A San Francisco Rent Ordinance autoriza um proprietário a mudar-se para uma unidade de aluguer ocupada por inquilinos e a terminar o arrendamento de todos os ocupantes na posse. Este subsídio, no entanto, não vem sem suas próprias regras e restrições. Um grande obstáculo que um proprietário que procura recuperar a posse pode enfrentar são as regras relativas a unidades “comparáveis” e “não comparáveis” localizadas no edifício que contém a unidade que o proprietário procura recuperar de acordo com um despejo de mudança de proprietário.
37.9(a)(8)(iv) do Decreto de Arrendamento de São Francisco estabelece que um senhorio não pode recuperar a posse de acordo com um despejo de mudança do proprietário ou um despejo relativo de mudança se uma “unidade comparável” de propriedade do senhorio já estiver vaga e disponível, ou se tal unidade ficar vaga e disponível antes da recuperação da posse da unidade. Se uma unidade comparável ficar vaga e disponível antes da recuperação da posse, o senhorio deve rescindir o aviso de desocupação e destituir qualquer acção intentada para recuperar a posse do local. Desde que, além disso, se uma unidade não comparável ficar disponível antes da recuperação da posse, o senhorio deve oferecer essa unidade ao inquilino. Surgem duas questões – o que são unidades comparáveis e o que são unidades não comparáveis.
Um proprietário não pode despejar um inquilino para recuperar a posse para si próprio se uma unidade comparável estiver vaga e disponível no mesmo edifício. O espírito desta regra faz sentido. Se houver uma unidade vazia que seja semelhante à que está a ser ocupada por um inquilino, o proprietário deve mudar-se para a unidade vazia, preservando ao mesmo tempo o arrendamento da outra unidade ocupada. Esta regra aplica-se não só quando um proprietário é notificado de despejo, mas também ao longo do tempo até que a posse seja recuperada. Por exemplo, um aviso de rescisão de mudança de proprietário de São Francisco é um aviso prévio de 60 dias. Se uma unidade comparável se tornasse disponível no 45º dia após o serviço da rescisão, o proprietário seria obrigado a rescindir a rescisão e prosseguir com a ocupação da unidade vaga e disponível para si.
Em contraste, se uma unidade não comparável estivesse disponível ou se tornasse disponível antes da recuperação, o proprietário não seria obrigado a rescindir a rescisão e a mudar para essa unidade não comparável. O espírito desta regra também faz sentido. Se uma unidade que não era comparável com a unidade que o proprietário queria, a lei não os obrigará a mudarem-se para essa unidade simplesmente porque ela está disponível. Em vez disso, a obrigação do proprietário neste cenário seria apenas oferecer essa unidade incomparável ao locatário a ser deslocado sem as restrições típicas do montante da renda. Além disso, uma unidade incomparável também poderia estar localizada em um local diferente em São Francisco, ou mesmo fora da Cidade.
A questão torna-se – qual é a diferença entre uma unidade comparável e não comparável? Não há uma resposta de linha brilhante, embora a maioria dos cenários seja mais fácil de concluir do que outros. O número de quartos, banheiros e metragens quadradas são geralmente casos fáceis. Questões mais complicadas podem apresentar onde as unidades são aparentemente comparáveis, mas as necessidades particulares de um proprietário dilui as semelhanças. Para alguém que tem desafios com escadas, uma unidade superior não é comparável a uma unidade inferior. A determinação da comparabilidade é subjetiva e objetiva. Condos, TICs, e casas unifamiliares geralmente evitam estes problemas – mas nem sempre. A diligência no início pode evitar muitas das potenciais armadilhas que os problemas de unidades comparáveis e não comparáveis apresentam. Ter confiança na comparabilidade e incomparabilidade é uma ferramenta essencial que o proprietário deve ter para tomar uma decisão eficaz antes de qualquer aviso de rescisão de mudança de residência do proprietário.
As regras e regulamentos relativos a unidades comparáveis e incomparáveis para a mudança de residência do proprietário de São Francisco e despejos relativos são complexos e sempre sujeitos a contestação tanto pelos proprietários como pelos inquilinos. Se você está curioso em saber mais sobre como executar um despejo de mudança de proprietário de São Francisco ou despejo relativo de mudança para uma propriedade que você possui ou está procurando comprar, você deve falar com um advogado imobiliário experiente de São Francisco que representa proprietários e proprietários em São Francisco.
Informações sobre mudança de proprietário de São Francisco e despejo relativo de mudança fornecidas pelo advogado imobiliário de São Francisco Mark Chernev.
Mark B. Chernev, Zacks, Freedman & Patterson, PC, 235 Montgomery Street, Suite 400, San Francisco, CA 94115 : telefone 415 – 956 – 8100