Les impôts ne sont pas exactement le plus séduisant des sujets, sauf bien sûr si vous êtes un comptable. Cependant, lorsqu’il s’agit d’investisseurs immobiliers confrontés au potentiel des taxes sur les gains en capital, il y a un sujet qui est extrêmement excitant – les échanges 1031 à NYC !
Le vieil adage dit qu’il y a deux choses que vous ne pouvez pas éviter – la mort et le paiement des impôts. Et si vous pouviez les différer ? Les échanges 1031 font exactement cela, permettant aux investisseurs immobiliers de différer leurs impôts sur les gains en capital. Dans cet article, nous mettrons en évidence certaines des règles clés des 1031 Exchange.
- Définition d’un 1031 Exchange
- Quels types de propriété sont admissibles aux échanges en nature à NYC ?
- Quels types de biens sont exclus ?
- Échanges 1031 – Comment sont-ils structurés ?
- Quelles sont les restrictions temporelles pour les échanges différés ?
- Qu’est-ce qu’un intermédiaire ou un facilitateur d’échange qualifié ?
- Pourquoi les résidences principales ne sont-elles pas admissibles en vertu de la section 1031 de l’IRC ?
- Les principaux avantages et pourquoi les investisseurs immobiliers devraient s’en préoccuper
Définition d’un 1031 Exchange
Un 1031 Exchange, également connu sous le nom de Section 1031 Exchange ou de Like-Kind Exchange, est une partie du code fiscal américain qui permet aux investisseurs immobiliers de reporter ou de différer le paiement des impôts sur les plus-values suite à la vente d’une entreprise ou d’un bien d’investissement à condition que le produit soit réinvesti dans un bien similaire dans le cadre d’un échange de même nature. Ces gains reportés en vertu de la section 1031 de l’IRC sont à imposition différée, et ne doivent pas être confondus avec le fait d’être exemptés d’impôt.
Quels types de propriété sont admissibles aux échanges en nature à NYC ?
Si vous n’êtes pas un investisseur immobilier chevronné, vous vous demandez probablement, ce qui est réellement admissible pour un échange de type Like-Kind ?
Tout d’abord, la propriété que vous vendez et celle que vous échangez doivent toutes deux être utilisées à des fins commerciales ou d’investissement. Les résidences principales et les maisons de vacances ne répondent pas à cette définition.
En second lieu, les biens de même nature sont tels que les deux biens sont similaires. L’IRS définit les biens de même nature comme « des biens de même nature, caractère ou catégorie. » Les règles sont assez vagues et doivent être évaluées au cas par cas pour assurer la conformité. L’une des exceptions marquantes de la section 1031 de l’Internal Revenue Code est que les biens situés aux États-Unis ne sont pas considérés comme étant de même nature que les biens situés à l’extérieur des États-Unis, alors restez dans le pays !
Quels types de biens sont exclus ?
De même qu’il existe des règles claires sur les types de biens admissibles à un échange de même nature, l’IRS est tout aussi explicite quant aux biens exclus en vertu de la section 1031 de l’IRC. Ces exclusions comprennent les éléments suivants :
- Inventaire ou stock commercial
- Actions, obligations ou billets
- Autres titres ou dettes
- Participation à un partenariat
- Certificats de fiducie
Échanges 1031 – Comment sont-ils structurés ?
- Échange simultané : Le type d’échange 1031 le plus simple est l’échange simultané d’un bien immobilier en échange d’un autre. Il est souvent considéré comme l’échange le plus simple et présente moins de risque de timing, car la disposition du bien abandonné et l’acquisition du bien de remplacement ont lieu en même temps.
- Échange différé : La forme la plus courante d’échange est un échange différé dans lequel un investisseur cède un bien et l’échange par la suite contre un ou plusieurs autres biens de même nature, à condition que les règles de restriction temporelle soient respectées. En outre, selon l’IRS, « la disposition du bien abandonné et l’acquisition du bien de remplacement doivent être des parties mutuellement dépendantes d’une transaction intégrée constituant un échange de biens. »
- Échange inversé : L’échange le plus complexe est appelé échange inversé. Dans ce cas, le bien de remplacement est acquis et détenu par un intermédiaire en tant que titulaire du titre d’échange pour une période ne dépassant pas 180 jours. Pendant cette période de 180 jours, le contribuable doit disposer du bien abandonné afin de réaliser l’échange.
