1031 Exchanges in NYC: A befektető's Guide to Save

Az adók nem éppen a legcsábítóbb témák, kivéve persze, ha Ön könyvelő. Ha azonban olyan ingatlanbefektetőkről van szó, akik szembesülnek a tőkenyereségre kivetett adók lehetőségével, van egy rendkívül izgalmas téma – a 1031 Exchanges in NYC!

A régi mondás szerint két dolog van, amit nem lehet elkerülni – a halál és az adófizetés. Mi lenne azonban, ha el lehetne halasztani őket? Az 1031-es csere pontosan ezt teszi, lehetővé téve az ingatlanbefektetők számára, hogy elhalasszák a tőkenyereségre kivetett adójukat. Ebben a cikkben kiemeljük a 1031-es csere néhány kulcsfontosságú szabályát.

A 1031-es csere definíciója

A 1031-es csere, más néven 1031-es csere vagy hasonló természetű csere az amerikai adótörvénykönyv azon része, amely lehetővé teszi az ingatlanbefektetők számára, hogy egy üzleti vagy befektetési ingatlan eladását követően elhalasszák vagy elhalasszák a tőkenyereségre vonatkozó adófizetést, feltéve, hogy a bevételt hasonló természetű ingatlanba fektetik be egy hasonló természetű csere keretében. Ezek a nyereségek az IRC 1031. szakasza alapján halasztott adófizetésnek minősülnek, és nem tévesztendő össze azzal, hogy adómentesek.

Milyen típusú ingatlanok jogosultak hasonló jellegű cserére NYC-ben?

Ha Ön nem veterán ingatlanbefektető, valószínűleg azt kérdezi magától, hogy valójában mi minősül hasonló jellegű cserének?

Először is, mind az eladott, mind az elcserélt ingatlant üzleti vagy befektetési célokra kell használni. Az elsődleges lakóhely és a nyaraló nem felel meg ennek a meghatározásnak.

Második, a hasonló jellegű ingatlan olyan, hogy a két ingatlan hasonló. Az IRS a hasonlót úgy határozza meg, mint “azonos természetű, jellegű vagy osztályú ingatlant”. A szabályok meglehetősen homályosak, és a megfelelés biztosítása érdekében eseti alapon kell értékelni őket. Az Internal Revenue Code 1031. szakaszának egyik kiemelkedő kivétele, hogy az Egyesült Államokban található ingatlanok nem minősülnek hasonlónak az Egyesült Államokon kívül található ingatlanokhoz, ezért tartsa belföldön!

Milyen típusú ingatlanok nem tartoznak a körbe?

Amint ahogyan egyértelmű szabályok vannak arra vonatkozóan, hogy milyen típusú ingatlanok jogosultak hasonló típusú cserére, az IRS ugyanilyen egyértelműen meghatározza, hogy az IRC 1031. szakasza szerint mely ingatlanok nem tartoznak a körbe. Ezek a kizárások a következők:

• Készlet vagy kereskedelmi készlet
• Akciók, kötvények vagy kötvények
• Egyéb értékpapírok vagy adósságok
• Társulati részesedések
• Trösztvények

1031 csere – Hogyan épülnek fel?

• Egyidejű csere: Az 1031-es csere legegyszerűbb típusa az egyik ingatlan egyidejű cseréje egy másikra. Ezt gyakran a legegyszerűbb cserének tekintik, és kisebb időzítési kockázatot jelent, mivel a lemondott ingatlan elidegenítése és a csereingatlan megszerzése egy időben történik.
• Késleltetett csere: A csere leggyakoribb formája a halasztott csere, amikor a befektető elidegenít egy ingatlant, és ezt követően egy vagy több más hasonló jellegű ingatlanra cseréli, feltéve, hogy az időbeli korlátozási szabályok teljesülnek. Ezenkívül az IRS szerint “a lemondott ingatlan elidegenítésének és a helyettesítő ingatlan megszerzésének egymástól függő részeinek kell lenniük egy integrált ügyletnek, amely ingatlancserét képez.”
• Megfordított csere: A legösszetettebb cserét fordított cserének nevezik. Ebben az esetben a csereingatlant egy közvetítő, mint cserejogosult szerzi meg és tartja birtokában legfeljebb 180 napig. Ezen 180 napos időszak alatt az adóalanynak el kell idegenítenie az átadott ingatlant a csere befejezéséhez.

Melyek a halasztott csere időbeli korlátozásai?

