Eigentumswohnungsinspektion: Was Käufer wissen müssen

Einige Kaufinteressenten sind der Meinung, dass eine Wohnungsinspektion unnötig ist, da die Wohnungseigentümergemeinschaft (HOA) für viele Probleme aufkommen wird. Leider ist dies ein weit verbreiteter Irrglaube, der dazu führen kann, dass die neuen Eigentümer für zusätzliche Kosten aufkommen müssen.

Ein Inspektor kann helfen, Probleme zu erkennen, bevor Sie eine Verpflichtung eingehen. Wenn Sie sich für eine Wohnungsinspektion entscheiden, müssen Sie sich allerdings zwischen einer reinen Innenbesichtigung und einer vollständigen Bewertung entscheiden. Eine vollständige Inspektion klingt zwar besser, ist aber nicht in allen Fällen notwendig oder ratsam. Sie werden in der Lage sein, eine bessere Entscheidung in dieser Angelegenheit zu treffen, nachdem Sie die folgenden Informationen gelesen haben.

Brauche ich eine Wohnungsinspektion?

Das Tolle am Kauf einer Eigentumswohnung ist, dass sie in der Regel weniger Instandhaltung erfordert, und wenn sie tatsächlich notwendig ist, wird die Kostenverantwortung in der Regel auf die einzelnen Eigentümer aufgeteilt. Die HOA ist für die Instandhaltung außerhalb der eigenen Wohnung zuständig. Natürlich werden diese Kosten immer noch über Sonderumlagen auf die Eigentümer umgelegt.

Außerdem gibt es viele potenzielle Probleme, die innerhalb der Wände Ihrer Einheit auftreten können. Die Verantwortung für den Bodenbelag, die internen Systeme, die Decken und sogar die gemeinsam genutzten Wände liegt ganz allein auf Ihren Schultern. Einige Einheiten haben auch eigene Klimaanlagen und sogar eigene Dachböden, so dass die Inspektionen von Eigentumswohnungen denen von Einfamilienhäusern sehr ähnlich sein können.

Daher ist die Frage, ob Sie eine Inspektion Ihrer Eigentumswohnung benötigen oder nicht, nicht schwer zu beantworten. Diese Einheiten mögen zwar erschwinglicher erscheinen als eine herkömmliche Wohneinheit, sie können aber zu Geldfressern werden, wenn man nicht weiß, worauf man sich einlässt.

Denken Sie daran, dass Sie sicherstellen sollten, dass Ihr Inspektor für die Bewertung von Eigentumswohnungen geschult ist. Nur 8 Prozent der Hypotheken aus den letzten Jahren waren für Eigentumswohnungen, so dass die Chance besteht, dass einige Inspektoren keine Erfahrung in diesem Bereich haben kann.

Nur Inneninspektion vs. vollständige Wohnungsinspektion

Einen erfahrenen Fachmann zu finden, ist ein wesentlicher Bestandteil des Kaufs einer Eigentumswohnung, aber Sie müssen sich entscheiden, ob Sie eine vollständige oder nur eine Inneninspektion wünschen. Letztere Option konzentriert sich ausschließlich auf Ihre Wohnung. Sie ist zwar weniger umfassend als eine vollständige Inspektion, deckt aber die meisten Probleme auf, mit denen Sie sich selbst auseinandersetzen müssen. Bei einer gut geführten Wohnungsbaugesellschaft kann dies alle Bedenken zerstreuen.

Bei einer vollständigen Wohnungsinspektion hingegen werden auch Kriechkeller und Dachböden untersucht, die direkt an Ihre Wohnung angeschlossen sind. Der Prüfer wird auch Keller, Garagen, gemeinschaftlich genutzte Bereiche und, wenn möglich, das Dach begutachten. Auch wenn diese gemeinschaftlich genutzten Bereiche nicht immer direkt mit Ihrem Eigentum in Verbindung stehen, können Sie am Ende dennoch für sie in Form von Sonderabgaben aufkommen.

Bei Inspektionen von Eigentumswohnungen ist eine vollständige Bewertung in der Regel in Ihrem Interesse. Sie können diese Informationen zusammen mit den HOA-Unterlagen nutzen, um eine fundiertere Entscheidung über den Wert und den Zustand einer Immobilie zu treffen. Nur Innenbesichtigungen sollten für Hochhaus-Eigentumswohnungen reserviert werden. Bei dieser Art von Immobilien gibt es zu viele unzugängliche Bereiche, als dass ein Inspektor viel dazu beitragen könnte.

Worauf achten Condo-Inspektoren?

