Die Mietverordnung von San Francisco erlaubt es einem Eigentümer, in eine von einem Mieter bewohnte Mietwohnung einzuziehen und das Mietverhältnis mit allen Bewohnern zu beenden. Diese Erlaubnis ist jedoch nicht ohne eine Reihe von Regeln und Einschränkungen zu haben. Ein Haupthindernis für einen Eigentümer, der den Besitz wiedererlangen möchte, sind die Regeln für „vergleichbare“ und „nicht vergleichbare“ Einheiten, die sich in dem Gebäude befinden, in dem sich die Einheit befindet, die der Eigentümer im Rahmen einer Räumung durch den Eigentümer wiedererlangen möchte.
37.9(a)(8)(iv) der San Francisco Rent Ordinance besagt, dass ein Vermieter den Besitz nicht wiedererlangen kann, wenn eine „vergleichbare Einheit“, die dem Vermieter gehört, bereits leer steht und verfügbar ist oder wenn eine solche Einheit vor der Wiedererlangung des Besitzes der Einheit frei und verfügbar wird. Wenn eine vergleichbare Einheit vor der Wiedererlangung des Besitzes frei und verfügbar wird, muss der Vermieter die Räumungsaufforderung aufheben und jede Klage zur Wiedererlangung des Besitzes der Räumlichkeiten abweisen. Wenn eine nicht vergleichbare Wohnung vor der Wiedererlangung des Besitzes frei wird, muss der Vermieter dem Mieter diese Wohnung anbieten. Es stellen sich zwei Fragen – was sind vergleichbare Einheiten und was sind nicht vergleichbare Einheiten.
Ein Eigentümer kann einen Mieter nicht zwangsräumen, um den Besitz für sich selbst zu erlangen, wenn eine vergleichbare Einheit im selben Gebäude frei und verfügbar ist. Der Sinn dieser Vorschrift ist sinnvoll. Wenn es eine leere Einheit gibt, die der von einem Mieter bewohnten ähnlich ist, sollte der Eigentümer in die leere Einheit einziehen, während das Mietverhältnis der anderen bewohnten Einheit erhalten bleibt. Diese Regel gilt nicht nur, wenn eine Räumungsmitteilung zugestellt wird, sondern auch während der gesamten Zeit, bis die Wohnung wieder in Besitz genommen wird. In San Francisco beispielsweise beträgt die Kündigungsfrist für den Einzug eines Eigentümers 60 Tage. Wenn am 45. Tag nach Zustellung der Kündigung eine vergleichbare Wohnung frei würde, wäre der Eigentümer verpflichtet, die Kündigung aufzuheben und die freie und verfügbare Wohnung selbst zu beziehen.
Wenn dagegen eine nicht vergleichbare Wohnung verfügbar wäre oder vor der Wiedererlangung des Besitzes frei würde, wäre ein Eigentümer nicht verpflichtet, die Kündigung aufzuheben und in diese nicht vergleichbare Wohnung einzuziehen. Auch der Sinn dieser Regelung ist sinnvoll. Wenn eine Wohnung nicht mit der vom Eigentümer gewünschten Wohnung vergleichbar ist, zwingt ihn das Gesetz nicht dazu, in diese Wohnung zu ziehen, nur weil sie verfügbar ist. Stattdessen besteht die Verpflichtung des Eigentümers in diesem Szenario nur darin, dem zu verdrängenden Mieter diese nicht vergleichbare Wohnung ohne typische Mietpreisbeschränkungen anzubieten. Außerdem könnte sich eine nicht vergleichbare Wohnung auch an einem anderen Ort in San Francisco oder sogar außerhalb der Stadt befinden.
Die Frage ist also: Was ist der Unterschied zwischen einer vergleichbaren und einer nicht vergleichbaren Wohnung? Es gibt keine eindeutige Antwort, obwohl die meisten Szenarien leichter zu entscheiden sind als andere. Die Anzahl der Schlafzimmer, der Bäder und der Quadratmeterzahl sind in der Regel einfache Fälle. Komplizierter wird es, wenn die Einheiten scheinbar vergleichbar sind, aber die besonderen Bedürfnisse eines Eigentümers die Ähnlichkeiten verwässern. Für jemanden, der Schwierigkeiten mit Treppen hat, ist eine obere Wohnung nicht mit einer unteren vergleichbar. Die Feststellung der Vergleichbarkeit ist subjektiv und objektiv. Bei Eigentumswohnungen, TICs und Einfamilienhäusern werden diese Probleme im Allgemeinen vermieden – aber nicht immer. Durch eine sorgfältige Vorbereitung lassen sich viele der potenziellen Fallstricke vermeiden, die die Frage der Vergleichbarkeit und Nichtvergleichbarkeit von Einheiten mit sich bringt. Das Vertrauen in die Vergleichbarkeit und Nicht-Vergleichbarkeit ist ein wesentliches Instrument, das ein Eigentümer haben muss, um eine wirksame Entscheidung zu treffen, bevor ihm eine Kündigung zugestellt wird.
Die Regeln und Vorschriften in Bezug auf vergleichbare und nicht-vergleichbare Einheiten für den Einzug von Eigentümern in San Francisco und die Räumung von Wohnungen bei Einzug sind komplex und können sowohl von Eigentümern als auch von Mietern angefochten werden. Wenn Sie mehr über die Durchführung einer Zwangsräumung in San Francisco für eine Immobilie, die Sie besitzen oder kaufen möchten, erfahren möchten, sollten Sie mit einem erfahrenen Anwalt für Immobilienrecht in San Francisco sprechen, der Eigentümer und Vermieter in San Francisco vertritt.
Informationen zur Zwangsräumung in San Francisco durch den Eigentümer und zur Zwangsräumung durch Verwandte werden von Mark Chernev, Anwalt für Immobilienrecht in San Francisco, bereitgestellt.
Mark B. Chernev, Zacks, Freedman & Patterson, PC, 235 Montgomery Street, Suite 400, San Francisco, CA 94115 : Telefon 415 – 956 – 8100