Short sales kan vara ett utmärkt tillfälle för potentiella bostadsköpare att göra en bra affär. Om du är på marknaden för att köpa en bostad med kort försäljning måste du förbereda dig på en långdragen slutprocess och stålsätta dig för att hoppa igenom några hinder som i allmänhet inte är förknippade med traditionell försäljning. Och om du är en blivande kortförsäljningsköpare måste du också beväpna dig med kunskap om hur du hittar kortförsäljningar nära dig.
Om du funderar på den här typen av bostadsköp, här är vår expertstödda förklaring om vad som är en kortförsäljning, vilka potentiella för- och nackdelar det finns med att köpa en och hur du hittar kortförsäljningslistor i ditt område.
Vad är en blankoförsäljning?
En blankoförsäljning inträffar när en husägare är skyldig mer på sitt hus än vad det för närvarande är värt, men ändå måste sälja. Det kan hända när husägaren köpte huset på toppen av marknaden och marknaden sedan tar en smäll.
Den stora recessionen är ett utmärkt exempel på det här scenariot, och den skapade massor av korttidsförsäljningar. ”Folk hade finansierat sina hus till 100 procent”, säger Jessica Wallace, en mäklare med toppförsäljning i Santa Cruz, Kalifornien, så de hade inget eget kapital när ”marknaden föll med 10 procent”.
En annan anledning till att en husägare kan behöva sälja i en blankning är om de har överansträngt sig med egnahemslån eller kreditlöften.
För att denna typ av försäljning ska gå igenom måste säljaren övertyga sin långivare att ta mindre än vad huset är värt (med andra ord, att komma upp ”kort” på försäljningen). Långivarna har incitament att göra detta – om huset är värt mindre än vad låntagaren betalat och låntagaren verkligen inte har något sätt att göra betalningarna – för att undvika processen med tvångsinlösen, vilket också är kostsamt.
Varför skulle jag vilja överväga att köpa ett hem med kort försäljning?
Den främsta anledningen till att köpa ett hem med kort försäljning? Du kan göra ett bra fynd.
Till exempel, låt oss säga att du köper från en husägare som köpte på toppen av marknaden… och du hade turen att komma med när marknaden tar en stor dipp.
Det finns också mindre konkurrens från andra köpare för dessa listningar. Och till skillnad från vid en tvångsförsäljning (genom vilken du också kan få ett fynd) kan du gå igenom en bostad med kort försäljning innan du lägger ett bud.
Du kan också få alla inspektioner på fastigheten som du vill, även innan du lägger budet, om säljaren går med på det. Och i slutändan är en blankoförsäljning troligen i bättre skick än ett faktiskt utmätt hus.
Vad är några av nackdelarna med att köpa en kort försäljning?
Short sale-bostäder säljs vanligtvis i befintligt skick. Och långivare kanske inte vill betala alla avgifter som normalt ingår i säljarens slutkostnader för att spara pengar eftersom de redan tar en förlust.
”Den enda anledningen till att du vill köpa en short sale är att du kommer att få ett bra pris på den”, säger Wallace.
”För i en blankoförsäljning kommer du inte att få reparationer som behöver göras på fastigheten av antingen husägaren som förlorade pengar och inte har några att investera i huset, eller av banken som också kommer att förlora pengar. Det är definitivt en situation där köparen är försiktig.”
På köpet av en kort försäljning kan du verkligen sätta ditt tålamod på prov: Hela processen kan ta lång tid, eftersom du väntar på ett svar inte från en enskild person utan från banken eller långivaren.
”En kort försäljning är kort om pengar, men mycket lång om tid”, förklarar Wallace ”Jag har sett att det har tagit så lång tid som ett år. Du kommer att vänta länge, och om du är fast besluten att köpa en fastighet kan du bli mycket besviken.”
Det beror på att även om husägaren har godkänt erbjudandet kan ”långivaren komma tillbaka sex månader senare och säga: ’Nej, vi kommer inte att acceptera det här priset’. Så du kommer att vänta länge – och du kanske aldrig får ett godkännande.”
