Echange 1031 sur Sanibel & Captiva
Beaucoup de nos clients voient leur achat immobilier à Sanibel et Captiva comme un investissement. Nous avons des clients « résidence secondaire » qui louent leur maison sur l’île lorsqu’ils ne l’utilisent pas. Nous avons des clients « future retraite » qui achètent maintenant et louent leur maison sur l’île jusqu’à leur retraite. Et nous avons même des clients qui achètent leur maison insulaire uniquement comme un investissement pour en tirer un revenu locatif.
Les investisseurs, petits et grands, sont attirés par nos îles – et pour de bonnes raisons ! Il est toujours intéressant d’entendre les histoires des clients qui souhaitent utiliser un échange 1031 à Sanibel. Bien que ce ne soit pas le type de transaction le plus courant que nous traitons dans notre bureau, nous avons une bonne quantité d’expérience dans le traitement de l' »échange Starker » ou de l' »échange de même nature », comme on les appelle également.
Nous avons résumé certaines de nos connaissances sur l’échange 1031 en quelques facteurs clés que nous avons pensé que vous devriez savoir…
Il existe quatre types d’échange 1031
1.) Échange simultané – Cet échange se produit lorsque deux propriétés » de même nature » sont échangées l’une contre l’autre. Comme vous pouvez le deviner, ce n’est pas très courant, car il est peu probable que deux propriétaires veuillent exactement ce que l’autre possède, et que les deux propriétés répondent à la conformité 1031 Exchange.
2.) Échange différé – Cet échange est le type le plus courant que nous traitons, et fournit à un investisseur 180 jours après la vente de leur propriété abandonnée pour identifier une ou plusieurs propriétés de remplacement
3.) Échange inversé – Cet échange permet à un investisseur d’acheter d’abord et de vendre ensuite. Il existe un certain nombre de règles autour de ce type d’échange, notamment en ce qui concerne le processus de titrage.
4.) Échange de construction/amélioration – Cet échange est utile dans les circonstances où la propriété de remplacement coûte moins que la propriété abandonnée, et vous permet de compter le coût des améliorations dans la valeur de votre propriété de remplacement.
Seven Rules Regarding 1031 Exchange
#1 – Business or Investment Only – Un 1031 Exchange ne peut pas être utilisé pour des biens personnels, tels que votre résidence principale, ou même la résidence principale d’un membre de votre famille. L’échange ne s’applique qu’à un investissement ou à un bien d’entreprise.
#2 – Bien de même nature – Les biens cédés et les biens de remplacement doivent être de « même nature », c’est-à-dire qu’ils doivent tous deux être des biens immobiliers. Par exemple, vous ne pouvez pas échanger des machines de travail contre un condo à Sanibel, mais vous pouvez échanger différents types de biens immobiliers, comme un condo contre une maison, ou une propriété commerciale contre un terrain vacant, à condition que ce soit à l’intérieur des États-Unis.
#3 – Valeur égale ou supérieure – L’échange ne doit pas toujours être un pour un, mais la valeur de la propriété de remplacement doit être égale ou supérieure à la propriété abandonnée afin de reporter 100 % de l’impôt. Il existe un report partiel de l’échange 1031, lorsque le bien de remplacement a une valeur inférieure à celle du bien abandonné. Dans ce cas, vous devrez payer la différence en impôts sur les gains en capital (souvent appelé le boot).
#4 – Fenêtre d’identification – Il y a une fenêtre d’identification de 45 jours qui commence après la vente de votre propriété abandonnée où vous devez identifier trois propriétés de même nature comme propriétés de remplacement potentielles pour l’échange. Une exception est la règle des 200%, où un investisseur peut identifier quatre propriétés ou plus tant que la valeur des propriétés de remplacement potentielles combinées ne dépasse pas 200% de la valeur de la propriété abandonnée.
Il est également important de noter que la maison de remplacement achetée doit être l’une des propriétés identifiées dans la période initiale de 45 jours. Aucune nouvelle propriété ne peut entrer dans l’équation après que la fenêtre d’identification soit passée.
#5 – Fenêtre d’achat – Il y a une fenêtre d’achat de 180 jours pour l’ensemble de la transaction, qui se déroule en même temps que la fenêtre d’identification de 45 jours. En fait, la fenêtre d’achat est de 180 jours OU la date d’échéance de la déclaration d’impôt sur le revenu pour l’année fiscale au cours de laquelle le bien abandonné a été vendu – la date la plus proche étant retenue. Cependant, vous pouvez demander une extension afin d’utiliser la totalité des 180 jours si cela se produit.
#6 – Intermédiaire qualifié – Un intermédiaire qualifié (IQ) doit administrer l’échange 1031. Cette personne s’occupe du processus de documentation et de tout le financement de l’échange. Curieusement, il n’existe aucune réglementation fédérale ou étatique pour les QI.
En fait, la majorité des entreprises fournissant des services de QI ne sont pas liées à l’échange, car il n’existe aucune exigence de licence au sein de l’État. Dans l’État de Floride, cependant, le Florida BAR client relief fund stipule qu’un avocat agissant en tant que QI pour un 1031 Exchange est cautionné jusqu’à $1M par transaction. Par conséquent, la plupart de nos clients utilisent des comptables ou des avocats spécialisés dans le processus d’échange 1031.
#7 – Nom du titre/payeur d’impôt – Le nom du payeur d’impôt et du propriétaire du titre doit être le même sur les propriétés abandonnées et de remplacement. L’ajout ou le retrait d’un conjoint ou d’un partenaire implique des processus et quelques solutions de contournement pour se conformer au code. Il est important que vous suiviez le protocole approprié pour toutes les règles et réglementations, ou votre échange peut être rejeté par l’IRS.
Nous espérons que ces informations ont apporté un peu de lumière sur ce qui est souvent un sujet peu familier pour les nouveaux investisseurs. Sachez que les informations contenues dans ce blog ne sont pas destinées à être, et ne doivent pas être considérées ou invoquées comme des conseils juridiques, fiscaux ou comptables.
Nous voulons remercier Dave Owens et Mike Rhinehart de Midland IRA pour leur aide dans l’examen des informations contenues dans ce billet de blog. Nous suggérons toujours de parler directement avec un intermédiaire qualifié avant de commencer le processus d’échange 1031.