La Ordenanza de Alquileres de San Francisco autoriza a un propietario a mudarse a una unidad de alquiler ocupada por inquilinos y a terminar el alquiler de todos los ocupantes en posesión. Esta autorización, sin embargo, no viene sin sus propias reglas y restricciones. Un obstáculo importante al que puede enfrentarse un propietario que desee recuperar la posesión son las normas relativas a las unidades «comparables» y «no comparables» situadas en el edificio que contiene la unidad que el propietario pretende recuperar en virtud de un desahucio por traslado del propietario.
37. El propietario puede recuperar la posesión de la vivienda en el momento en que la ocupa.9(a)(8)(iv) de la Ordenanza de Alquileres de San Francisco establece que un propietario no puede recuperar la posesión en virtud de un desalojo por mudanza del propietario o de un desalojo por mudanza de un familiar si una «unidad comparable» propiedad del propietario ya está vacante y disponible, o si dicha unidad queda vacante y disponible antes de la recuperación de la posesión de la unidad. Si una unidad comparable queda desocupada y disponible antes de la recuperación de la posesión, el propietario debe rescindir la notificación de desalojo y desestimar cualquier acción presentada para recuperar la posesión de las instalaciones. Además, si una unidad no comparable está disponible antes de la recuperación de la posesión, el propietario debe ofrecer esa unidad al inquilino. Surgen dos cuestiones: qué son unidades comparables y qué son unidades no comparables.
Un propietario no puede desalojar a un inquilino para recuperar la posesión para sí mismo si una unidad comparable está vacante y disponible en el mismo edificio. El espíritu de esta norma tiene sentido. Si hay una unidad vacía que es similar a la que está siendo ocupada por un inquilino, el propietario debe trasladarse a la unidad vacante, mientras que la preservación de la tenencia de la otra unidad ocupada. Esta regla se aplica no sólo cuando se entrega un aviso de desalojo del propietario, sino también durante todo el tiempo que transcurre hasta que se recupera la posesión. Por ejemplo, un aviso de terminación de la mudanza del propietario en San Francisco es un aviso de 60 días. Si una unidad comparable estuviera disponible el día 45 después de la entrega de la notificación de rescisión, el propietario estaría obligado a rescindir la notificación y buscar la ocupación de la unidad vacante y disponible para sí mismo.
En cambio, si una unidad no comparable estuviera disponible o estuviera disponible antes de la recuperación, un propietario no estaría obligado a rescindir la notificación y mudarse a esa unidad no comparable. El espíritu de esta norma también tiene sentido. Si una unidad que no era comparable con la unidad que el propietario quería, la ley no le obligará a mudarse a esa unidad simplemente porque esté disponible. Por el contrario, la obligación del propietario en este caso sería únicamente ofrecer esa unidad no comparable al inquilino que se desplaza, sin las típicas limitaciones en el importe del alquiler. Además, una unidad no comparable también podría estar situada en otro lugar de San Francisco, o incluso fuera de la ciudad.
La cuestión se convierte en: ¿cuál es la diferencia entre una unidad comparable y una no comparable? No hay una respuesta clara, aunque la mayoría de los escenarios son más fáciles de concluir que otros. El número de dormitorios, los baños y los metros cuadrados suelen ser casos fáciles. Pueden presentarse cuestiones más complicadas cuando las unidades son aparentemente comparables, pero las necesidades particulares de un propietario diluyen las similitudes. Para alguien que tiene dificultades con las escaleras, una unidad superior no es comparable a una unidad inferior. La determinación de la comparabilidad es subjetiva y objetiva. Los condominios, las TIC y las viviendas unifamiliares suelen evitar estos problemas, pero no siempre. La diligencia al principio puede evitar muchos de los posibles escollos que presentan los problemas de unidades comparables y no comparables. Tener confianza en la comparabilidad y no comparabilidad es una herramienta esencial que un propietario debe tener para tomar una decisión efectiva antes de que se entregue cualquier notificación de terminación de mudanza del propietario.
Las normas y reglamentos relativos a las unidades comparables y no comparables para la mudanza del propietario de San Francisco y los desalojos de la mudanza relativa son complejas y siempre están sujetas al desafío tanto de los propietarios como de los inquilinos. Si tiene curiosidad por saber más acerca de cómo llevar a cabo un desalojo por mudanza del propietario de San Francisco o un desalojo por mudanza de pariente para una propiedad que posee o está buscando comprar, debe hablar con un abogado de bienes raíces de San Francisco con experiencia que represente a propietarios y arrendadores en San Francisco.
Información sobre el desalojo por mudanza del propietario de San Francisco y el desalojo por mudanza de pariente proporcionada por el abogado de bienes raíces de San Francisco Mark Chernev.
Mark B. Chernev, Zacks, Freedman & Patterson, PC, 235 Montgomery Street, Suite 400, San Francisco, CA 94115 : teléfono 415 – 956 – 8100