Quelles sont les restrictions temporelles pour les échanges différés ?
Il existe deux limites temporelles que vous, vos professionnels de la fiscalité, du droit ou de la comptabilité, ainsi que l’intermédiaire ou le facilitateur d’échange qualifié, devez connaître lorsque vous envisagez des échanges différés :
- 45 jours : En tant que premier délai au cours d’une transaction, un investisseur dispose de 45 jours à compter de la date à laquelle il réalise la vente de la propriété abandonnée pour identifier formellement (par écrit) une liste de propriétés de remplacement possibles. Cette liste de propriétés doit être soumise à un intermédiaire d’échange qualifié ou à un facilitateur qui participe à votre transaction d’échange 1031.
- 180 jours / Échéance : En plus de la limite de 45 jours pour identifier les propriétés de remplacement, vous devez savoir que vous devrez acquérir la ou les propriétés de remplacement et réaliser l’échange au plus tard 180 jours après la vente de la propriété délaissée ou à la date d’échéance, avec les extensions, de la déclaration de revenus fédérale pour l’année fiscale au cours de laquelle la propriété délaissée a été cédée, selon la première éventualité.
Qu’est-ce qu’un intermédiaire ou un facilitateur d’échange qualifié ?
Pour adhérer au fait qu’un échange différé est une transaction intégrée, les investisseurs utilisent un intermédiaire ou un facilitateur d’échange qualifié pour assurer la conformité. Ces intermédiaires doivent être contactés et engagés avant d’envisager ou d’exécuter toute partie d’une transaction d’échange.
Lors de la vente de la propriété abandonnée, le produit de la vente est détenu par l’intermédiaire qualifié, pas par vous. Suite à votre notification des propriétés de remplacement potentielles à votre intermédiaire, et après avoir sélectionné la ou les propriétés de remplacement, les fonds détenus par votre intermédiaire qualifié sont ensuite utilisés pour acquérir la propriété de remplacement et compléter l’échange dans les délais légaux.
Pourquoi les résidences principales ne sont-elles pas admissibles en vertu de la section 1031 de l’IRC ?
Il n’est pas rare que les propriétaires demandent – ces règles d’échange s’appliquent-elles si je vends ma résidence principale et que je veux acheter une résidence personnelle différente ? La réponse est non. Alors qu’au début, il peut sembler que vous manquez quelque chose par rapport aux propriétaires d’immeubles de placement, il est important de se rappeler que le code fédéral des impôts a des dispositions et des exclusions distinctes pour les impôts sur les gains en capital sur les résidences primaires.
Selon l’IRS sur les ventes de maisons, « Si vous avez une plus-value sur la vente de votre résidence principale, vous pouvez remplir les conditions pour exclure jusqu’à 250 000 $ de cette plus-value de votre revenu, ou jusqu’à 500 000 $ de cette plus-value si vous remplissez une déclaration conjointe avec votre conjoint » La seule exception temporelle à ce sujet est que vous devez utiliser la propriété comme résidence principale pendant une période minimale totalisant 2 ans sur les 5 dernières années avant la vente de la propriété.
Les principaux avantages et pourquoi les investisseurs immobiliers devraient s’en préoccuper
La possibilité de différer les impôts sur vos gains permet à ces gains futurs potentiels de s’accumuler sans avoir à payer l’Oncle Sam jusqu’à plus tard sur la route. La meilleure analogie pour l’investisseur immobilier novice est celle des comptes de retraite comme les IRA et les 401k, où vos économies sont autorisées à croître sans imposition jusqu’à ce que vous preniez votre retraite et commenciez à retirer de l’argent.
Comme nous l’avons discuté ci-dessus, les échanges 1031 sont beaucoup plus complexes que l’épargne-retraite, cependant l’objectif de laisser vos investissements croître aussi efficacement que possible sur le plan fiscal est quelque chose que tous les investisseurs peuvent être heureux comme le mettre sur un chemin de plus grand potentiel de richesse.
DISCLAIMER : Ce matériel a été fourni à des fins d’information seulement, et n’est ni destiné à fournir, ni ne doit être invoqué comme un conseil fiscal, juridique ou comptable. Prevu et ses filiales ne fournissent pas de conseils fiscaux, juridiques ou comptables. Nous vous encourageons à consulter vos professionnels personnels en matière de fiscalité, de droit ou de comptabilité avant d’envisager toute transaction, car votre situation personnelle peut varier.