av Robert J. Burnett
Beräkningen av produktionsroyalties och avdrag för kostnader efter produktion är ett hett ämne för markägare i hela Pennsylvania. Men det finns en annan frustrerande och ofta förvirrande royaltyrelaterad fråga som kan, och faktiskt påverkar värdet på markägarens royalty. Tänk dig till exempel att du undertecknar ett olje- och gasavtal 2015 med en framstående borrare om familjens 100 hektar stora gård i Washington County. Du tillbringar oräkneliga timmar med att förhandla om avtalet och insisterar på en klausul om en royalty på 17,5 procent. I november får du ditt första royaltyutdrag, men royaltyn beräknas inte på 17,5 % utan på 10,5 %. Du är chockad, förvirrad och arg. Borraren informerar dig om att din farfar 1937 överlät en 7-procentig ”royalty interest” till Smith, en person som du aldrig har hört talas om. Borrföretaget säger att det betalar 7 % av din royalty till Smith. Hur är detta möjligt? Hur kan en transaktion från 1937 minska den royalty som du uttryckligen förhandlade fram 2015? Detta dilemma mellan ”royalty” och ”royalty interest” är ganska vanligt och drabbar tyvärr många markägare varje år i Pennsylvania. Nyligen tog Pennsylvanias högsta domstol upp denna unika och förvirrande aspekt av olje- och gaslagstiftningen i målet Rohe mot Meehan.
Den aktuella frågan i målet Rohe gällde en överlåtelse som gjordes 1954 mellan familjen Rohe och Meehan Trust (”1954 års överlåtelse”). Genom 1954 års överlåtelse beviljades Meehan Trust ”en odelad hälftenandel” i ett befintligt olje- och gasarrende mellan familjen Rohe och H.R. Hirzel (”1949 års arrende”). 1949 års hyresavtal hade en tioårig huvudperiod som skulle löpa ut 1959. Flera år senare förvärvade The California Company Hirzels arbetsintresse enligt 1949 års arrendeavtal. År 1955 registrerade California Company ett överlåtelseavtal där man avstod från alla sina rättigheter, titlar och intressen enligt 1949 års hyresavtal.
Omkring sextio år senare undertecknade Rohe-familjens arvingar ett olje- och gasavtal med Chesapeake Appalachia, LLC (”Chesapeake”) om samma 62 tunnland som tidigare var belastat av 1949 års hyresavtal. Efter att det nya hyresavtalet hade undertecknats borrade Chesapeake flera horisontella brunnar. När brunnarna började produceras började Chesapeake hålla inne hälften av familjen Rohes royalties i enlighet med 1954 års överlåtelse. Chesapeake hävdade att 1954 års överlåtelse, som gav Meehan Trust ett femtioprocentigt intresse, fortfarande var tillämplig. Familjen Rohe bestred och ifrågasatte innehållningen och hävdade att Meehan Trusts påstådda royaltyintresse upphörde och avslutades när 1949 års hyresavtal överlämnades. Meehan Trust hävdade å andra sidan att det royaltyintresse som skapades genom 1954 års överlåtelse var ”evigt” och att dess varaktighet inte var begränsad till 1949 års leasingavtal. Rättegångsdomstolen i Sullivan County höll med familjen Rohe och meddelade en summarisk dom i januari 2016.
Frågan i överklagandet var om 1954 års överlåtelse skapade ett evigt royaltyintresse i de kolväten som låg till grund för de 62 acres eller endast ett femtioprocentigt intresse i de produktionsroyalties som genererades i samband med 1949 års arrendeavtal. Denna distinktion är viktig.
