Schimbul 1031 pe Sanibel & Captiva
Mulți dintre clienții noștri văd achiziția de proprietăți imobiliare din Sanibel și Captiva ca pe o investiție. Avem clienți „a doua casă” care își închiriază casa de pe insulă atunci când nu o folosesc. Avem clienți „viitori pensionari” care cumpără acum și își închiriază casa de pe insulă până când ajung la pensie. Și avem chiar și clienți care își cumpără casa de pe insulă doar ca investiție pentru venituri din închiriere.
Investitorii mari și mici, sunt atrași de insulele noastre – și pe bună dreptate! Este întotdeauna interesant să auzim poveștile clienților care doresc să folosească un schimb 1031 pe Sanibel. Deși nu este cel mai frecvent tip de tranzacție de care ne ocupăm în biroul nostru, avem o bună experiență în gestionarea „Starker Exchange” sau „Like-Kind Exchange”, așa cum mai sunt denumite.
Am adunat o parte din cunoștințele noastre despre schimbul 1031 în câțiva factori cheie pe care ne-am gândit că ar trebui să îi cunoașteți…
Există patru tipuri de schimb 1031
1.) Schimbul simultan – Acest schimb are loc atunci când două proprietăți „asemănătoare” sunt schimbate una cu cealaltă. După cum ați putea ghici, nu este foarte frecvent, deoarece este puțin probabil ca doi proprietari să dorească exact ceea ce are celălalt și ca ambele proprietăți să respecte conformitatea schimbului 1031.
2.) Schimb întârziat – Acest schimb este cel mai frecvent tip de schimb de care ne ocupăm și oferă unui investitor 180 de zile după vânzarea proprietății la care a renunțat pentru a identifica o proprietate (proprietăți) de înlocuire
3.) Schimbul inversat – Acest schimb permite unui investitor să cumpere mai întâi și să vândă după aceea. Există o serie de reguli în jurul acestui tip de schimb, în special în ceea ce privește procesul de atribuire a titlurilor.
4.) Schimbul de construcții/îmbunătățiri – Acest schimb este util pentru situațiile în care proprietatea de înlocuire costă mai puțin decât proprietatea cedată și vă permite să contabilizați costul îmbunătățirilor în valoarea proprietății de înlocuire.
Șapte reguli cu privire la schimbul 1031
#1 – Numai pentru afaceri sau investiții – Un schimb 1031 nu poate fi folosit pentru proprietăți personale, cum ar fi reședința dvs. principală sau chiar reședința principală a unui membru al familiei. Schimbul se aplică numai pentru o investiție sau o proprietate de afaceri.
#2 – Proprietate similară – Atât proprietatea cedată, cât și cea de înlocuire trebuie să fie „similare”, în sensul că ambele sunt proprietăți imobiliare. De exemplu, nu puteți schimba utilaje de lucru cu un apartament în Sanibel, dar puteți schimba diferite tipuri de proprietăți imobiliare, cum ar fi un apartament cu o casă sau o proprietate comercială cu un teren liber, atâta timp cât se află pe teritoriul Statelor Unite.
#3 – Valoare egală sau mai mare – Schimbul nu trebuie să fie întotdeauna unul pentru unul, dar valoarea proprietății de înlocuire trebuie să fie egală sau mai mare decât cea a proprietății cedate pentru a putea amâna 100% din impozit. Există o astfel de amânare parțială a schimbului 1031, în cazul în care proprietatea de înlocuire are o valoare mai mică decât proprietatea cedată. În acest caz, va trebui să plătiți diferența de impozit pe câștigul de capital (adesea numit „boot”).
#4 – Fereastra de identificare – Există o fereastră de identificare de 45 de zile care începe după vânzarea proprietății cedate, în care trebuie să identificați trei proprietăți similare ca potențiale proprietăți de înlocuire pentru schimb. O excepție este regula de 200%, prin care un investitor poate identifica patru sau mai multe proprietăți, atâta timp cât valoarea proprietăților potențiale de înlocuire combinate nu depășește 200% din valoarea proprietății cedate.
Este, de asemenea, important de reținut că locuința de înlocuire achiziționată trebuie să fie una dintre proprietățile identificate în perioada inițială de 45 de zile. Nicio proprietate nouă nu poate intra în ecuație după ce fereastra de identificare a trecut.
#5 – Fereastra de achiziție – Există o fereastră de achiziție de 180 de zile pentru întreaga tranzacție, care se desfășoară concomitent cu fereastra de identificare de 45 de zile. De fapt, fereastra de cumpărare este de 180 de zile SAU data scadentă a declarației de impozit pe venit pentru anul fiscal în care a fost vândută proprietatea la care s-a renunțat – oricare dintre acestea este mai devreme. Cu toate acestea, puteți depune o cerere de prelungire, astfel încât să puteți utiliza toate cele 180 de zile dacă se întâmplă acest lucru.
#6 – Intermediar calificat – Un intermediar calificat (QI) trebuie să administreze schimbul 1031. Această persoană se ocupă de procesul de documentare și de întreaga finanțare a schimbului. În mod ciudat, nu există reglementări federale sau de stat pentru QI.
De fapt, majoritatea companiilor care oferă servicii QI nu sunt legate de schimb, deoarece nu există cerințe de licențiere în cadrul statului. Cu toate acestea, în statul Florida, fondul de ajutorare a clienților din Florida BAR prevede că un avocat care acționează în calitate de QI pentru un schimb 1031 este garantat până la 1 milion de dolari pe tranzacție. Prin urmare, cei mai mulți dintre clienții noștri apelează la contabili sau avocați specializați în procesul de schimb 1031.
#7 – Numele plătitorului de impozite/titlu de proprietate – Numele plătitorului de impozite și al proprietarului titlului de proprietate trebuie să fie același atât pe proprietatea cedată, cât și pe cea de înlocuire. Există procese implicate în adăugarea sau eliminarea unui soț sau a unui parteneriat, precum și câteva soluții diferite pentru a fi în conformitate cu codul. Este important să urmați protocolul adecvat pentru toate regulile și reglementările, altfel schimbul dumneavoastră poate fi respins de IRS.
Sperăm că aceste informații au făcut lumină în ceea ce este adesea un subiect necunoscut pentru noii investitori. Să știți că informațiile conținute în acest blog nu sunt menite să fie și nu ar trebui să fie considerate sau să se bazeze pe ele ca fiind sfaturi juridice, fiscale sau contabile.
Vrem să le mulțumim lui Dave Owens și Mike Rhinehart de la Midland IRA pentru ajutorul lor în revizuirea informațiilor din această postare pe blog. Întotdeauna sugerăm să vorbim direct cu un Intermediar Calificat înainte de a începe procesul de schimb 1031.