1031-Tausch auf Sanibel & Captiva
Viele unserer Kunden sehen ihren Immobilienkauf auf Sanibel und Captiva als Investition. Wir haben „Zweitwohnsitz“-Kunden, die ihr Haus auf der Insel vermieten, wenn es nicht genutzt wird. Wir haben „zukünftige Ruheständler“, die jetzt kaufen und ihr Haus auf der Insel bis zu ihrem Ruhestand mieten. Und wir haben sogar Kunden, die ihr Haus auf der Insel ausschließlich als Investition zur Erzielung von Mieteinnahmen erwerben.
Investoren, ob groß oder klein, werden von unseren Inseln angezogen – und das aus gutem Grund! Es ist immer wieder interessant, die Geschichten von Kunden zu hören, die einen 1031 Exchange auf Sanibel nutzen wollen. Es ist zwar nicht die häufigste Transaktionsart, die wir in unserem Büro abwickeln, aber wir haben viel Erfahrung im Umgang mit dem „Starker-Tausch“ oder „Like-Kind-Tausch“, wie sie auch genannt werden.
Wir haben unser Wissen über den 1031-Tausch in ein paar Schlüsselfaktoren zusammengefasst, von denen wir dachten, dass Sie sie wissen sollten…
Es gibt vier Arten von 1031-Tausch
1.) Gleichzeitiger Tausch – Dieser Tausch findet statt, wenn zwei „gleichartige“ Immobilien gegeneinander getauscht werden. Wie Sie sich vielleicht denken können, ist dies nicht sehr häufig, da es unwahrscheinlich ist, dass zwei Immobilieneigentümer genau das wollen, was der andere hat, und dass beide Immobilien die Anforderungen von 1031 Exchange erfüllen.
2.) Verzögerter Tausch – Dieser Tausch ist die häufigste Art, die wir abwickeln, und gibt einem Investor 180 Tage nach dem Verkauf seiner aufgegebenen Immobilie Zeit, eine Ersatzimmobilie zu finden
3.) Umgekehrter Tausch – Bei diesem Tausch kann ein Investor zuerst kaufen und danach verkaufen. Für diese Art von Tausch gibt es eine Reihe von Regeln, vor allem in Bezug auf die Titulierung.
4.) Construction/Improvement Exchange – Dieser Tausch ist nützlich, wenn die Ersatzimmobilie weniger kostet als die aufgegebene Immobilie und erlaubt es Ihnen, die Kosten für Verbesserungen auf den Wert der Ersatzimmobilie anzurechnen.
Seven Rules Regarding 1031 Exchange
#1 – Business or Investment Only – Ein 1031 Exchange kann nicht für persönliches Eigentum, wie Ihren Hauptwohnsitz oder sogar den Hauptwohnsitz eines Familienmitglieds verwendet werden. Der Tausch gilt nur für eine Investitions- oder Geschäftsimmobilie.
#2 – Gleichartige Immobilien – Sowohl die abgetretene als auch die Ersatzimmobilie müssen „gleichartig“ sein, d. h. beide müssen Immobilien sein. Sie können zum Beispiel keine Arbeitsmaschinen gegen eine Eigentumswohnung auf Sanibel eintauschen, aber Sie können verschiedene Arten von Immobilien wie eine Eigentumswohnung gegen ein Haus oder eine Gewerbeimmobilie gegen ein unbebautes Grundstück eintauschen, solange sie sich innerhalb der Vereinigten Staaten befinden.
#3 – Gleicher oder höherer Wert – Der Tausch muss nicht immer eins zu eins erfolgen, aber der Wert der Ersatzimmobilie muss gleich oder höher sein als die aufgegebene Immobilie, um 100 % der Steuer zu stunden. Es gibt so etwas wie einen teilweisen 1031 Exchange-Aufschub, bei dem die Ersatzimmobilie einen geringeren Wert hat als die aufgegebene Immobilie.
#4 – Identifikationsfenster – Es gibt ein 45-tägiges Identifikationsfenster, das nach dem Verkauf Ihrer aufgegebenen Immobilie beginnt und in dem Sie drei gleichwertige Immobilien als potenzielle Ersatzimmobilien für den Tausch identifizieren müssen. Eine Ausnahme bildet die 200%-Regel, nach der ein Investor vier oder mehr Immobilien identifizieren kann, solange der Wert der potenziellen Ersatzimmobilien zusammengenommen 200% des Wertes der aufgegebenen Immobilie nicht übersteigt.
Es ist auch wichtig zu beachten, dass das als Ersatz erworbene Haus eine der Immobilien sein muss, die innerhalb der ersten 45 Tage identifiziert wurden. Nach Ablauf des Identifizierungszeitraums können keine neuen Immobilien mehr in die Gleichung aufgenommen werden.
#5 – Kaufzeitfenster – Für die gesamte Transaktion gilt ein 180-Tage-Kaufzeitfenster, das zeitgleich mit dem 45-Tage-Identifizierungszeitfenster läuft. Eigentlich beträgt die Kauffrist 180 Tage ODER das Fälligkeitsdatum der Einkommenssteuererklärung für das Steuerjahr, in dem die aufgegebene Immobilie verkauft wurde – je nachdem, welcher Zeitpunkt früher liegt. Sie können jedoch eine Fristverlängerung beantragen, so dass Sie die gesamten 180 Tage nutzen können, wenn dies der Fall ist.
#6 – Qualifizierter Vermittler – Ein qualifizierter Vermittler (Qualified Intermediary, QI) muss den 1031 Exchange verwalten. Diese Person kümmert sich um den Dokumentationsprozess und die gesamte Finanzierung des Tauschs. Merkwürdigerweise gibt es keine bundes- oder landesrechtlichen Vorschriften für QI’s.
In der Tat sind die meisten Unternehmen, die QI-Dienstleistungen anbieten, nicht an den Tausch gebunden, da es im Staat keine Zulassungsanforderungen gibt. Im Bundesstaat Florida jedoch besagt der Florida BAR Client Relief Fund, dass ein Anwalt, der als QI für einen 1031 Exchange agiert, bis zu einer Höhe von 1 Million Dollar pro Transaktion verpflichtet ist. Daher nutzen die meisten unserer Kunden Wirtschaftsprüfer oder Rechtsanwälte, die auf den 1031 Exchange-Prozess spezialisiert sind.
#7 – Name des Eigentümers/Steuerzahlers – Der Name des Steuerzahlers und des Eigentümers der Immobilie muss sowohl bei der aufgegebenen als auch bei der Ersatzimmobilie identisch sein. Für das Hinzufügen oder Entfernen eines Ehepartners oder einer Partnerschaft gibt es verschiedene Verfahren und einige Umgehungsmöglichkeiten, um die Vorschriften einzuhalten. Es ist wichtig, dass Sie das richtige Protokoll für alle Regeln und Vorschriften befolgen, oder Ihr Tausch kann von der IRS nicht anerkannt werden.
Wir hoffen, dass diese Informationen etwas Licht in ein Thema gebracht haben, das für neue Investoren oft ungewohnt ist. Die in diesem Blog enthaltenen Informationen sind nicht als Rechts-, Steuer- oder Buchhaltungsberatung gedacht und sollten auch nicht als solche betrachtet werden.
Wir möchten Dave Owens und Mike Rhinehart von Midland IRA für ihre Hilfe bei der Überprüfung der Informationen in diesem Blogbeitrag danken. Wir empfehlen immer, direkt mit einem qualifizierten Vermittler zu sprechen, bevor Sie den 1031 Exchange Prozess beginnen.