Mineralegendomen består i allmänhet av fem separata och skilda komponenter:
- Rätten att utveckla och utvinna de underliggande kolvätena
- Rätten att hyra ut (dvs, den verkställande rätten)
- rätten att erhålla bonus vid undertecknande
- rätten att erhålla fördröjningshyror
- rätten att erhålla produktionsroyalties
Dessa attribut, när de tas samman, kallas ofta för ett ”bundle of sticks”. Varje enskild ”pinne” kan säljas och överlåtas separat av markägaren. Se French v. Chevron, 896 S.W.2d 795, 797 (Tex. 1995) (”Överlåtelse av en mineralfastighet behöver inte avyttra alla intressen; enskilda intressen kan hållas tillbaka eller reserveras av upplåtaren”); Extraction Resources, Inc. v. Freeman, 555 S.W.2d 156 (Tex. Civ. App. 1971) (”ägaren av en mineralfastighet besitter ett knippe av intressen som kan överlåtas eller reserveras separat…”). När en markägare undertecknar ett olje- och gasavtal ”överförs” i praktiken den exklusiva rätten att utveckla och utvinna kolvätena till borraren – de övriga fyra komponenterna behålls och reserveras av markägaren. I utbyte mot överföringen av exploateringsrättigheterna går borraren med på att betala markägaren en ”royalty” på den produktion som genereras från hyresavtalet. Denna ”arrenderättsliga” royalty är separat och skild från den royalty som nämns ovan – den skapas när olje- och gasavtalet förhandlas fram och undertecknas. När markägaren däremot överlåter mineralroyaltyintresset (dvs. punkt 5 ovan) till en tredje person kallas det vanligen för ett icke-deltagande royaltyintresse (”NPRI”). Vanligtvis skapas NPRI genom en uttrycklig upplåtelse eller reservation i en handling och skiljer sig helt från en ”leasehold”-royalty.
Innehavaren av en NPRI har ingen befogenhet att förhandla om eller genomföra ett olje- och gasarrende och har ingen befogenhet att gå in på marken för att utvinna kolvätena. Om ett olje- och gasavtal ingås får innehavaren av NPRI inte heller del i betalningen av signeringsbonusen eller eventuella förseningshyror. Innehavaren har dock en fast och evig rätt till en fastställd procentsats av produktionen av alla kolväten som produceras från området. Med andra ord ligger NPRI i princip vilande tills det sker en faktisk produktion. När produktionen börjar får innehavaren av NPRI automatiskt sin andel av produktionsavgiften, oavsett om han har undertecknat något olje- och gasavtal eller inte. Eftersom ett NPRI är ett fastighetsintresse är det av evig karaktär och kan överföras eller överlåtas som vilken annan egendom som helst.
I Rohe drog Pennsylvanias överdomstol slutsatsen att det påstådda intresse som skapades genom 1954 års överlåtelse inte nådde upp till nivån för ett NPRI. Eftersom språket i 1954 års överlåtelse uttryckligen angav att det femtioprocentiga intresset var begränsat till det befintliga 1949 års hyresavtalet (eller något annat hyresavtal med H.R. Hirzel), menade domstolen att det inte fanns någon avsikt att bevilja ett evigt royaltyintresse i de underliggande 62 acres. Domstolen konstaterade att 1954 års överlåtelse endast var ”en överföring, snarare än en upplåtelse av ett intresse”. När 1949 års arrendeavtal överlämnades 1955 upphörde därför automatiskt det påstådda royaltyintresse som överlåtits till Meehan Trust och återgick till familjen Rohe.
Och även om resultatet i Rohe-ärendet inte var detsamma, är NPRI:er eviga och upphör inte att gälla. Till skillnad från en ”leasehold”-royalty, som löper ut när det underliggande hyresavtalet löper ut, är NPRI knuten till den särskilda fastighet som det hänvisas till i den ursprungliga upplåtelsen eller reservationen. Detta kan vara en källa till frustration för markägare och kan komplicera hyresförhandlingar. Den royalty på 17,5 % som du förhandlade fram kan i själva verket vara endast 10,5 % på grund av den redan existerande NPRI. När en markägare upptäcker att det finns en potentiell NPRI i hans äganderättskedja är det värt att låta en erfaren olje- och gasadvokat granska det ursprungliga instrumentet för att avgöra om NPRI i själva verket är giltigt och bindande.