Okej, jag tror att jag är intresserad. Var kan jag hitta short sale-bostäder?
Om du är på marknaden för att köpa en short sale-bostad nära dig, ska du först hitta en köparagent. ”Du vill ha kontakt med en lokal fastighetsmäklare som är väletablerad och känner till området”, säger Wallace. ”Det är de som känner till korta försäljningar och kan låta dig veta.”
Många mäklarfirmor tillhandahåller listor över korta försäljningar till personer som har berättat för mäklarfirman att de är intresserade, så fråga din mäklare om deras mäklarfirma erbjuder en sådan tjänst. Prata också med din mäklare om att ställa in dig med MLS-åtkomst så att du kan söka efter short sale-bostäder i ditt område.
Du kan söka efter short sales direkt via MLS, som listar dem, ibland flaggade direkt. Du kan ofta känna igen en short sale genom att titta på listningsbeskrivningarna. De kanske säger ”short sale” rakt ut – eller om inte, kan de innehålla andra avslöjande uttryck som ”under förutsättning av bankens godkännande”, ”meddelande om betalningsinställelse”, ”på väg till auktion” eller andra avslöjanden om statusen.
Ett annat sätt att hitta korta försäljningar är genom en mäklare som specialiserar sig på korta försäljningar: Det här är mäklare som representerar långivare, och de listar vanligtvis bostäder i stora mängder. De har förmodligen en SFR-certifiering (short sales and foreclosure resource) från National Association of Realtors. (Men du vill förmodligen ändå ha en egen köparagent som företräder dig och skyddar dina intressen om du hittar din korttidsförsäljning på detta sätt.)
Du kan också hitta korttidsförsäljningar direkt via domstolsbyggnaden. På stadens eller länets kontor kan du se listor över personer som inte har betalat sina lån – även känt som preforeclosure (förtida utmätning). Detta är steget före utmätning, och det finns vanligtvis en period på cirka sex månader efter husägarens sista missade betalning innan banken faktiskt utmäter.
Wallace påpekar att detta bara är ett sätt att spåra bostäder som kan bli blankoförsäljningar – men långt ifrån en garanti för att de kommer att bli det. ”För det mesta hittar de ett sätt att göra sina amorteringar”, säger hon. ”Men det är en indikation på vem som har problem med att betala lånet, och det kommer att finnas många sådana just nu”, tillägger hon, med tanke på koronaviruspandemin och den tillhörande ekonomiska krisen.
Om du har en känsla för den gamla skolan kan du kanske ha tur med att hitta korta försäljningar via tidningen. Skanna din lokala fastighetssektion och se vad du kan hitta. Eller så kan du läsa annonser i digital stil på Craigslist. Gör en lokal sökning under ”fastigheter till salu” och sök på termen ”short sale” eller ”foreclosure”.
Samma sak kan du använda annonser på omvänt sätt: att lägga upp en annons där du tillkännager din sökning. Du kan annonsera ditt intresse för att köpa en bostad med kort försäljning på samhällets anslagstavlor, lämpliga grupper i sociala medier och andra digitala och verkliga utrymmen.
Du kan använda dina nätverksknep för att söka efter bostäder med kort försäljning också. Kanske finns det en lokal fastighetsinvesterarklubb i ditt område som du kan gå med i. Investerare är dina konkurrenter när det gäller dessa bostäder, men de letar också specifikt efter hyresrätter eller fix-and-flips, så de kan vara en bra källa för bostäder som inte passar in i deras köplådor – men som passar perfekt in i dina.
Du kan också titta på onlineplattformar: Vissa plattformar (t.ex. Zillow) har specifika sökningar för kortförsäljning för köpare.
Och även om den stora recessionen för ungefär tio år sedan skapade många kortförsäljningar, återstår det att se om den nuvarande ekonomiska krisen kommer att göra detsamma. ”Ingen av oss kan förutse framtiden”, säger Wallace och förklarar att vi bör veta mer om sex månader till ett år. Men om priserna sjunker med 10 procent eller mer, säger hon, är det dags att ”verkligen börja öppna ögonen och leta efter korta försäljningar”
.