scambio 1031 su Sanibel & Captiva
Molti dei nostri clienti vedono il loro acquisto immobiliare a Sanibel e Captiva come un investimento. Abbiamo clienti “seconda casa” che affittano la loro casa sull’isola quando non la usano. Abbiamo clienti “pensionati futuri” che comprano ora e affittano la loro casa sull’isola fino a quando non raggiungono la pensione. E abbiamo anche clienti che acquistano la loro casa sull’isola solo come un investimento per il reddito da locazione.
Investitori grandi e piccoli, sono attratti dalle nostre isole – e per una buona ragione! È sempre interessante sentire le storie dei clienti che desiderano utilizzare uno scambio 1031 a Sanibel. Anche se non è il tipo di transazione più comune che gestiamo nel nostro ufficio, abbiamo una buona quantità di esperienza nella gestione dello “Starker Exchange” o “Like-Kind Exchange”, come vengono anche chiamati.
Abbiamo ridotto alcune delle nostre conoscenze 1031 Exchange in alcuni fattori chiave che abbiamo pensato dovreste sapere…
Ci sono quattro tipi di 1031 Exchange
1.) Scambio simultaneo – Questo scambio avviene quando due proprietà “simili” vengono scambiate l’una con l’altra. Come si può intuire, non è molto comune, dato che è improbabile che due proprietari vogliano esattamente quello che ha l’altro, e che entrambe le proprietà siano conformi al 1031 Exchange.
2.) Scambio ritardato – Questo scambio è il tipo più comune che gestiamo, e fornisce un investitore 180 giorni dopo la vendita della loro proprietà ceduta per identificare una proprietà sostitutiva (s)
3.) Reverse Exchange – Questo scambio permette all’investitore di comprare prima e vendere dopo. Ci sono una serie di regole intorno a questo tipo di scambio, soprattutto per quanto riguarda il processo di titolazione.
4.) Construction/Improvement Exchange – Questo scambio è utile per circostanze in cui la proprietà sostitutiva costa meno della proprietà ceduta, e permette di contare il costo dei miglioramenti verso il valore della proprietà sostitutiva.
Seven Rules Regarding 1031 Exchange
#1 – Business or Investment Only – Uno scambio 1031 non può essere usato per proprietà personali, come la residenza primaria, o anche la residenza primaria di un membro della famiglia. Lo scambio si applica solo ad un investimento o ad una proprietà commerciale.
#2 – Proprietà simili – Sia la proprietà ceduta che quella sostituita devono essere “simili” in quanto entrambe sono proprietà reali. Per esempio, non è possibile scambiare macchinari da lavoro per un condominio a Sanibel, ma è possibile scambiare diversi tipi di proprietà immobiliari come un condominio per una casa, o una proprietà commerciale per un terreno libero, purché sia all’interno degli Stati Uniti.
#3 – Valore uguale o maggiore – Lo scambio non deve essere sempre uno per uno, ma il valore della proprietà sostitutiva deve essere uguale o maggiore della proprietà ceduta per rinviare il 100% della tassa. Esiste una cosa come un differimento parziale dello scambio 1031, dove la proprietà sostitutiva è di valore inferiore alla proprietà ceduta. In questo caso, si dovrà pagare la differenza in tasse sul guadagno di capitale (spesso chiamato il boot).
#4 – Finestra di identificazione – C’è una finestra di identificazione di 45 giorni che inizia dopo la vendita della vostra proprietà ceduta dove è necessario identificare tre proprietà simili come potenziali proprietà sostitutive per lo scambio. Un’eccezione è la regola del 200%, dove un investitore può identificare quattro o più proprietà, purché il valore delle potenziali proprietà sostitutive combinate non superi il 200% del valore della proprietà ceduta.
È anche importante notare che la casa sostitutiva acquistata deve essere una delle proprietà identificate entro il periodo iniziale di 45 giorni. Nessuna nuova proprietà può entrare nell’equazione dopo che la finestra di identificazione è passata.
#5 – Finestra di acquisto – C’è una finestra di acquisto di 180 giorni per l’intera transazione, che funziona contemporaneamente alla finestra di identificazione di 45 giorni. In realtà, la finestra di acquisto è di 180 giorni O la data di scadenza della dichiarazione dei redditi per l’anno fiscale in cui la proprietà ceduta è stata venduta – qualunque sia la prima. Tuttavia, è possibile richiedere un’estensione in modo da poter utilizzare l’intero periodo di 180 giorni se ciò accade.
#6 – Intermediario qualificato – Un intermediario qualificato (QI) deve amministrare lo scambio 1031. Questa persona gestisce il processo di documentazione e tutti i finanziamenti per lo scambio. Stranamente, non ci sono regolamenti federali o statali per i QI.
In effetti, la maggior parte delle aziende che forniscono servizi QI non sono legate allo scambio, poiché non esistono requisiti di licenza nello stato. Nello stato della Florida, tuttavia, il Florida BAR client relief fund afferma che un avvocato che agisce come QI per uno scambio 1031 è legato fino a $1M per transazione. Di conseguenza, la maggior parte dei nostri clienti usano commercialisti o avvocati specializzati nel processo di scambio 1031.
#7 – Titolo/Nome del pagatore d’imposta – Il nome del pagatore d’imposta e del proprietario del titolo deve essere lo stesso sia sulla proprietà ceduta che su quella sostituita. Ci sono processi coinvolti nell’aggiunta o rimozione di un coniuge o di una partnership, e alcuni diversi workaround per essere in conformità con il codice. È importante che seguiate il protocollo corretto per tutte le regole e i regolamenti, o il vostro scambio può essere disconosciuto dall’IRS.
Speriamo che queste informazioni abbiano fatto luce su quello che è spesso un argomento poco familiare per i nuovi investitori. Sappiate che le informazioni contenute in questo blog non intendono essere, e non devono essere considerate o considerate come, consigli legali, fiscali o contabili.
Vogliamo ringraziare Dave Owens e Mike Rhinehart di Midland IRA per il loro aiuto nella revisione delle informazioni in questo post del blog. Suggeriamo sempre di parlare direttamente con un intermediario qualificato prima di iniziare il processo di scambio 1031.