Vad du behöver veta för ett 1031-utbyte i Kalifornien

Om du för närvarande äger en investeringsfastighet kan ett 1031-utbyte vara den perfekta fastighetstransaktionen för dig om du vill köpa en annan fastighet samtidigt som du säljer din nuvarande. Ett 1031-utbyte är ett skatteuppskjutet utbyte som gör att du kan skjuta upp kapitalvinstskatten så länge du köper en annan ”likadan” fastighet. Denna bytesmekanism används av några av de mest framgångsrika fastighetsinvesterarna och kan vara fördelaktig i en mängd olika situationer. Nedan följer en allmän vägledning om ett 1031-utbyte i Kalifornien. Den innehåller detaljer om vad 1031-utbytet är, hur man genomför utbytet och varför utbytet kan vara fördelaktigt för dig. Att förstå de intrikata detaljerna i ett 1031-utbyte bör ske med hjälp av en ”Qualified Intermediary” som är ett professionellt tredjepartsföretag som tillgodoser utbytesprocessen och hjälper dig att undvika att göra kritiska misstag som kan äventyra din skattemässigt fördelaktiga försäljning.

Vad är ett 1031-utbyte?

Ett 1031-utbyte är ett utbyte som sker när du säljer en investeringsfastighet för att köpa en annan. När du byter ut din nuvarande investeringsfastighet mot en annan, måste du vanligtvis betala en betydande summa kapitalvinstskatt. Om denna transaktion kvalificerar sig som ett 1031-utbyte kan du dock skjuta upp dessa skatter på obestämd tid. Detta ger investerare möjlighet att flytta in i en annan fastighetsklass och/eller flytta sitt fokus till ett nytt område utan att drabbas av en stor skattebörda.

De viktigaste kraven för ett 1031-utbyte är följande: (1) måste köpa en annan ”likadan” investeringsfastighet, (2) ersättningsfastigheten måste vara av samma eller högre värde, (3) måste investera alla intäkter från försäljningen (kan inte få någon ”boot”), (4) måste vara samma innehavare av äganderätten och skattebetalare, (5) måste identifiera den nya fastigheten inom 45 dagar, och (6) måste köpa den nya fastigheten inom 180 dagar.

För att förstå hur fördelaktigt ett 1031-utbyte kan vara bör man veta vad kapitalvinstskatten är. I de flesta fastighetstransaktioner där du äger en investeringsfastighet i mer än ett år måste du betala en kapitalvinstskatt. Denna tar direkt ut en skatt på skillnaden mellan det justerade inköpspriset (ursprungligt pris plus förbättringskostnader, andra relaterade kostnader och borträkning av avskrivningar) och fastighetens försäljningspris. Den procentsats som beskattas på dina kapitalvinster beror på vilken skatteklass du befinner dig i. 1031-utbytet definieras enligt avsnitt 1031 i skattelagstiftningen (IRS code), varifrån det har fått sitt namn.

4 typer av fastighetsbyten

Det finns fyra typer av fastighetsbyten som du kan överväga när du vill delta i ett 1031-byte, vilket inkluderar:

• Simultanutbyte
• Skjutet utbyte
• Reverseutbyte
• Byggnads- eller förbättringsutbyte

Simultanutbyte

En typ av 1031-utbyte är ett simultanutbyte, vilket äger rum när fastigheten som du säljer och fastigheten som du förvärvar stänger samma dag som varandra. Tänk på att detta utbyte måste ske samtidigt för att du ska få ta del av fördelarna. Om stängningen av någon av fastigheterna försenas en kort tid kan utbytet diskvalificeras, vilket innebär att du måste betala full kapitalvinstskatt.

Ett samtidigt utbyte kan ske på tre olika sätt. Den första typen av samtidigt utbyte är ett utbyte där du byter handlingar med ägaren av den andra investeringsfastigheten. Den andra typen är ett trepartsbyte där transaktionen mellan dig och ägaren av den andra investeringsfastigheten underlättas av en tredje part som kallas Qualified Intermediary. Kvalificerade förmedlare strukturerar hela transaktionen och har utbildning och erfarenhet av att hantera sådana transaktioner. Utan hjälp av en Qualified Intermediary riskerar du att ogiltigförklara 1031-utbytet och drabbas av en stor skattebörda.

Delayed Exchange

Ett försenat utbyte är lätt det vanligaste 1031-utbytet som du kan göra. När du genomför ett fördröjt utbyte kan du avstå eller sälja din investeringsfastighet innan du köper en annan investeringsfastighet. Detta gör att du kan använda medlen från en försäljning för att förvärva en annan fastighet. Denna typ av utbyte kan inte ske förrän du har marknadsfört din fastighet, säkrat en köpare och genomfört försäljningen och det slutliga köpeavtalet. En kvalificerad mellanhand måste då anlitas för att behålla intäkterna från försäljningen tills en likadan fastighet har förvärvats av säljaren.

Du har 45 dagar på dig att identifiera en ny fastighet och 180 dagar på dig att avsluta. Under denna period kommer vinsten från försäljningen av din tidigare investeringsfastighet att hållas i en bindande trust. Även om försäljningen av din nya fastighet måste slutföras inom 180 dagar har du återigen bara 45 dagar på dig att hitta den investeringsfastighet som du vill köpa. Denna tidsram ger dig ett visst spelrum jämfört med ett samtidigt utbyte.

Reverse Exchange

Ett omvänt utbyte är unikt på så sätt att du hittar och köper en investeringsfastighet innan du säljer din nuvarande investeringsfastighet. Din nuvarande fastighet byts sedan bort. Genom att köpa en ny fastighet i förväg kan du vänta med att sälja din nuvarande fastighet tills marknadsvärdet på fastigheten ökar.

