1031 Troca sobre Sanibel & Captiva
Muitos dos nossos clientes vêem a sua compra de imóveis Sanibel e Captiva como um investimento. Temos clientes de “segunda casa” que alugam a sua casa na ilha quando não estão em uso. Temos clientes de “reforma futura” que compram agora e alugam a sua casa na ilha até chegarem à reforma. E temos até clientes que compram a sua casa na ilha apenas como um investimento para renda.
Investidores grandes e pequenos, são atraídos pelas nossas ilhas – e por uma boa razão! É sempre interessante ouvir as histórias de clientes que desejam usar uma troca 1031 no Sanibel. Embora não seja o tipo de transacção mais comum que lidamos no nosso escritório, temos uma boa experiência em lidar com o “Starker Exchange” ou “Like-Kind Exchange” como também são referidos.
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Baseamos alguns dos nossos 1031 conhecimentos de Intercâmbio em alguns factores chave que pensávamos que deveria saber…
Existem quatro tipos de Intercâmbio 1031
1). Troca Simultânea – Esta troca ocorre quando duas propriedades “semelhantes” são trocadas uma pela outra. Como você pode adivinhar, não é muito comum, já que é improvável que dois proprietários queiram exatamente o que o outro tem, e que ambas as propriedades cumpram o 1031 Exchange.
2.) Troca Atrasada – Esta troca é o tipo mais comum que lidamos, e proporciona a um investidor 180 dias após a venda do seu imóvel cedido para identificar um imóvel substituto(s)
3). Reverse Exchange – Esta troca permite que um investidor compre primeiro e venda depois. Há uma série de regras em torno deste tipo de troca, especialmente no que diz respeito ao processo de titulação.
4.) Bolsa de Construção/Melhoramento – Esta troca é útil para circunstâncias em que o imóvel de substituição custa menos do que o imóvel abandonado, e permite que você conte o custo de melhorias para o valor do seu imóvel de substituição.
Seven Rules Regarding 1031 Exchange
#1 – Business or Investment Only – Uma troca 1031 não pode ser usada para bens pessoais, como a sua residência principal, ou mesmo a residência principal de um membro da família. A troca aplica-se apenas a uma propriedade de investimento ou negócio.
#2 – Like-Kind Property – Tanto as propriedades abandonadas como as de substituição têm de ser “like-kind”, na medida em que ambas são propriedades reais. Por exemplo, você não pode trocar máquinas de trabalho por um condomínio em Sanibel, mas pode trocar diferentes tipos de propriedade imobiliária, como um condomínio por uma casa, ou uma propriedade comercial por um terreno vago, desde que esteja dentro dos Estados Unidos.
#3 – Igual ou Maior Valor – A troca nem sempre tem de ser um por um, mas o valor do imóvel de substituição tem de ser igual ou superior ao do imóvel cedido, a fim de adiar 100% da taxa. Existe um adiamento parcial da troca, onde o bem substituto é de menor valor do que o bem cedido. Neste caso, você precisará pagar a diferença no imposto sobre ganhos de capital (freqüentemente chamado de boot).
#4 – Janela de Identificação – Há uma janela de identificação de 45 dias que começa após a venda de seu imóvel cedido, onde você deve identificar três imóveis similares como potenciais imóveis de substituição para a troca. Uma excepção é a regra dos 200%, onde um investidor pode identificar quatro ou mais imóveis desde que o valor dos potenciais imóveis de substituição combinados não exceda 200% do valor do imóvel cedido.
É também importante notar que o imóvel de substituição adquirido deve ser um dos imóveis identificados dentro do período inicial de 45 dias. Nenhum imóvel novo pode entrar na equação após a janela de identificação ter passado.
#5 – Janela de compra – Há uma janela de compra de 180 dias para toda a transação, que corre em paralelo com a janela de identificação de 45 dias. Na verdade, a janela de compra é de 180 dias OU a data de vencimento da declaração de imposto de renda para o ano fiscal em que o imóvel foi vendido – o que for mais cedo. No entanto, você pode solicitar uma extensão para que possa usar os 180 dias completos, se isso acontecer.
#6 – Intermediário Qualificado – Um Intermediário Qualificado (QI) deve administrar a troca 1031. Esta pessoa cuida do processo de documentação e de todo o financiamento para a troca. Curiosamente, não existem regulamentos federais ou estaduais para os QI’s.
Na verdade, a maioria das empresas que fornecem serviços de QI não estão vinculadas à bolsa, uma vez que não existem requisitos de licenciamento dentro do estado. No estado da Flórida, no entanto, o fundo de auxílio ao cliente Florida BAR declara que um advogado atuando como um QI para uma troca 1031 é vinculado até $1M por transação. Portanto, a maioria de nossos clientes utiliza contadores ou advogados especializados no processo de troca 1031.
#7 – Título/Nome do Pagador do Imposto – O nome do pagador do imposto e do proprietário do título deve ser o mesmo tanto nas propriedades abandonadas como nas propriedades de substituição. Existem processos envolvidos na adição ou remoção de um cônjuge ou sociedade, e algumas soluções diferentes para se obter em conformidade com o código. É importante que você siga o protocolo adequado para todas as regras e regulamentos, ou a sua troca pode ser recusada pelo IRS.
Esperamos que esta informação tenha lançado alguma luz sobre o que muitas vezes é um tópico desconhecido para novos investidores. Saiba que a informação contida neste blog não pretende ser, e não deve ser considerada ou confiada como aconselhamento legal, fiscal ou contabilístico.
Queremos agradecer a Dave Owens e Mike Rhinehart do Midland IRA pela sua ajuda na revisão da informação contida neste post do blog. Nós sempre sugerimos falar diretamente com um Intermediário Qualificado antes de iniciar o processo de intercâmbio 1031.