International Mercantile Marine Company Building

Vroeg gebruik van de plaatsEdit

In de 17e eeuw waren op de plaats van wat nu 1 Broadway is, twee taveernes in bedrijf. Een daarvan was de “Knocks Tavern”, rond 1649 gebouwd door de Nederlandse legerofficier Peter Knocks (of Peter Cock). Dit was waarschijnlijk het eerste permanente gebouw op 1 Broadway.

De kavel werd in 1745 verkocht aan kapitein Archibald Kennedy van de Royal Navy. Rond 1760 of 1768 werd op deze plaats Kennedy’s huis gebouwd, “naar het meest goedgekeurde Engelse model”. Het huis was een symmetrisch herenhuis van twee verdiepingen met uit Nederland geïmporteerde materialen; het had twee stenen stijlen en een licht vooruitspringend middengedeelte met een Palladiaans raam. Er was een salon van 15 meter lang en een verbinding met het aangrenzende huis op Broadway 3. Kennedy bewoonde het huis tot 1776, tijdens de Amerikaanse Revolutionaire Oorlog, toen hij naar New Jersey vluchtte. Het Kennedy-huis diende vervolgens korte tijd als hoofdkwartier voor de generaals van het Continentale Leger, Henry Lee III en Israel Putnam, en mogelijk ook als hoofdkwartier voor generaal George Washington, en door hooggeplaatste generaals van het Britse leger.

Na afloop van de oorlog werd het gebouw in de oorspronkelijke staat hersteld. Het werd vervolgens bewoond door bankier Nathaniel Prime, mogelijk tussen 1810 en 1831, of tot in de jaren 1840. Het gebouw werd vervolgens het Washington Hotel, dat in 1854 werd geopend, hoewel één bron vermeldt dat het huis al in 1794 voor amusement werd gebruikt. Ergens in het midden van de 19e eeuw werd het gebouw uitgebreid: een tekening in het Norton’s Handbook of New York City uit 1859 laat zien dat het hotel vier verdiepingen hoog was.

Washington BuildingEdit

Midden 1881 betaalde Cyrus West Field 167.500 dollar voor het Washington Hotel en 70.000 dollar voor het aangrenzende huis van Caroline W. Astor aan Battery Place en Greenwich Street. De inrichting van het hotel werd in december van dat jaar verkocht. De maand daarvoor, in november 1881, had Field aangekondigd dat hij een wedstrijd zou organiseren onder zes van de meest gerenommeerde architecten van de stad om het Washington Building, een commercieel gebouw, te ontwerpen op de plaats van het hotel. De winnende architect zou $5.500 betaald krijgen, en de andere architecten zouden elk $500 betaald krijgen voor het indienen van een ontwerp. Edward H. Kendall kreeg de opdracht en maakte plannen voor een gebouw in Queen Anne stijl op het terrein. De Washington Building Company werd in juni 1882 opgericht, waarna het eigendomsrecht aan deze onderneming werd overgedragen. Het gebouw werd gebouwd door W.H. Hazzard & Son en werd in 1884 voltooid tegen een uiteindelijke kostprijs van $900.000. Het Washington Building werd vaak aangeduid als het Field Building, naar zijn ontwikkelaar.

Het Washington Building was oorspronkelijk een 9- of 10 verdiepingen hoog gebouw van 150 voet (46 m). Het gebouw was opgetrokken uit rode baksteen en zandsteen, en de hoofdingang bevond zich via Battery Place in het zuiden. Op de hoeken stonden vijf verdiepingen hoge kolommen met overhangende erkers. Het gebouw was C-vormig en omsloot een binnenplaats aan de noordzijde. Aanvankelijk waren er vier liften, maar aan het eind van de jaren 1890 werden er nog twee aan toegevoegd. Volgens het oorspronkelijke ontwerp zouden er tussen de derde en de negende verdieping op elke verdieping 17 kantoren zijn en waren er in totaal “ongeveer 860 ramen en 358 kamers”. Tot de huurders behoorden het comité voor de bouw van het Vrijheidsbeeld, de Manhattan Hay and Produce Exchange, de Postal Telegraph-Cable Company en de United-States National Bank.