Det största problemet med denna typ av byte är att transaktionen vanligtvis sker med 100 procent kontanter. Det är också viktigt att förstå att majoriteten av bankerna inte tillhandahåller lån för omvända byten. Tänk på att köpet av en annan fastighet med detta utbyte innebär att du har 45 dagar på dig att bestämma vilken av dina nuvarande investeringsfastigheter som ska överlåtas. Du har sedan ytterligare 135 dagar på dig att slutföra försäljningen.

Byggnads- eller förbättringsutbyte

Ett byggnads- eller förbättringsutbyte är en typ av utbyte som gör det möjligt för dig att göra förbättringar på fastigheten innan själva utbytet äger rum. Fastigheten placeras hos en kvalificerad mellanhand i 180 dagar, under vilka du kan använda utbyteskapitalet för att göra de nödvändiga förbättringarna. Det finns dock tre separata krav som du måste uppfylla om du vill att alla vinster ska vara skattefria.

För det första måste allt utbyteskapital användas som en handpenning eller genom att göra förbättringar i fastigheten inom 180 dagar. Skattebetalaren måste få samma fastighet som identifierades på den 45:e dagen, vilket innebär att den inte får förändras avsevärt. När fastigheten återlämnas till skattebetalaren måste den ha ett lika stort eller högre värde. Dessa förbättringar måste göras inom 180 dagar.

Grundläggande definitioner för 1031-utbyte

Vad är en likadan fastighet?

Den fastighet som du får måste vara en ”likadan fastighet” för att transaktionen ska betraktas som ett 1031-utbyte. Detta är dock ett brett begrepp, vilket innebär att den egendom du erhåller inte behöver vara exakt likadan som den du avstår från. Nästan alla typer av fastigheter kan kvalificera sig för detta utbyte. Du kan till exempel byta ut ett tvåvåningshus mot ett hyreshus. Båda fastigheterna måste finnas i USA.

Vad räknas som investeringsfastighet?

Fastigheten måste vara en affärs- eller investeringsfastighet, vilket innebär att det inte kan vara personlig egendom. Ditt hem kommer inte att kvalificera sig för ett 1031-utbyte. Däremot kan en enbostadshyresfastighet som du äger bytas ut mot en kommersiell hyresfastighet.

Hur avgörs lika eller större värde vid ett utbyte?

Det egna kapitalet och marknadsvärdet på den investeringsfastighet som du köper måste vara lika stort eller större än vad du sålde din nuvarande fastighet för. Om din fastighet har ett lån på 300 000 dollar på en bostad för 1 miljon dollar måste den fastighet som du vill köpa vara värd minst 1 miljon dollar och du måste ha samma förhållande (eller högre) skuld på fastigheten.

Vad är ”boot”?

Tecknet ”boot” hänvisar till egendom som inte är likadan som den du får vid ett utbyte. Vanligtvis är boot i form av kontanter, hypoteksskulder eller personlig egendom som tas emot i ett utbyte. Om du vill att ditt byte ska vara helt skattefritt kan du inte få boot vid försäljningen av fastigheten. Eventuell boot som du får kommer att beskattas.

Vad betyder samma titelinnehavare/skattebetalare?

Det namn och den skattedeklaration som står på fastighetstiteln för den fastighet som du säljer måste vara samma som det namn och den skattedeklaration som du anger när du köper en ny fastighet. Ett undantag är tillåtet om du är ensam medlem i ett aktiebolag där fastigheten överförs från företaget till dig.

Det 45-dagars identifieringsfönstret

Oavsett vilken typ av 1031-utbyte du deltar i har du 45 dagar från försäljningens slut för att hitta så många som tre likadana fastigheter. Om du identifierar två eller tre fastigheter måste deras sammanlagda värde vara lika med eller överstiga värdet på den fastighet som säljs.

The 180-Day Purchase Window

När du säljer din nuvarande fastighet har du 180 dagar på dig att köpa en ersättningsinvesteringsfastighet och slutföra 1031-utbytet.

För att komma igång med en sektion 1031-transaktion

Om du känner att ett 1031-utbyte är rätt för dig är det viktigt att du vet vad du gör och att du följer alla regler. Det första steget är alltid att kontakta en kvalificerad förmedlare som kan hjälpa dig att hantera ditt utbyte. Oavsett om du genomför ett samtidigt utbyte eller ett fördröjt utbyte måste den investeringsfastighet som du väljer att köpa vara likadan som den fastighet som du avstår från. Det är också viktigt att du inte försöker använda någon personlig egendom i detta utbyte. Tänk på att du har 45 dagar på dig att hitta en fastighet och 180 dagar på dig att genomföra utbytet. Varje försening av dessa tidsfrister kan leda till att du måste betala kapitalvinstskatt.

Som investerare kan dessa byten vara användbara på många olika sätt. Om du vill diversifiera dina tillgångar med en annan fastighet eller om du vill köpa en fastighet som har bättre beräknad avkastning är ett 1031-utbyte ett utmärkt verktyg. Det kan också vara till hjälp om du för närvarande förvaltar den investeringsfastighet som du äger men hellre vill köpa en fastighet som redan förvaltas. Även om du nu bör förstå hur du kan komma igång med en sektion 1031-transaktion är detta en otroligt komplicerad process som kommer med många hinder som måste navigeras. Kontakta AB Capital för att få vår lista över betrodda kvalificerade förmedlare.