Teamet på Money Empire har märkt en växande trend inom hypoteksområdet på senare tid – en ökning av lån med korsvis säkerhet. Men vad är de?
För att reda ut detta begrepp talade vi med Money Empire Manager Kayne Wahlstrom och Registered Financial Adviser Goran Loncar.
Vad är kors-säkerheter?
Kors-säkerheter uppstår när flera fastigheter används tillsammans som säkerhet för ett lån från en bank.
Kors-säkerheter uppstår när flera fastigheter används tillsammans som säkerhet för ett lån från en bank. Detta kan på ytan låta bra, men som Kayne förklarar uppstår snart problem när du vill göra förändringar i din portfölj.
”Säg att någon har två fastigheter hos bank A, vardera värda 500 000 dollar för ett totalt tillgångsvärde på 1 000 000 dollar. De har också skulder till ett värde av 700 000 dollar. De vill sälja ett hus för att realisera lite kapital för ett företagsköp eller lite extra pengar. De säger till sig själva: ”Vi kommer att sälja hus B för 600 000 dollar, få 300 000 dollar i bakfickan och lämna skulden mot det andra huset. Men under tiden sedan de först tog lånen har deras inkomster sjunkit och de kan nu inte betala skulden om de säljer en fastighet. De tror att de kommer att få ett rejält kontanttillskott, men banken kommer att säga ”Nej – du måste använda dessa medel för att betala av på din hypoteksskuld.”
Detta betyder dock inte att du inte kan använda flera fastigheter för att säkra flera lån – du måste bara närma dig det på ett annat sätt.”
”Anta att en kund har fastighet A hos bank A och att de har eget kapital i den fastigheten som de vill köpa fastighet B med. Vi får en revolverande kredit eller en övertrassering som inte är utnyttjad på fastighet A, och det blir insatsen för fastighet B, som sedan köps med en separat bank.”
Tvärsäkrade lån blir allt vanligare.Fördelen med att varje fastighet utgör säkerhet för endast ett lån är att det är tydligt för dig hur mycket skuld du har på varje tillgång.
”Om du sedan säljer en av dessa fastigheter vet du exakt hur mycket pengar du kommer att realisera när mäklararvodena och bolånet har betalats.”
Som Göran kortfattat uttryckte det: ”Fastighetsinvestering 101 är att sprida din risk.” Att ha alla dina lån säkrade med en gigantisk aggregerad tillgång kommer att låsa dig till att använda en enda bank, samt onödigt binda alla dina fastighetsinvesteringars förmögenheter.
Vad kan du göra om dina lån har korsvisa säkerheter?
Om dina lån har korsvisa säkerheter för tillfället, hur kan teamet på Money Empire hjälpa dig att ta dig ur den situationen? Kayne förklarade att det skulle börja med en analys av din nuvarande situation.
”Vi skulle titta på din portfölj – totala tillgångar, totala skulder. Vi skulle sedan bestämma vad varje enskild fastighet är värd och börja dela upp din risk på olika banker.”
Fördelen med att arbeta med finansiella rådgivare är att de är en oberoende part – de säljer inte lån, så de kan ge objektiva råd om vad som är bäst för din plånbok. Som Göran förklarade: ”Ofta är din bank den första du kan vända dig till när det gäller finansiella behov, men det är viktigt att komma ihåg att deras verksamhet går ut på att tjäna pengar – de kommer inte att säga: ’För din långsiktiga finansiella hälsa rekommenderar vi att du tar ett lån hos en annan bank’.” En oberoende finansiell rådgivare, å andra sidan, kan man lita på att han eller hon sätter ditt bästa ekonomiska intresse i centrum.
Om du vill veta mer om att arbeta med Money Empire-teamet för din finansiella rådgivning i Auckland, kan du ta kontakt med oss redan idag.