Es gibt eine Reihe von Punkten, auf die ein Gutachter bei einer Condo-Inspektion achten wird. Diese hängen von der Art der Bewertung ab, für die Sie sich entscheiden, und der Arbeitsaufwand kann je nach Art der untersuchten Eigentumswohnung unterschiedlich sein. Wenn Sie wissen, worauf die Prüfer achten, können Sie mögliche Probleme schon bei der ersten Besichtigung einer Immobilie erkennen.

In manchen Fällen können Sie sich dadurch die Kosten für eine Inspektion ganz sparen. Wenn es offensichtlich ist, dass eine Immobilie ungepflegt ist, kann sich eine Investition als kostspielig erweisen. Hier ist, was Sie von den meisten Wohnungsinspektionen erwarten können:

Nur Inneninspektionen

• Rissige Wände in der Wohnung.
• Verzogene Wände, schiefe Böden und andere Anzeichen von Wasserschäden.
• Funktionierende Rauchmelder.
• Unangenehme Gerüche in der Wohnung, die auf größere Probleme hinweisen können.
• Prüfung auf ausreichenden Wasserdruck.
• Probleme mit der Heizung, dem Warmwasserbereiter und anderen Geräten.
• Potenzielle Probleme mit der Decke und dem Boden.
• Abdichten von Lücken in Küche und Bad.
• Tür- und Fensterinspektion, die größere Probleme aufdecken kann.
• Überprüfen, ob alle elektrischen Systeme ordnungsgemäß funktionieren.
• Dachbodeninspektion (wenn die Einheit über einen eigenen Dachboden verfügt).
• Schimmelpilzinspektion (erkennbar an Flecken an Fenstern oder Wänden).

Nur etwa die Hälfte der Wohnungseigentümer hat eine individuelle Versicherung für ihre Einheit. Es ist ideal, in eine Police zu investieren, für den Fall, dass eines dieser Probleme im Innenbereich in der Zukunft auftritt.

Vollständige Inspektionen

• Beinhaltet die Bewertung aller oben aufgeführten Probleme im Innenbereich.
• Prüfen Sie die gemeinsamen Wände auf Schäden.
• Überprüfen Sie die HLK-Systeme (innen und außen, wenn beide vorhanden sind).
• Sehen Sie sich das Dach an (verschaffen Sie sich Zugang zum Dach, wenn möglich).
• Prüfen Sie die Seitenwand auf Abnutzung oder Schäden.
• Suchen Sie nach Wassereinbrüchen und anderen Wasserschäden.
• Mangelhafte Wartung und Reparaturen aus früheren Jahren aufspüren.
• Beschädigungen/Treppengeländer.
• Abnutzungserscheinungen auf Parkplätzen und Gehwegen.
• Schäden an Terrassen oder gemeinsam genutzten Decks.
• Beschädigte Bodenbeläge in Gemeinschaftsfluren und der Lobby.
• Radontests (besonders wichtig für Hochhaus-Eigentumswohnungen).

Dies ist nur ein grober Überblick über das, was Sie wahrscheinlich von Ihrer Wohnungsinspektion erwarten können. Unterschiedliche Landesgesetze können dazu führen, dass ein Gutachter noch mehr inspizieren muss. Wenn Sie ein FHA-Darlehen für eine Eigentumswohnung beantragen, hat das Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) seine eigenen Regeln.

Diese Checkliste für die Wohnungsinspektion ist zwar nicht vollständig, bietet aber einen guten Ausgangspunkt für das Verständnis des Prozesses.

Bevor Sie eine Wohnungsinspektion durchführen lassen

Wenn Sie ein Einfamilienhaus kaufen, übernehmen der Verkäufer oder der Immobilienmakler oft die Kosten für eine Bewertung. Bei der Inspektion von Eigentumswohnungen bleibt jedoch oft der Käufer auf der Rechnung sitzen. Das bedeutet, dass Sie mit ein wenig Recherche Geld sparen können, bevor Sie einen Inspektor beauftragen.

Wenn Sie vor der Beauftragung einer Wohnungsinspektion Probleme feststellen, kann dies ein Hinweis darauf sein, dass weitere Untersuchungen erforderlich sind. Wenn Sie diese Tipps befolgen, können Sie eine Fehlinvestition in einer minderwertigen Wohnanlage vermeiden.

Fragen Sie, ob eine technische Prüfung vorhanden ist

Wohnanlagen, die FHA-Darlehen erhalten möchten, müssen strenge Kriterien erfüllen. Eine Anforderung ist eine vollständige Inspektion des gesamten Gebäudes. Diese Prüfung wird dazu beitragen, Probleme zu erkennen, die in naher Zukunft zu zusätzlichen Reparaturkosten führen könnten. Wenn diese technische Prüfung durchgeführt wurde, sollten Sie um eine Kopie bitten.

