1031-vaihto Sanibelilla & Captivalla
Monet asiakkaamme näkevät Sanibel- ja Captiva-kiinteistöjen oston sijoituksena. Meillä on ”kakkoskoti”-asiakkaita, jotka vuokraavat saaren kotinsa, kun sitä ei käytetä. Meillä on ”tulevan eläkkeen” asiakkaita, jotka ostavat nyt ja vuokraavat saarikodin eläkkeelle siirtymiseen asti. Ja meillä on jopa asiakkaita, jotka ostavat saariasuntonsa pelkästään sijoitukseksi vuokratuloja varten.
Saaremme houkuttelevat suuria ja pieniä sijoittajia – ja hyvästä syystä! On aina mielenkiintoista kuulla tarinoita asiakkaista, jotka haluavat käyttää 1031-vaihtoa Sanibelilla. Vaikka se ei ole yleisin toimistossamme käsittelemämme transaktiotyyppi, meillä on runsaasti kokemusta ”Starker-vaihdon” tai ”samankaltaisen vaihdon”, kuten niitä myös kutsutaan, käsittelystä.
Olemme koonneet 1031-vaihdon tietämyksemme muutamaan avaintekijään, jotka ajattelimme, että sinun tulisi tietää…
Esimerkiksi 1031-vaihdon tyyppejä on neljä
1.) Samanaikainen vaihto – Tämä vaihto tapahtuu, kun kaksi ”samankaltaista” kiinteistöä vaihdetaan toisiinsa. Kuten arvata saattaa, se ei ole kovin yleinen, sillä on epätodennäköistä, että kaksi kiinteistönomistajaa haluaisi täsmälleen sitä, mitä toisella on, ja että molemmat kiinteistöt täyttäisivät 1031-vaihdon vaatimukset.
2.) Viivästetty vaihto – Tämä vaihto on yleisin käsittelemämme tyyppi, ja se antaa sijoittajalle 180 päivää luovutetun kiinteistönsä myynnin jälkeen aikaa löytää korvaava kiinteistö (korvaavat kiinteistöt)
3.) Käänteinen vaihto – Tämä vaihto antaa sijoittajalle mahdollisuuden ostaa ensin ja myydä sen jälkeen. Tämäntyyppiseen vaihtoon liittyy useita sääntöjä, jotka koskevat erityisesti omistusoikeuden myöntämisprosessia.
4.) Rakennus-/parannusvaihto – Tämä vaihto on hyödyllinen tilanteissa, joissa korvaava kiinteistö maksaa vähemmän kuin luovutettu kiinteistö, ja sen avulla voit laskea parannusten kustannukset korvaavan kiinteistön arvoon.
Seitsemän sääntöä koskien 1031-vaihtoa
#1 – Ainoastaan liiketoiminta- tai sijoituskohteisiin – 1031-vaihtoa ei voi käyttää henkilökohtaiseen omaisuuteen, kuten ensisijaiseen asuinpaikkaan tai edes perheenjäsenen ensisijaiseen asuinpaikkaan. Vaihtoa sovelletaan vain sijoitus- tai liikekiinteistöön.
#2 – Samanlainen kiinteistö – Sekä luovutetun että korvaavan kiinteistön on oltava ”samankaltaisia” siinä mielessä, että molemmat ovat kiinteää omaisuutta. Et voi esimerkiksi vaihtaa työkoneita Sanibelilla sijaitsevaan osakehuoneistoon, mutta voit vaihtaa erityyppisiä kiinteistöjä, kuten osakehuoneiston asuntoon tai liikekiinteistön tyhjään maahan, kunhan ne sijaitsevat Yhdysvalloissa.