Kendall ontwierp in 1885 extra verdiepingen voor het Washington Building, maar bronnen verschillen van mening over de wijze waarop dit werd ondernomen. Volgens Fran Leadon werd kort na de voltooiing van de Washington Building een twee verdiepingen tellende uitbreiding gebouwd, en werd in 1886-1887 nog een twee verdiepingen tellende uitbreiding toegevoegd. Christopher Gray van The New York Times maakt echter melding van een enkele uitbreiding van vier verdiepingen die in 1887 voltooid was. Hoe dan ook, na de uitbreiding bestond de bovenste verdieping uit een mansardedak met uitstekende dakkapellen aan de zuidzijde. Na de uitbreidingen was het gebouw 79 meter hoog. Gray en een hedendaags Real Estate Record artikel karakteriseerden het Washington Building als 14 verdiepingen, maar een artikel in de Times van 1896 beschreef het gebouw als 13 verdiepingen. De Washington Building Company huurde Harry E. Donnell in 1908 in om niet nader genoemde “interne verbeteringen” aan het gebouw uit te voeren.

IMM renovatieEdit

De International Mercantile Marine Company (IMM) was aan het begin van de 20e eeuw op zoek naar een nieuw hoofdkantoor. Het bedrijf was in 1902 opgericht door de financier J.P. Morgan door de fusie van talrijke kleinere bedrijven. Door haar grote omvang en de overvloedige concurrentie in de stoombootindustrie werkte zij met een “dunne veiligheidsmarge”. De financiën van IMM werden negatief beïnvloed na het zinken in 1912 van de RMS Titanic, geëxploiteerd door haar dochteronderneming White Star Line, maar het bedrijf maakte aanzienlijke winsten uit vrachtvervoer tijdens en na de Eerste Wereldoorlog. Haar eerste kantoor in New York City, gevestigd in het aangrenzende Bowling Green Offices Building, werd voor het eerst genoemd in het jaarverslag van 1918.

IMM kocht het Washington Building in 1919 voor $ 3 miljoen. Vanwege een gebrek aan beschikbare kantoorruimte in de buurt, besloot IMM niet tot de bouw van een geheel nieuw gebouw. In plaats daarvan kondigde IMM in november plannen aan om het bestaande gebouw te renoveren. Walter B. Chambers ontwierp de renovatie van het Washington Building. De dakkapellen en erkers werden verwijderd; het dak werd herbouwd; de gevel werd bekleed met een mengsel van graniet, marmer en kalksteen; en maritieme details werden aangebracht op de gevel van 1 Broadway. Bovendien werd de benedenverdieping heringericht om plaats te bieden aan het boekingskantoor van IMM. De renovatie werd in fasen uitgevoerd om de bestaande huurders zo min mogelijk te storen; zij werden van het ene kantoor naar het andere verhuisd naarmate de werkzaamheden vorderden. Het proces verliep “zonder het minste ongeluk”, ondanks de technische complexiteit van het project. De renovatie was in 1921 voltooid; dat jaar gaf de Downtown League 1 Broadway de prijs voor het “best gerenoveerde gebouw”.

In het gebouw waren aanvankelijk het boekingskantoor en het hoofdkantoor van de IMM in New York gevestigd. Op de begane grond bevonden zich de eerste- en tweedeklas boekingskantoren, de wachtkamer en de lobby, terwijl zich in de kelder het steerage boekingskantoor en opslagruimten bevonden. Op de tweede verdieping was de constructieafdeling van de IMM ondergebracht, op de derde en vierde verdieping algemene kantoren, en op de vijfde verdieping een directiekamer en kantoren voor de directie. Andere huurders verhuurden de zeven bovenste verdiepingen. De IMM concurreerde met de Cunard Line, die twee jaar eerder haar eigen gebouw in de buurt op soortgelijke wijze had opgetrokken. De gebouwen van de Cunard, Bowling Green en de International Mercantile Marine Company vormden samen met een aantal andere gebouwen in het meest zuidelijke deel van Broadway een “rij stoomschepen”.

Later gebruikEdit

Na de Eerste Wereldoorlog begonnen zowel het publiek als de United States Shipping Board van de federale regering IMM te wantrouwen: het publiek verafschuwde het bedrijf vanwege het gebruik van Britse schepen, terwijl de Shipping Board IMM als te groot en concurrentievervalsend beschouwde. Dit leidde tot een reeks organisatorische veranderingen, waaronder de verkoop van alle lijnen onder buitenlandse vlag en zelfs van enkele binnenlandse lijnen. De IMM fuseerde in 1931 met de Roosevelt Steamship Company tot de Roosevelt International Mercantile Marine Company (RIMM), die eigenaar bleef van 1 Broadway. In datzelfde jaar verwierf de RIMM United States Lines (USL) en begon haar andere activiteiten onder die naam samen te voegen. In 1940 was de RIMM zelf opgegaan in de USL, en het volgende jaar kocht een dochteronderneming van de USL 1 Broadway.

