Todavía puede calificar para una hipoteca con un bajo pago inicial de sólo el 1 por ciento del precio de compra de su casa. Varios prestamistas han estado ofreciendo estos préstamos de bajo pago inicial desde 2015.
Pero si usted quiere calificar para un préstamo del 1 por ciento de entrada, es posible que tenga que actuar rápido. El número de opciones para los préstamos del 1 por ciento, ya limitado, podría reducirse a partir del 1 de noviembre gracias a los cambios del gigante hipotecario Freddie Mac.
El obstáculo del pago inicial
Tienes suficientes ingresos para permitirte un pago mensual de la hipoteca. Su puntuación de crédito FICO es alta. Pero no tiene mucho dinero de sobra para el pago inicial.
Afortunadamente, tiene opciones. Los prestamistas ofrecen hipotecas que exigen un pago inicial de sólo el 3,5 o el 3 por ciento del precio de compra de la vivienda.
El reto viene cuando quiere encontrar un préstamo hipotecario convencional -uno no asegurado por una agencia gubernamental- que venga con un requisito de pago inicial aún más bajo. ¿Puede encontrar un préstamo que requiera un pago inicial de tan sólo el 1 por ciento del precio de compra de su casa?
Sorprendentemente, sí. Sin embargo, para poder optar a él, necesitará unos ingresos sólidos y una buena puntuación de crédito, y no tener demasiadas deudas mensuales. También es posible que tenga que solicitar su préstamo hipotecario pronto si quiere encontrar más que unas pocas opciones de 1 por ciento de enganche.
¿Pero incluso si no puede encontrar ese préstamo del 1 por ciento? Todavía hay un montón de opciones para los pagos iniciales bajos.
Kathy Cummings, vicepresidente senior de soluciones de propiedad de la vivienda con el Banco de América, dijo que los préstamos de bajo pago inicial no son raros hoy en día, incluso los diseñados como préstamos de mal crédito para los prestatarios con puntuaciones de crédito por debajo de 600.
Desgraciadamente, demasiados prestatarios todavía creen que tienen que llegar a un pago inicial del 20 por ciento del precio de compra de una casa, dijo Cummings. El informe más reciente de Bank of America, Homebuyer Insights Report, señala que casi la mitad de los compradores por primera vez pensaban que necesitaban un 20 por ciento o más para el pago inicial.
«Estos programas de pago inicial bajo son valiosos porque la falta de fondos para un pago inicial ha sido durante mucho tiempo una de las barreras más comunes para la compra de una casa», dijo Cummings.
Lo que hay
La opción del 1 por ciento de pago inicial de Quicken Loans es un buen ejemplo de cómo funcionan estos programas. Usted viene con un pago inicial del 1 por ciento del precio de compra de su casa. Si está comprando una casa por 200.000 dólares, su pago inicial sería de 2.000 dólares. A continuación, Quicken Loans le proporciona una subvención, que no tiene que devolver, equivalente al 2% del precio de compra de la vivienda. Para esa vivienda de 200.000 dólares, la subvención de Quicken Loans ascendería a 4.000 dólares.
Para reunir los requisitos, necesitarás una puntuación de crédito FICO de al menos 680. En la mayor parte del país, no puede ganar más del 100% de los ingresos medios de la zona. Y el total de sus deudas mensuales, incluido el pago de su nueva hipoteca, no puede equivaler a más del 45 por ciento de sus ingresos brutos mensuales.
Guild Mortgage, con sede en San Diego, ofrece su propia hipoteca con un 1 por ciento de entrada, disponible para prestatarios de todo el país. Al igual que el producto de Quicken, usted tendría que hacer un pago inicial del 1 por ciento, mientras que Guild proporcionaría una subvención del 2 por ciento que no tiene que devolver.
Hay una diferencia con este programa. Usted puede calificar para el programa de 1 por ciento de enganche de Guild, incluso si sus deudas mensuales, de nuevo incluyendo el pago de la hipoteca, no es más que el 50 por ciento de sus ingresos mensuales brutos.
Ruoff Home Mortgage, en Fort Wayne, Indiana, también ofrece este programa, al igual que MLS Mortgage Group, en Minneapolis, y United Wholesale Mortgage, en Troy, Michigan.
¿Desaparecerá pronto?
El problema de estos programas del 1 por ciento de entrada es que muchos de ellos no estarán disponibles durante mucho tiempo. La mayoría de ellos se financian a través del programa Home Possible que ofrece Freddie Mac. Y Freddie Mac está cambiando sus directrices de préstamo a partir del 1 de noviembre.
Después de esta fecha, los prestamistas ya no podrán ofrecer a los prestatarios subvenciones para ayudarles con sus pagos iniciales. Esto pondrá fin, por ejemplo, a la oferta de Quicken Loans de un 1 por ciento de pago inicial.
Sin embargo, otros programas podrían sobrevivir. United Wholesale Mortgage es un buen ejemplo. La empresa ha prometido seguir ofreciendo su hipoteca del 1 por ciento de entrada después del 1 de noviembre, sin la ayuda de Freddie. Este programa, sin embargo, sólo estará disponible para los prestatarios con fuertes puntuaciones de crédito. Los prestatarios necesitarán una puntuación FICO de al menos 720.
Otras opciones
Si los préstamos con el 1 por ciento de cuota inicial desaparecen en su mayoría después del 1 de noviembre, ¿qué pueden hacer los prestatarios que tienen problemas con los requisitos de cuota inicial?
Por suerte, todavía hay muchos préstamos con cuotas iniciales bajas. Si su puntuación de crédito es de al menos 580, usted puede calificar para un préstamo de la FHA con un pago inicial de sólo el 3,5 por ciento del precio de compra de su casa. Si usted es un veterano o un miembro activo de las Fuerzas Armadas de EE.UU., o un cónyuge superviviente, puede solicitar un préstamo VA que no requiere ningún pago inicial. Los préstamos hipotecarios del USDA tampoco requieren ningún pago inicial, aunque normalmente hay que comprar en una zona rural.
Fannie Mae y Freddie Mac también ofrecen programas que permiten a los prestatarios comprar una casa con tan sólo un 3% de pago inicial.
Brian Koss, vicepresidente ejecutivo de Mortgage Network Inc. en Danvers, Massachusetts, dijo que incluso con menos opciones de 1 por ciento de enganche, todavía habrá opciones de bajo pago inicial.
«El concepto de que alguna vez ‘se necesita’ el 20 por ciento de enganche es un cuento de viejas destinado a asustar a la gente de la compra», dijo.
Hay una trampa, sin embargo. Rick Sharga, vicepresidente ejecutivo del mercado inmobiliario en línea Ten-X, con sede en Irvine (California), dijo que los prestatarios podrían necesitar mejores puntuaciones de crédito y mayores niveles de ingresos para poder optar a un préstamo con un pago inicial más bajo.