L’ordinanza sugli affitti di San Francisco autorizza un proprietario a trasferirsi in un’unità in affitto occupata da un inquilino e terminare la locazione di tutti gli occupanti in possesso. Questo permesso, tuttavia, non è privo di regole e restrizioni. Un grande ostacolo che un proprietario che cerca di recuperare il possesso può affrontare sono le regole riguardanti le unità “comparabili” e “non comparabili” situate nell’edificio che contiene l’unità che il proprietario cerca di recuperare a seguito di uno sfratto per trasferimento del proprietario.
37.37. L’articolo 9(a)(8)(iv) del San Francisco Rent Ordinance stabilisce che un proprietario non può recuperare il possesso a seguito di uno sfratto per trasloco del proprietario o di uno sfratto per trasloco relativo se una “unità comparabile” di proprietà del proprietario è già libera ed è disponibile, o se tale unità diventa libera e disponibile prima del recupero del possesso dell’unità. Se un’unità paragonabile diventa libera e disponibile prima del recupero del possesso, un padrone di casa deve rescindere l’avviso di sgombero e respingere qualsiasi azione presentata per recuperare il possesso dei locali. Inoltre, se un’unità non comparabile diventa disponibile prima del recupero del possesso, il padrone di casa deve offrire quell’unità all’inquilino. Emergono due questioni – cosa sono le unità comparabili e cosa sono le unità non comparabili.
Un proprietario non può sfrattare un inquilino per recuperare il possesso per se stesso se un’unità comparabile è libera e disponibile nello stesso edificio. Lo spirito di questa regola ha senso. Se c’è un’unità vuota che è simile a quella occupata da un inquilino, il proprietario dovrebbe trasferirsi nell’unità libera preservando la locazione dell’altra unità occupata. Questa regola si applica non solo quando viene notificato un avviso di sfratto al proprietario, ma anche per tutto il tempo fino al recupero del possesso. Per esempio, un avviso di sfratto del proprietario di San Francisco è un avviso di 60 giorni. Se un’unità comparabile diventasse disponibile il 45° giorno dopo la notifica dell’avviso di risoluzione, il proprietario sarebbe obbligato a rescindere l’avviso e perseguire l’occupazione dell’unità libera e disponibile per se stesso.
Al contrario, se un’unità non comparabile fosse disponibile o diventasse disponibile prima del recupero, un proprietario non sarebbe obbligato a rescindere l’avviso e trasferirsi in quell’unità non comparabile. Anche lo spirito di questa regola ha senso. Se un’unità che non era paragonabile all’unità che il proprietario voleva, la legge non lo costringerà a trasferirsi in quell’unità semplicemente perché è disponibile. Invece, l’obbligo del proprietario in questo scenario sarebbe solo quello di offrire quell’unità non comparabile all’inquilino che viene spostato senza i tipici vincoli di importo dell’affitto. Inoltre, un’unità non comparabile potrebbe anche essere situata in un’altra località di San Francisco, o anche fuori dalla città.
Il problema diventa – qual è la differenza tra un’unità comparabile e non comparabile? Non c’è una risposta chiara, anche se molti scenari sono più facili da concludere di altri. Numero di camere da letto, bagni e metratura sono generalmente casi facili. Questioni più complicate possono presentarsi quando le unità sono apparentemente comparabili, ma i bisogni particolari di un proprietario diluiscono le somiglianze. Per qualcuno che ha problemi con le scale, un’unità superiore non è paragonabile a un’unità inferiore. La determinazione della comparabilità è soggettiva e oggettiva. Condomini, TIC e case unifamiliari generalmente evitano questi problemi, ma non sempre. La diligenza all’inizio può evitare molte delle potenziali insidie che i problemi di unità comparabili e non comparabili presentano. Avere fiducia nella comparabilità e nella non-comparabilità è uno strumento essenziale che un proprietario deve avere per prendere una decisione efficace prima che venga notificato un avviso di cessazione del trasloco del proprietario.
Le regole e i regolamenti riguardanti le unità comparabili e non comparabili per il trasloco del proprietario di San Francisco e gli sfratti relativi sono complessi e sempre soggetti a sfide sia da parte dei proprietari che degli inquilini. Se siete curiosi di saperne di più sull’esecuzione di uno sfratto per trasloco del proprietario di San Francisco o di uno sfratto per trasloco relativo per una proprietà che possedete o che state cercando di acquistare, dovreste parlare con un esperto avvocato immobiliare di San Francisco che rappresenta proprietari e locatori a San Francisco.
Informazioni sullo sfratto per trasloco del proprietario di San Francisco e sfratto per trasloco relativo fornite dall’avvocato immobiliare di San Francisco Mark Chernev.
Mark B. Chernev, Zacks, Freedman & Patterson, PC, 235 Montgomery Street, Suite 400, San Francisco, CA 94115 : telefono 415 – 956 – 8100