USL was ook een van de grootste rederijen van die tijd, maar kreeg na de Tweede Wereldoorlog te maken met talrijke financiële problemen. Daarom zette de maatschappij 1 Broadway eind jaren zestig of begin jaren zeventig te koop. De toenmalige eigenaar van USL, Walter Kidde & Company, verkocht 1 Broadway naar verluidt “bijna” in 1972, maar USL trok het gebouw terug van de verkoop wegens een daling van de vastgoedprijzen in New York City. USL stelde in 1970 ook voor om 1 Broadway te vervangen door een wolkenkrabber van 50 verdiepingen, waarvoor de luchtrechten van het nabijgelegen Alexander Hamilton U.S. Custom House zouden moeten worden afgenomen. De scheepvaartondernemer Malcom McLean kocht USL in 1977 en in december daaropvolgend kondigde United States Lines aan dat het bedrijf zou verhuizen naar Cranford, New Jersey. De verhuizing vond medio 1979 plaats, hoewel USL tot het eind van het jaar op de begane grond bleef.

Verschillende entiteiten toonden belangstelling voor de aankoop van 1 Broadway, waaronder een potentiële koper die overwoog het om te bouwen tot een hotel. Uiteindelijk werd het gebouw gekocht door de Muna Realty Development Corporation, een Nederlands-Antilliaans bedrijf dat 9,75 miljoen dollar voor het gebouw betaalde en 250.000 dollar voor de resterende huur van USL. Het gebouw werd in 1991 opgenomen in het National Register of Historic Places. De eigenaars van het gebouw kwamen in 1992 in financiële moeilijkheden toen de verzekeringsmaatschappij Allstate 1 Broadway kocht via een executieverkoop. In datzelfde jaar begon Allstate met de renovatie van de gevel. De restauratie werd ontworpen door Stephen Cohan, met C & D Restoration als aannemers, en kostte uiteindelijk $ 2,2 miljoen. Tijdens het project werd een deel van de oorspronkelijke rode gevel ontdekt. Het metselwerk werd tussen 1993 en 1994 vervangen, waarbij ongeveer 8% van het oorspronkelijke metselwerk werd vervangen. In 1995 werd het International Mercantile Marine Company Building, samen met verschillende andere gebouwen op Bowling Green, officieel aangewezen als New York City landmarks.

Kenyon & Kenyon, een prominent advocatenkantoor op het gebied van intellectueel eigendom, was de belangrijkste huurder op de bovenste verdiepingen aan het eind van de 20e en het begin van de 21e eeuw, nadat het in 1980 vier verdiepingen van 1 Broadway in gebruik had genomen. Kenyon & Kenyon samen met beleggingsadviseurs Brundage, Story & Rose, namen in 1996 gezamenlijk 70% van de kantoorruimte van het gebouw in beslag. Vijf jaar later bezette Kenyon & Kenyon bijna alle kantoorruimte van het gebouw van 190.000 vierkante voet (18.000 m2), met uitzondering van de helft van de zesde verdieping. Op dat moment was Logany LLC de verhuurder voor dat deel van de zesde verdieping, hoewel Kenyon & Kenyon een voorkeursrecht had op die ruimte. Dit leidde tot een rechtszaak in 2005 toen Logany geen huurovereenkomst aanbood aan Kenyon & Kenyon voor Logany’s helft van de zesde verdieping, en voorstelde om penthouses te bouwen op de 12e verdieping, waarvan Kenyon & Kenyon beweerde dat het een poging was om hen te dwingen van de 12e verdieping te verhuizen. Kenyon & Kenyon won die rechtszaak, waardoor Logany geen penthouses mocht bouwen en gedwongen werd om Kenyon & Kenyon een huurovereenkomst aan te bieden. In 2018 werd het gebouw verkocht aan Midtown Equities voor $ 140 miljoen, op welk moment de nieuwe eigenaren aankondigden dat een deel van het gebouw zou worden omgebouwd tot appartementen. Kenyon & Kenyon is daarna ontbonden.