A San Francisco Rent Ordinance felhatalmazza a tulajdonost, hogy beköltözzön egy bérlő által lakott bérleménybe, és megszüntesse az összes birtokában lévő lakó bérleti jogviszonyát. Ez a jogosultság azonban nem jár saját meghatározott szabályok és korlátozások nélkül. Az egyik fő akadály, amellyel egy tulajdonos, aki vissza akarja szerezni a birtokbavételt, szembesülhet, a “hasonló” és “nem összehasonlítható” egységekre vonatkozó szabályok, amelyek abban az épületben találhatók, amelyben az az egység található, amelyet a tulajdonos a tulajdonosi beköltözéses kilakoltatás alapján vissza akar szerezni.
37. A tulajdonosok a bérleti jogviszonyukból való kilakoltatásra vonatkozó szabályok.A San Franciscó-i bérleti díjrendelet 9(a)(8)(iv) pontja kimondja, hogy a bérbeadó nem szerezheti vissza a birtoklást sem a tulajdonosi beköltözéses kilakoltatás, sem a rokoni beköltözéses kilakoltatás alapján, ha a bérbeadó tulajdonában lévő “összehasonlítható egység” már üres és rendelkezésre áll, vagy ha egy ilyen egység az egység birtokbavételét megelőzően üres és rendelkezésre áll. Ha egy hasonló egység a birtokba vétel előtt megüresedik és rendelkezésre áll, a bérbeadónak vissza kell vonnia a kiürítési felszólítást, és el kell utasítania a helyiségek birtokba vétele érdekében benyújtott keresetet. Feltéve továbbá, hogy ha egy nem összehasonlítható egység a birtokba vétel előtt szabaddá válik, a bérbeadónak fel kell ajánlania ezt az egységet a bérlőnek. Két kérdés merül fel – melyek az összehasonlítható és melyek a nem összehasonlítható egységek.
A tulajdonos nem lakoltathatja ki a bérlőt a birtoklás visszaszerzése érdekében, ha egy összehasonlítható egység üres és rendelkezésre áll ugyanabban az épületben. Ennek a szabálynak a szellemében van értelme. Ha van egy üres egység, amely hasonló ahhoz, amelyet egy bérlő elfoglal, a tulajdonosnak be kell költöznie az üres egységbe, ugyanakkor meg kell őriznie a másik elfoglalt egység bérleti jogát. Ez a szabály nem csak a tulajdonos beköltözési kilakoltatási értesítés kézbesítésekor érvényes, hanem a birtokba vételig tartó időszakban is. Például a San Franciscó-i tulajdonosi beköltözési felmondás 60 napos felmondási idővel jár. Ha egy összehasonlítható egység a felmondás kézbesítését követő 45. napon szabaddá válna, a tulajdonos köteles lenne visszavonni a felmondást, és a megüresedett és szabaddá vált egységet a maga számára elfoglalni.
Ezzel szemben, ha egy nem összehasonlítható egység szabaddá válna vagy szabaddá válna a visszaszerzést megelőzően, a tulajdonos nem lenne köteles visszavonni a felmondást, és beköltözni a nem összehasonlítható egységbe. E szabály szellemének is van értelme. Ha egy olyan egység, amely nem volt összehasonlítható azzal az egységgel, amelyet a tulajdonos szeretett volna, a törvény nem kényszeríti arra, hogy beköltözzön abba az egységbe, csak azért, mert az elérhetővé vált. Ehelyett a tulajdonosnak ebben a forgatókönyvben csak az lenne a kötelessége, hogy a nem összehasonlítható egységet felajánlja a kiszoruló bérlőnek, tipikus bérleti díjkorlátozás nélkül. Ráadásul a nem összehasonlítható egység San Francisco egy másik pontján, vagy akár a városon kívül is lehet.
A kérdés az, hogy mi a különbség az összehasonlítható és a nem összehasonlítható egység között? Nincs egyértelmű válasz, bár a legtöbb forgatókönyvre könnyebb következtetni, mint másokra. A hálószobák, a fürdőszobák száma és a négyzetméterek száma általában könnyű esetek. Bonyolultabb kérdések merülhetnek fel, amikor az egységek látszólag összehasonlíthatóak, de a tulajdonos különleges igényei felhígítják a hasonlóságokat. Ha valakinek kihívást jelent a lépcsőzés, egy felső egység nem hasonlítható össze egy alsó egységgel. Az összehasonlíthatóság meghatározása szubjektív és objektív. A társasházak, TIC-ek és családi házak általában elkerülik ezeket a problémákat – de nem mindig. A kezdeti körültekintéssel elkerülhető sok olyan lehetséges buktató, amelyet az összehasonlítható és nem összehasonlítható egységekkel kapcsolatos kérdések jelentenek. Az összehasonlíthatósággal és a nem összehasonlíthatósággal kapcsolatos bizalom alapvető eszköz, amellyel a tulajdonosnak rendelkeznie kell a hatékony döntés meghozatalához, mielőtt bármilyen tulajdonosi beköltözési felmondást kézbesítenének.
Az összehasonlítható és nem összehasonlítható egységekre vonatkozó szabályok és előírások a San Francisco-i tulajdonosi beköltözések és a relatív beköltözési kilakoltatások esetében összetettek, és mindig megkérdőjelezhetőek mind az ingatlantulajdonosok, mind a bérlők részéről. Ha kíváncsi arra, hogy többet tudjon meg a San Francisco-i tulajdonosi beköltözési kilakoltatás vagy a relatív beköltözési kilakoltatás végrehajtásáról a tulajdonában lévő vagy megvásárolni kívánt ingatlanra vonatkozóan, beszéljen egy tapasztalt San Francisco-i ingatlanügyekkel foglalkozó ügyvéddel, aki tulajdonosokat és bérbeadókat képvisel San Francisco-ban.
San Francisco-i tulajdonosi beköltözési kilakoltatás és relatív beköltözési kilakoltatás információi a San Francisco-i ingatlanügyekkel foglalkozó Mark Chernev ügyvéd által.
Mark B. Chernev, Zacks, Freedman & Patterson, PC, 235 Montgomery Street, Suite 400, San Francisco, CA 94115 : telefon 415 – 956 – 8100
.