De huurverordening van San Francisco staat een eigenaar toe een door een huurder bewoonde huurwoning te betrekken en de huur van alle bewoners te beëindigen. Deze toelating komt echter niet zonder zijn eigen regels en beperkingen. Een groot obstakel waarmee een eigenaar die bezit wil terugkrijgen te maken kan krijgen zijn de regels betreffende “vergelijkbare” en “niet-vergelijkbare” eenheden in het gebouw waarin de eenheid gelegen is die de eigenaar wil terugkrijgen als gevolg van een ontruiming door de eigenaar.
37. De regels betreffende de “vergelijkbare” en “niet-vergelijkbare” eenheden in het gebouw waarin de eenheid gelegen is die de eigenaar wil terugkrijgen als gevolg van een ontruiming door de eigenaar9(a)(8)(iv) van de San Francisco Rent Ordinance stelt dat een verhuurder het bezit niet mag terugvorderen op grond van een eigenaarsverhuizing of een relatieve verhuizing indien een “vergelijkbare eenheid” die eigendom is van de verhuurder reeds leeg en beschikbaar is, of indien een dergelijke eenheid leeg en beschikbaar wordt voordat het bezit van de eenheid wordt teruggevorderd. Indien een vergelijkbare eenheid vrijkomt en beschikbaar wordt voordat het bezit ervan is teruggekregen, moet de verhuurder de kennisgeving van ontruiming herroepen en elke ingestelde vordering tot terugverkrijging van het bezit van het pand afwijzen. Voorts moet de verhuurder, indien een niet-vergelijkbare eenheid vrijkomt vóór het herstel van het bezit, die eenheid aan de huurder aanbieden. Er rijzen twee vragen – wat zijn vergelijkbare eenheden en wat zijn niet-vergelijkbare eenheden.
Een eigenaar kan een huurder niet uitzetten om het bezit voor zichzelf terug te krijgen als in hetzelfde gebouw een vergelijkbare eenheid vrij en beschikbaar is. De geest van deze regel is logisch. Als er een leegstaande eenheid is die vergelijkbaar is met de eenheid die door een huurder wordt bewoond, moet de eigenaar de leegstaande eenheid betrekken en tegelijkertijd de huur van de andere bewoonde eenheid behouden. Deze regel is niet alleen van toepassing wanneer een kennisgeving van ontruiming door de eigenaar wordt betekend, maar ook gedurende de tijd totdat het bezit is teruggekregen. Bijvoorbeeld, een kennisgeving van huisuitzetting in San Francisco is een kennisgeving van 60 dagen. Als op de 45e dag na de betekening van de kennisgeving van beëindiging een vergelijkbare eenheid beschikbaar komt, is de eigenaar verplicht de kennisgeving te herroepen en te trachten de vrijgekomen en beschikbare eenheid voor zichzelf te betrekken.
Als daarentegen een niet-vergelijkbare eenheid beschikbaar was of beschikbaar kwam vóór het herstel, is een eigenaar niet verplicht de kennisgeving te herroepen en in die niet-vergelijkbare eenheid te gaan wonen. De geest van deze regel is ook logisch. Als er een eenheid is die niet vergelijkbaar is met de eenheid die de eigenaar wil, zal de wet hem niet dwingen in die eenheid te gaan wonen alleen omdat die beschikbaar is. In plaats daarvan zou de eigenaar in dit scenario alleen verplicht zijn die niet-vergelijkbare eenheid aan te bieden aan de huurder die wordt verdreven, zonder typische huurprijsbeperkingen. Bovendien zou een niet-vergelijkbare eenheid zich ook op een andere plaats in San Francisco kunnen bevinden, of zelfs buiten de stad.
De vraag wordt – wat is het verschil tussen een vergelijkbare en niet-vergelijkbare eenheid? Er is geen duidelijke lijn antwoord, hoewel de meeste scenario’s zijn gemakkelijker te concluderen dan andere. Aantal slaapkamers, badkamers, en vierkante meters zijn over het algemeen gemakkelijke gevallen. Meer ingewikkelde kwesties kunnen zich voordoen wanneer eenheden ogenschijnlijk vergelijkbaar zijn, maar de specifieke behoeften van een eigenaar de overeenkomsten verwateren. Voor iemand die moeite heeft met trappen, is een bovenwoning niet vergelijkbaar met een benedenwoning. De bepaling van vergelijkbaarheid is subjectief en objectief. Condo’s, TIC’s en eengezinswoningen vermijden over het algemeen deze problemen – maar niet altijd. Zorgvuldigheid bij het begin kan veel van de potentiële valkuilen vermijden die vergelijkbare en niet-vergelijkbare eenheden met zich meebrengen. Vertrouwen hebben in vergelijkbaarheid en niet-vergelijkbaarheid is een essentieel hulpmiddel dat een eigenaar moet hebben bij het nemen van een effectieve beslissing voordat een kennisgeving van beëindiging van de verhuizing van een eigenaar wordt betekend.
De regels en voorschriften met betrekking tot vergelijkbare en niet-vergelijkbare eenheden voor San Francisco eigenaarsverhuizingen en relatieve verhuizingen zijn complex en altijd onderhevig aan betwisting door zowel eigenaren van onroerend goed als huurders. Als u nieuwsgierig bent naar meer informatie over het uitvoeren van een San Francisco eigenaar move-in ontruiming of relatieve move-in ontruiming voor een woning die u bezit of op zoek bent om te kopen, moet u spreken met een ervaren San Francisco Real Estate advocaat die eigenaren en verhuurders in San Francisco vertegenwoordigt.
San Francisco Eigenaar Move-In Eviction en Relative Move-In Eviction informatie verstrekt door San Francisco Real Estate advocaat Mark Chernev.
Mark B. Chernev, Zacks, Freedman & Patterson, PC, 235 Montgomery Street, Suite 400, San Francisco, CA 94115 : telefoon 415 – 956 – 8100