Posted 13 huhtikuu, 2016 Filed under Blog.
Valuation Management Group on onnellinen, että kevät on täällä! Kevät on tyypillisesti vuodenaika, jolloin myyjillä on kiire listata omaisuuttaan ja ostajilla on kiire etsiä uutta kotia. Kiinteistöjen ostoaktiviteetin lisääntyessä voi herätä huoli siitä, että arvioitu arvo ei täytä tai ylitä sovittua kauppahintaa. Tätä kutsutaan yleisesti ”alhaiseksi arvioksi”.
Valuation Management Group ei mieluummin kutsu sitä alhaiseksi arvioksi, vaan arvioksi, joka ei vastannut sovittua myyntihintaa. Arvioitu arvo on kiinteistöarvioijan valistunut mielipide. Arvioitsijan on noudatettava USPAP-ohjeistusta (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice) ja noudatettava markkina-arvon määritelmää, joka USPAP:n mukaan on ”todennäköisin hinta, joka kiinteistöstä saataisiin kilpailukykyisillä ja avoimilla markkinoilla kaikissa reilun myynnin edellyttämissä olosuhteissa; ostaja ja myyjä toimivat kumpikin varovaisesti ja asiantuntevasti ja olettaen, että hintaan ei ole vaikuttanut kohtuuttomia ärsykkeitä.”
Arvioitsijat eivät tyypillisesti pidä vertailukelpoisina myyntitapahtumina ”Myytävänä omistajalle” -ilmoituksia tai taskuilmoituksia. Useimmissa tapauksissa tämäntyyppiset myynnit eivät pääse markkinoille, mikä asettaa arvioijalle haasteen vahvistaa, että kyseessä oli markkinaehtoinen kauppa, myyntiehdot, kiinteistön kunto, laatu ja muut yksityiskohdat, joilla on merkitystä myynnin käyttämisessä vertailukelpoisena. Arvioijat eivät myöskään useinkaan käytä vertailukohteina myyntejä, joita ei ole listattu monipalveluun.
- Scott Murphy, Georgian kiinteistöarvioijien lautakunnan puheenjohtaja, kirjoitti hiljattain taskuluetteloita koskevan artikkelin, johon pääset seuraavasta linkistä:http://www.grec.state.ga.us/PDFS/About/newsarticles/2016GRECRENewsFEBRUARY.pdf
Valuation Management Groupilla on joitakin vinkkejä lainanantajalle ja potentiaalisille ostajille, jos arvioinnin arvo ei vastaa sovittua myyntihintaa:
- Lue arvio selvittääksesi, tuntuuko se järkevältä.
- Yritä olla kiintymättä liikaa tunteisiin. On helpompi esittää järkeviä perusteluja valituksessa ja/tai neuvotella sopimus uudelleen, jos tunteet ovat rauhallisia.
- Pyydä kiinteistönvälittäjiä ilmoittamaan myynnit, jotka he ottivat huomioon listahintaa määritettäessä. Myyntien tulisi sijaita samalla alueella, olla viimeisten 12 kuukauden aikana ja olla kooltaan, kunnoltaan ja laadultaan samankaltaisia.
- Valmistele uudelleenharkinta-arviointivalitus kirjallisesti. Anna faktatietoja, mukaan lukien mahdolliset lisämyynnit arvioijan harkittavaksi.
Esimerkin Valuation Management Groupin arviointivalituslomakkeesta voi katsoa ja tulostaa tai täyttää verkossa: https://valuationmanagementgroup.com/resources/request-for-reconsideration-appraisal-appeal/
VMG toimittaa toimitetut tiedot arvioijalle harkintaa ja kirjallista vastausta varten. Arvioitu arvo ei saa muuttua, jos arvioija katsoo, että toimitetut tiedot eivät ole kohteen kannalta merkityksellisiä tai että niillä ei ole vaikutusta arvoon. Myyntisopimuksen hinnan neuvotteleminen uudelleen arvioitua arvoa vastaavaksi on yksi vaihtoehto. Toinen vaihtoehto, jos ostaja on vakuuttunut siitä, että tämä on juuri hänelle sopiva koti, on maksaa alkuperäinen sopimuksessa sovittu myyntihinta.
Valuation Management Group on valtakunnallinen täyden palvelun arviointipalveluyritys, joka hallinnoi arviointiprosessia rahoituslaitoksille, pankeille, asuntolainapankkien välittäjille ja luottoyhdistyksille. Tarjoamme täyden valikoiman kaupallisia ja asuinrakennusten arviointituotteita ja -palveluita. Viemme arviointiprosessin tavallisesta poikkeukselliseen.