San Francisco Rent Ordinance tillader en ejer at flytte ind i en lejet lejebolig og opsige lejemålet for alle beboere, der er i besiddelse af lejemålet. Denne tilladelse kommer dog ikke uden sine egne regler og begrænsninger. En væsentlig hindring, som en ejer, der ønsker at genvinde besiddelse, kan støde på, er reglerne vedrørende “sammenlignelige” og “ikke-sammenlignelige” enheder, der er beliggende i den bygning, som indeholder den enhed, som ejeren søger at genvinde i henhold til en rømning ved indflytning af ejeren.
37.9(a)(8)(iv) i San Francisco Rent Ordinance fastsætter, at en udlejer ikke kan genvinde besiddelse i henhold til hverken en ejerindflytningsudsættelse eller en relativ indflytningsudsættelse, hvis en “sammenlignelig enhed”, der ejes af udlejeren, allerede er ledig og er til rådighed, eller hvis en sådan enhed bliver ledig og til rådighed, inden genindførelsen af besiddelse af enheden. Hvis en sammenlignelig enhed bliver ledig og tilgængelig, inden besiddelsen af ejendommen er genoptaget, skal udlejeren ophæve meddelelsen om fraflytning og afvise enhver sag, der er anlagt med henblik på at genoptage besiddelsen af ejendommen. Hvis en ikke-sammenlignelig enhed bliver ledig, inden besiddelsen er genoptaget, skal udlejeren tilbyde lejeren den pågældende enhed. Der opstår to spørgsmål – hvad er sammenlignelige enheder, og hvad er ikke-sammenlignelige enheder.
En ejer kan ikke sætte en lejer ud af lejeren for at genvinde besiddelsen til sig selv, hvis en sammenlignelig enhed er ledig og tilgængelig i den samme bygning. Ånden i denne regel er fornuftig. Hvis der er en ledig enhed, der er sammenlignelig med den enhed, der er beboet af en lejer, bør ejeren flytte ind i den ledige enhed, samtidig med at lejemålet i den anden beboede enhed bevares. Denne regel gælder ikke kun, når ejeren får en meddelelse om udsættelse ved indflytning, men også i hele perioden, indtil ejeren genvinder besiddelsen af lejligheden. F.eks. er en opsigelsesmeddelelse fra en ejer, der flytter ind i San Francisco, en opsigelsesmeddelelse på 60 dage. Hvis en sammenlignelig enhed blev ledig på den 45. dag efter forkyndelsen af opsigelsesvarslet, ville ejeren være forpligtet til at ophæve varslingen og søge at indtage den ledige og ledige enhed for sig selv.
Hvis der derimod en ikke-sammenlignelig enhed var ledig eller blev ledig før inddrivelsen, ville en ejer ikke være forpligtet til at ophæve varslingen og flytte ind i den ikke-sammenlignelige enhed. Ånden i denne regel giver også mening. Hvis en enhed, der ikke var sammenlignelig med den enhed, som ejeren ønskede, vil loven ikke tvinge dem til at flytte ind i denne enhed, blot fordi den er ledig. I stedet vil ejerens forpligtelse i dette scenario kun være at tilbyde den ikke-sammenlignelige enhed til den lejer, der bliver forflyttet, uden typiske begrænsninger med hensyn til huslejeniveauet. Desuden kunne en ikke-sammenlignelig enhed også være placeret et andet sted i San Francisco eller endog uden for byen.
Spørgsmålet bliver – hvad er forskellen på en sammenlignelig og en ikke-sammenlignelig enhed? Der er ikke noget klart svar, selv om de fleste scenarier er lettere at konkludere end andre. Antal soveværelser, badeværelser og kvadratmeter er generelt nemme tilfælde. Mere komplicerede spørgsmål kan opstå, hvor enhederne tilsyneladende er sammenlignelige, men hvor en ejers særlige behov udvander lighederne. For en person, der har problemer med trapper, er en øvre enhed ikke sammenlignelig med en lavere enhed. Afgørelsen af sammenlignelighed er både subjektiv og objektiv. Ejerlejligheder, TIC’er og enfamiliehuse undgår generelt disse problemer – men ikke altid. Ved at udvise omhu fra starten kan man undgå mange af de potentielle faldgruber, som spørgsmål om sammenlignelige og ikke-sammenlignelige enheder udgør. At have tillid til sammenlignelighed og ikke-sammenlignelighed er et vigtigt redskab, som en ejer skal have for at kunne træffe en effektiv beslutning, før en eventuel opsigelse af ejeren ved indflytning bliver forkyndt.
Reglerne og bestemmelserne vedrørende sammenlignelige og ikke-sammenlignelige enheder for San Francisco ejers indflytning og relative indflytningsudsættelser er komplekse og altid genstand for udfordringer fra både ejendomsejere og lejere. Hvis du er nysgerrig efter at lære mere om at udføre en San Francisco ejerindflytningsudsættelse eller relativ indflytningsudsættelse for en ejendom, du ejer eller ønsker at købe, bør du tale med en erfaren San Francisco ejendomsmægleradvokat, der repræsenterer ejere og udlejere i San Francisco.
San Francisco ejerindflytningsudsættelse og relativ indflytningsudsættelse information leveret af San Francisco ejendomsmægleradvokat Mark Chernev.
Mark B. Chernev, Zacks, Freedman & Patterson, PC, 235 Montgomery Street, Suite 400, San Francisco, CA 94115 : telefon 415 – 956 – 8100