Két határidőt kell figyelembe vennie Önnek, az adó-, jogi vagy számviteli szakembereinek, valamint a minősített csereközvetítőnek vagy közvetítőnek, amikor a halasztott cserét fontolgatja:

• 45 nap: A tranzakció során az első határidőként a befektetőnek a lemondott ingatlan értékesítésének befejezésétől számított 45 napja van arra, hogy hivatalosan (írásban) meghatározza a lehetséges csereingatlanok listáját. Ezt az ingatlanok listáját be kell nyújtani a 1031-es csereügyletben részt vevő minősített csereügynöknek vagy közvetítőnek.
• 180 nap / Esedékesség: A csereingatlanok azonosítására vonatkozó 45 napos határidőn túlmenően tisztában kell lennie azzal, hogy a csereingatlant vagy -ingatlanokat legkésőbb a lemondott ingatlan értékesítését követő 180 napon belül vagy a lemondott ingatlan elidegenítésének adóévére vonatkozó szövetségi jövedelemadó-bevallás – hosszabbításokkal együtt – esedékességének napjáig kell megszereznie és a cserét végrehajtania, attól függően, hogy melyik a korábbi időpont.

Mi az a minősített csereközvetítő vagy -közvetítő?

Annak érdekében, hogy a halasztott csere integrált ügyletnek minősüljön, a befektetők minősített közvetítőt vagy csereközvetítőt vesznek igénybe a megfelelőség biztosítása érdekében. Ezekkel a közvetítőkkel a csereügylet bármely részének megfontolása vagy végrehajtása előtt kapcsolatba kell lépni, és fel kell venni őket.

A lemondott ingatlan eladásakor az eladásból származó bevétel a minősített közvetítőnél marad, nem pedig Önnél. Miután Ön értesítette a potenciális csereingatlanokról a közvetítőjét, és miután kiválasztotta a csereingatlant vagy -ingatlanokat, a minősített közvetítőnél lévő pénzeszközöket a csereingatlan megszerzésére és a csere törvényes határidőn belüli lebonyolítására használják fel.

Miért nem minősülnek az elsődleges lakóingatlanok az IRC 1031. szakasza szerint?

Nem ritka, hogy a lakástulajdonosok azt kérdezik – vonatkoznak-e ezek a cserére vonatkozó szabályok, ha eladom az elsődleges lakóhelyemet, és egy másik személyes lakóhelyet szeretnék vásárolni? A válasz nem. Bár elsőre úgy tűnhet, hogy Ön kimarad a befektetési célú ingatlanok tulajdonosaihoz képest, fontos megjegyezni, hogy a szövetségi adótörvénykönyv külön rendelkezéseket és kivételeket tartalmaz az elsődleges lakóhelyekre vonatkozó tőkenyereségadóra vonatkozóan.

Az IRS szerint a lakáseladással kapcsolatban: “Ha a fő lakásod eladásából származó tőkenyereséged van, jogosult lehet arra, hogy a nyereségből legfeljebb 250 000 dollárig, vagy legfeljebb 500 000 dollárig kizárja a jövedelmedből, ha a házastársaddal közös bevallást nyújtasz be.” Az egyetlen időbeli kivétel ezzel kapcsolatban az, hogy az ingatlan eladását megelőző utolsó 5 évből összesen legalább 2 évig elsődleges lakóhelyként kell használnod az ingatlant.

A legfontosabb előnyök és miért kell az ingatlanbefektetőknek törődniük

A nyereség adójának elhalasztása lehetővé teszi, hogy ezek a potenciális jövőbeli nyereségek anélkül gyarapodjanak, hogy Sam bácsinak fizetnie kellene, amíg később az úton. A legjobb analógia a kezdő ingatlanbefektető számára a nyugdíjszámlák, mint az IRA és a 401k, ahol a megtakarítások adózás nélkül növekedhetnek, amíg nyugdíjba nem vonulsz és el nem kezded lehívni a pénzt.

Amint azt fentebb tárgyaltuk, az 1031-es cserék sokkal összetettebbek, mint a nyugdíj-megtakarítások, azonban a cél, hogy a befektetések a lehető leghatékonyabban növekedjenek az adózás szempontjából, minden befektető örülhet, mivel a nagyobb vagyoni potenciál útjára lépnek.

KIZÁRÓLAG: Ez az anyag csak tájékoztató jellegű, és nem célja, hogy adóügyi, jogi vagy számviteli tanácsadást nyújtson, és nem is szabad rá támaszkodni. A Prevu és leányvállalatai nem nyújtanak adózási, jogi vagy számviteli tanácsadást. Javasoljuk, hogy konzultáljon személyes adó-, jogi vagy számviteli szakembereivel, mielőtt bármilyen tranzakciót fontolóra vesz, mivel az Ön egyéni helyzete eltérő lehet.