Lassen Sie sich nicht entmutigen, wenn die Wohnanlage keine FHA-Kredite annehmen kann. Das bedeutet nicht zwangsläufig, dass die Wohnanlage minderwertig ist. Wie bereits erwähnt, sind die HUD-Kriterien sehr streng. Durch die Durchsicht dieser Dokumente können Sie jedoch mögliche Probleme erkennen, noch bevor Sie eine Wohnungsinspektion durchführen lassen. Sie sollten Ihren Inspektor auch alle aktuellen Statuszertifikate prüfen lassen.

Wenn Sie früher eine Eigentumswohnung in einer bestimmten Gemeinde haben wollten, diese aber nicht für FHA-Darlehen in Frage kam, kann es sich auch lohnen, die HOA erneut zu kontaktieren. Die Regierung hat vor kurzem die Vorschriften gelockert, und es wird erwartet, dass sich bis zu 60.000 weitere Eigentumswohnungen für eine Finanzierung qualifizieren werden.

Prüfen Sie die Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft

Wenn Versammlungen der Wohnungseigentümergemeinschaft stattfinden, werden die Protokolle für die Nachwelt festgehalten. Fordern Sie diese Protokolle für das vergangene Jahr an und sehen Sie sich jede Versammlung an. Bei diesen Versammlungen werden Probleme im Außenbereich und Wartungsfragen besprochen, so dass Sie in der Lage sein werden, alle größeren Probleme zu erkennen, die vor Ihrer Ankunft aufgetreten sind.

Wenn Sie in den Protokollen Diskussionen über Probleme in der Gemeinschaft finden, verlangen Sie einen Nachweis, dass sie behandelt wurden. Achten Sie auch auf die Gebühren, die für die Reparatur angefallen sind. Überprüfen Sie schließlich die Gemeinschaftsbereiche auf Anzeichen für eine schlechte Instandhaltung. Dies kann bedeuten, dass der HOA die Mittel ausgehen.

Fragen Sie auch, ob es anhängige oder laufende Rechtsstreitigkeiten gibt. Dies könnte ein Anzeichen für künftige Verbindlichkeiten und sogar für Probleme mit früheren Eigentümern sein.

Betrachten Sie alle Finanzierungsfragen der HOA

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft verfügt in der Regel nur über Vermögenswerte in Form der von den Wohnungseigentümern erhobenen Gebühren. Dieses Geld fließt in die ordnungsgemäße Instandhaltung und Reparatur von Problemen außerhalb der eigenen Wohnung. Niedrige monatliche Gebühren scheinen ein großartiger Vorteil zu sein, aber wenn sie mit anderen finanziellen Aspekten kombiniert werden, können sie ein Warnsignal sein.

Wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft nur wenig Geld in den Rücklagen hat, können niedrige monatliche Gebühren ein großes Problem darstellen. Wie sollen größere Reparaturen bezahlt werden? Sie sollten sich auch über die unterlassene Instandhaltung informieren. Wenn all diese Probleme bestehen, investieren Sie möglicherweise in eine Belastung. Ihr Fachmann für die Inspektion von Eigentumswohnungen wird es mit Sicherheit wissen, aber Sie sollten immer auf diese Warnzeichen achten.

Fragen Sie nach einer aktuellen Reservestudie. Darin wird die empfohlene Rücklage angegeben, die Ihre Gemeinschaft haben sollte. Wenn mindestens 70 Prozent dieser Mittel vorhanden sind, ist die HOA in der Regel in guter Verfassung.

Wenden Sie sich noch heute an einen Experten für Eigentumswohnungsinspektionen

Wenn Sie eine Eigentumswohnung ohne Inspektion kaufen, sind Sie einer Reihe von Verpflichtungen ausgesetzt. Indem Sie die entsprechenden Dokumente prüfen und einen Fachmann für diese Beurteilungen auswählen, können Sie jedoch sicherstellen, dass Ihre Immobilieninvestition eine sachkundige Investition ist.

Für weitere Informationen über Wohnungsinspektionen und wie sie sich auf Ihren Kauf auswirken, finden Sie einen WIN Home Inspection-Experten in Ihrer Nähe, indem Sie hier klicken. Sie können uns auch unter [email protected] erreichen oder einen unserer Inspektionsspezialisten direkt anrufen unter (800) 309-6753