#3 – Yhtä suuri tai suurempi arvo – Vaihdon ei aina tarvitse olla yksi yhtä vastaan, mutta korvaavan kiinteistön arvon on oltava yhtä suuri tai suurempi kuin luovutetun kiinteistön arvo, jotta voit lykätä 100 prosenttia verosta. On olemassa niin sanottu osittainen 1031-vaihdon lykkäys, jossa korvaava kiinteistö on arvoltaan pienempi kuin luovutettu kiinteistö. Tässä tapauksessa sinun on maksettava pääomavoittoverojen erotus (jota usein kutsutaan ”bootiksi”).
#4 – Tunnistamisaika – Luovutetun kiinteistön myynnin jälkeen alkaa 45 päivän tunnistamisaika, jonka aikana sinun on tunnistettava kolme samankaltaista kiinteistöä mahdollisiksi korvaaviksi kiinteistöiksi vaihtoa varten. Poikkeuksena on 200 prosentin sääntö, jonka mukaan sijoittaja voi yksilöidä neljä tai useampia kiinteistöjä, kunhan mahdollisten korvaavien kiinteistöjen yhteenlaskettu arvo ei ylitä 200 prosenttia luovutetun kiinteistön arvosta.
On myös tärkeää huomata, että ostettavan korvaavan asunnon on oltava yksi alkuperäisen 45 päivän jakson aikana yksilöidyistä kiinteistöistä. Uusia kiinteistöjä ei voida ottaa mukaan yhtälöön sen jälkeen, kun tunnistamisikkuna on kulunut umpeen.
#5 – Ostoikkuna – Koko kauppaan sovelletaan 180 päivän ostoikkunaa, joka kulkee samanaikaisesti 45 päivän tunnistamisikkunan kanssa. Itse asiassa ostoikkuna on 180 päivää TAI sen verovuoden tuloveroilmoituksen eräpäivä, jonka aikana luovutettu omaisuus myytiin – sen mukaan, kumpi on aikaisempi. Voit kuitenkin hakea pidennystä, jotta voit käyttää koko 180 päivää, jos näin käy.
#6 – Hyväksytty välittäjä – Hyväksytyn välittäjän on hallinnoitava 1031-vaihtoa. Tämä henkilö hoitaa dokumentointiprosessin ja kaiken vaihdon rahoituksen. Kummallista kyllä, QI:tä koskevia liittovaltion tai osavaltion säännöksiä ei ole.
Itse asiassa suurin osa QI-palveluja tarjoavista yrityksistä ei ole sidottu vaihtoon, koska osavaltiossa ei ole lisenssivaatimuksia. Floridan osavaltiossa Floridan BAR-asiakkaiden apurahaston mukaan 1031-vaihdon QI:nä toimiva asianajaja on kuitenkin sidottu enintään 1 miljoonaan dollariin transaktiota kohti. Tämän vuoksi useimmat asiakkaamme käyttävät 1031-vaihtoprosessiin erikoistuneita kirjanpitäjiä tai asianajajia.
#7 – Veronmaksajan nimi – Veronmaksajan ja omistajan nimen on oltava sama sekä luovutetussa että korvaavassa kiinteistössä. Puolison tai osakkuuden lisäämiseen tai poistamiseen liittyy prosesseja ja muutama erilainen kiertotie sääntöjen noudattamiseksi. On tärkeää, että noudatat asianmukaista protokollaa kaikkien sääntöjen ja määräysten osalta, tai IRS voi hylätä vaihtosi.
Toivomme, että nämä tiedot ovat valaisseet asiaa, joka on usein tuntematon aihe uusille sijoittajille. Tiedä, että tämän blogin sisältämiä tietoja ei ole tarkoitettu oikeudellisiksi, verotuksellisiksi tai kirjanpidollisiksi neuvoiksi, eikä niitä pidä pitää tai niihin pidä luottaa.
Haluamme kiittää Dave Owensia ja Mike Rhinehartia Midland IRA:sta heidän avustaan tämän blogikirjoituksen tietojen tarkistamisessa. Suosittelemme aina keskustelemaan suoraan pätevän välittäjän kanssa ennen 1031-vaihtoprosessin aloittamista.