1031 Exchange op Sanibel & Captiva
Veel van onze klanten zien de aankoop van hun Sanibel en Captiva onroerend goed als een investering. We hebben “tweede huis” klanten die hun eiland huis verhuren wanneer het niet in gebruik is. We hebben “toekomstige pensionering” klanten die nu kopen en huren hun eiland huis tot ze hun pensioen bereiken. En we hebben zelfs klanten die hun eilandwoning uitsluitend kopen als investering voor huuropbrengsten.
Beleggers, groot en klein, worden aangetrokken tot onze eilanden – en met goede reden! Het is altijd interessant om de verhalen te horen van klanten die gebruik willen maken van een 1031 Exchange op Sanibel. Hoewel het niet het meest voorkomende transactietype is dat we in ons kantoor behandelen, hebben we wel een goede hoeveelheid ervaring in het omgaan met de “Starker Exchange” of “Like-Kind Exchange” zoals ze ook worden genoemd.
We hebben wat van onze 1031 Exchange-kennis samengevat in een paar sleutelfactoren waarvan we dachten dat u ze zou moeten weten…
Er zijn vier soorten 1031 Exchange
1.) Gelijktijdige uitwisseling – Deze uitwisseling vindt plaats wanneer twee “gelijksoortige” eigenschappen voor elkaar worden geruild. Zoals u zou kunnen veronderstellen, is het niet erg gebruikelijk, aangezien het onwaarschijnlijk is dat twee bezitseigenaars precies zullen willen wat de andere heeft, en dat beide eigenschappen aan 1031 Ruilnaleving zullen voldoen.
2.) Vertraagde Uitwisseling – Deze uitwisseling is het meest voorkomende type dat wij behandelen, en verstrekt een investeerder 180 dagen na de verkoop van hun afgestaane bezit om een vervangend bezit (s) te identificeren
3.) Reverse Exchange – Deze uitwisseling stelt een belegger in staat om eerst te kopen en daarna te verkopen. Er zijn een aantal regels rond dit type van uitwisseling, met name met betrekking tot het titling proces.
4.) Construction/Improvement Exchange – Deze uitwisseling is nuttig voor omstandigheden waarin het vervangende onroerend goed minder kost dan het afgestane onroerend goed, en staat u toe de kosten van verbeteringen mee te tellen in de waarde van uw vervangende onroerend goed.
Seven regels met betrekking tot 1031 uitwisseling
#1 – Alleen zaken of investeringen – Een 1031-ruil kan niet worden gebruikt voor persoonlijke bezittingen, zoals uw hoofdverblijfplaats, of zelfs de hoofdverblijfplaats van een familielid. De uitwisseling is alleen van toepassing op een investering of zakelijk onroerend goed.
#2 – Soortgelijk eigendom – Zowel de afgestane als de vervangende eigendommen moeten “soortgelijk” zijn in die zin dat beide onroerend goed zijn. U kunt bijvoorbeeld geen werkmachines ruilen voor een appartement op Sanibel, maar u kunt wel verschillende soorten onroerend goed ruilen, zoals een appartement voor een huis, of een commercieel pand voor braakliggende grond, zolang het maar binnen de Verenigde Staten is.
#3 – Gelijke of grotere waarde – De uitwisseling hoeft niet altijd één-op-één te zijn, maar de waarde van het vervangende onroerend goed moet wel gelijk zijn aan of groter zijn dan het afgestane onroerend goed, om 100% van de belasting uit te stellen. Er bestaat zoiets als een gedeeltelijk 1031 Exchange uitstel, waarbij het vervangend onroerend goed van mindere waarde is dan het afgestane onroerend goed. In dit geval moet u het verschil in vermogenswinstbelasting betalen (vaak de boot genoemd).
#4 – Identificatievenster – Er is een 45 dagen durend identificatievenster dat begint na de verkoop van uw afgestane eigendom waar u drie gelijksoortige eigendommen moet identificeren als potentiële vervangende eigendommen voor de uitwisseling. Een uitzondering hierop is de 200%-regel, waarbij een belegger vier of meer eigendommen kan identificeren, zolang de waarde van de potentiële vervangende eigendommen samen niet hoger is dan 200% van de waarde van het afgestane onroerend goed.
Het is ook belangrijk op te merken dat de vervangende woning die wordt gekocht, een van de eigendommen moet zijn die binnen de eerste periode van 45 dagen zijn geïdentificeerd. Er kunnen geen nieuwe eigendommen in de vergelijking worden opgenomen nadat de identificatieperiode is verstreken.
#5 – Aankoopvenster – Er is een aankoopvenster van 180 dagen voor de hele transactie, dat gelijktijdig loopt met het identificatievenster van 45 dagen. In feite is het aankoopvenster 180 dagen OF de vervaldatum van de inkomstenbelastingaangifte voor het belastingjaar waarin het afgestoten onroerend goed werd verkocht – afhankelijk van welke datum eerder valt. U kunt echter een verlenging aanvragen, zodat u de volledige 180 dagen kunt gebruiken als dit gebeurt.
#6 – Gekwalificeerde tussenpersoon – Een gekwalificeerde tussenpersoon (QI) moet de 1031 Exchange beheren. Deze persoon behandelt het documentatieproces en alle financiering voor de uitwisseling. Vreemd genoeg zijn er geen federale of staatsvoorschriften voor QI’s.
In feite is de meerderheid van de bedrijven die QI-diensten leveren, niet gebonden aan de uitwisseling, omdat er geen vergunningsvereisten bestaan binnen de staat. In de staat Florida stelt het Florida BAR-cliëntenhulpfonds echter dat een advocaat die optreedt als een QI voor een 1031-uitwisseling gebonden is tot $ 1M per transactie. Daarom maken de meeste van onze klanten gebruik van accountants of advocaten die gespecialiseerd zijn in het 1031 Exchange-proces.
#7 – Titel / belastingbetaler naam – De naam van de belastingbetaler en titel eigenaar moet hetzelfde zijn op zowel de afgestane en vervangende eigenschappen. Er zijn processen betrokken bij het toevoegen of verwijderen van een echtgenoot of partnerschap, en een paar verschillende workarounds om in overeenstemming met de code te krijgen. Het is belangrijk dat u het juiste protocol volgt voor alle regels en voorschriften, anders kan uw uitwisseling worden afgekeurd door de IRS.
We hopen dat deze informatie enig licht heeft geworpen op wat vaak een onbekend onderwerp is voor nieuwe investeerders. De informatie in deze blog is niet bedoeld als juridisch, fiscaal of boekhoudkundig advies en mag ook niet als zodanig worden beschouwd.
We willen Dave Owens en Mike Rhinehart van Midland IRA bedanken voor hun hulp bij het beoordelen van de informatie in deze blogpost. We raden altijd aan rechtstreeks met een gekwalificeerde bemiddelaar te spreken voordat u het 1031-ruilproces start.