.
Omvänt hypotekslån
Ett omvänt hypotekslån fungerar annorlunda än ett forward-hypotekslån – i stället för att du gör betalningar till en långivare gör långivaren betalningar till dig, baserat på en procentandel av hemmets värde. Med tiden ökar din skuld – eftersom betalningar görs till dig och ränta tillkommer – och ditt eget kapital minskar när långivaren köper mer och mer av det.
Du fortsätter att ha äganderätten till ditt hem, men så snart du flyttar ut ur hemmet i mer än ett år, säljer det eller avlider – eller om du inte betalar fastighetsskatt eller försäkring eller om hemmet förfaller – förfaller lånet till betalning. Långivaren säljer bostaden för att få tillbaka de pengar som betalats ut till dig (samt avgifter). Allt eget kapital som finns kvar i bostaden går till dig eller dina arvingar.
Studiera noga de olika typerna av omvända hypotekslån och se till att du väljer det som fungerar bäst för dina behov. Granska det finstilta – med hjälp av en advokat eller skatterådgivare – innan du skriver på. Bedrägerier med omvända bolån som syftar till att stjäla kapitalet i ditt hem riktar ofta in sig på äldre vuxna. FBI rekommenderar att du inte svarar på oönskade annonser, att du är misstänksam mot personer som påstår att de kan ge dig ett gratis hem och att du inte tar emot betalningar från privatpersoner för ett hem som du inte har köpt.
Observera att om båda makarna har sitt namn på lånet kan banken inte sälja huset förrän den efterlevande maken avlider – eller om de situationer med skatt, reparationer, försäkringar, flyttning eller försäljning av huset som anges ovan inträffar. Par bör undersöka frågan om den efterlevande maken noggrant innan de går med på ett omvänt hypotekslån.
Det kan också finnas andra nackdelar, bland annat höga slutkostnader och möjligheten att dina barn inte får ärva familjehemmet. Ränta som tas ut på ett omvänt lån ackumuleras i allmänhet tills lånet sägs upp.
Diskriminering vid utlåning av hypotekslån är olaglig. Om du tror att du har blivit diskriminerad på grund av ras, religion, kön, civilstånd, användning av offentligt stöd, nationellt ursprung, funktionshinder eller ålder finns det åtgärder du kan vidta. Ett sådant steg är att lämna in en rapport till Consumer Financial Protection Bureau eller till U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD).
Home Equity Loan
Likt ett omvänt hypotekslån kan du med ett home equity loan omvandla ditt eget kapital i hemmet till kontanter. Det fungerar på samma sätt som ditt primära hypotekslån – faktum är att ett lån för eget kapital också kallas för ett andra hypotekslån. Du får lånet som en enda klumpsumma och gör regelbundna betalningar för att betala av kapital och ränta, som vanligtvis är en fast ränta. Men till skillnad från ett omvänt hypotekslån behöver du inte vara 62 år för att få ett sådant.
Home Equity Line of Credit (HELOC)
Med en home equity line of credit (HELOC) har du möjlighet att låna upp till en godkänd kreditgräns, efter behov. I det avseendet fungerar en HELOC mer som ett kreditkort.
Med ett vanligt hemlån betalar du ränta på hela lånebeloppet, men med en HELOC betalar du bara ränta på de pengar du faktiskt tar ut.
Den fasta räntan på ett hemlån innebär att du alltid vet hur stor din betalning kommer att bli, medan den rörliga räntan på en HELOC innebär att betalningsbeloppet varierar.
För närvarande är den ränta du betalar på lån för eget kapital och HELOC:s inte avdragsgill i beskattningen om du inte använder pengarna till hemrenoveringar eller liknande aktiviteter på bostaden som utgör säkerhet för lånen. Före Tax Cuts and Jobs Act från 2017 var ränta på hemskuldebrevslån helt eller delvis avdragsgill i beskattningen. Observera att den här ändringen gäller för skatteåren 2018 till 2025.
Därtill – och detta är en viktig anledning att göra det här valet – med ett lån för eget kapital förblir din bostad en tillgång för dig och dina arvingar. Det är dock viktigt att notera att ditt hem fungerar som säkerhet, så du riskerar att förlora ditt hem till utmätning om du inte betalar lånet.
Viktiga skillnader
Reverse hypotekslån, lån för eget kapital i hemmet och HELOC:s gör det möjligt för dig att omvandla ditt eget kapital i hemmet till kontanter. De skiljer sig dock åt när det gäller utbetalning och återbetalning samt krav, till exempel ålder, eget kapital, kredit och inkomst. Baserat på dessa faktorer är här de viktigaste skillnaderna mellan de tre lånetyperna.
Utbetalning
- Omvänt hypotekslån: månadsbetalningar, klumpsumma, kreditlinje eller någon kombination av dessa
- Lån för eget kapital: klumpsumma
- HELOC: Vid behov, upp till en i förväg godkänd kreditgräns – levereras med ett kredit- eller betalkort eller ett checkhäfte
Återbetalning
- Lån för omvända hypotekslån (uppskjuten återbetalning) förfaller till betalning så snart låntagaren blir betalningsoförmögen i fråga om fastighetsskatter eller försäkringar eller under andra vissa omständigheter.
- Home equity loans innebär månadsbetalningar som görs under en bestämd tid med en fast ränta.
- HELOCs innebär månadsbetalningar som baseras på det lånade beloppet och den aktuella räntan.
Krav på ålder och eget kapital
- Omvänt hypotekslån: måste vara minst 62 år och måste äga bostaden helt och hållet eller ha ett litet lånesaldo
- Lån för eget kapital: Inget ålderskrav och måste ha minst 20 % eget kapital i bostaden
- HELOC: Inget ålderskrav och måste ha minst 20 % eget kapital i bostaden
Kredit- och inkomststatus
- Omvänt hypotekslån: Inga inkomstkrav, men vissa långivare kan kontrollera att du kan betala alla löpande fastighetsavgifter i tid och fullt ut, t.ex. fastighetsskatt och försäkringar
- Home equity loan: God kreditvärdighet och bevis på att du har en stadig inkomst som räcker till för att uppfylla alla finansiella skyldigheter
- HELOC: God kreditvärdighet och bevis på en stadig inkomst som är tillräcklig för att uppfylla alla finansiella skyldigheter
Skattefördelar
- Omvänt hypotekslån: inga, tills lånet avslutas
- Lån för eget kapital: För skatteåren 2018 till 2025 är räntan endast skattemässigt avdragsgill om pengarna användes för kvalificerade ändamål – för att köpa, bygga eller väsentligt förbättra skattebetalarens hem som säkrar lånet
- HELOC: Samma som för ett lån för eget kapital i hemmet
Särskilda överväganden
Med omvända hypotekslån, lån för eget kapital i hemmet och HELOC:s kan du omvandla ditt eget kapital i hemmet till kontanter. Så hur bestämmer man sig för vilken lånetyp som är rätt för dig?
I allmänhet anses ett omvänt hypotekslån vara ett bättre val om du letar efter en långsiktig inkomstkälla och inte har något emot att ditt hem inte kommer att ingå i ditt dödsbo. Om du är gift ska du dock se till att den efterlevande makens rättigheter är tydliga.
Endera ett lån på eget kapital eller en HELOC anses vara ett bättre alternativ om du behöver kontanter på kort sikt, kommer att kunna göra månatliga återbetalningar och föredrar att behålla ditt hem. Båda har betydande risker tillsammans med sina fördelar, så granska alternativen noggrant innan du vidtar någon av åtgärderna.