L’ordonnance sur les loyers de San Francisco autorise un propriétaire à emménager dans un logement locatif occupé par un locataire et à mettre fin à la location de tous les occupants en possession. Cette autorisation, cependant, ne vient pas sans son propre ensemble de règles et de restrictions. Un obstacle majeur qu’un propriétaire cherchant à récupérer la possession peut rencontrer sont les règles concernant les unités « comparables » et « non comparables » situées dans le bâtiment contenant l’unité que le propriétaire cherche à récupérer en vertu d’une expulsion par emménagement du propriétaire.
37.L’article 9(a)(8)(iv) de la San Francisco Rent Ordinance stipule qu’un propriétaire ne peut pas récupérer la possession à la suite d’une expulsion par le propriétaire ou d’une expulsion par un membre de la famille si un » logement comparable » appartenant au propriétaire est déjà vacant et disponible, ou si un tel logement devient vacant et disponible avant la récupération de la possession du logement. Si un logement comparable devient vacant et disponible avant la récupération de la possession, le propriétaire doit annuler l’avis d’éviction et rejeter toute action déposée pour récupérer la possession des locaux. De plus, si un logement non comparable devient disponible avant la reprise de possession, le propriétaire doit offrir ce logement au locataire. Deux questions émergent – ce que sont les unités comparables et ce que sont les unités non comparables.
Un propriétaire ne peut pas expulser un locataire pour récupérer la possession pour lui-même si une unité comparable est vacante et disponible dans le même bâtiment. L’esprit de cette règle est logique. S’il existe un logement vide similaire à celui qui est occupé par un locataire, le propriétaire doit emménager dans le logement vacant tout en préservant la location de l’autre logement occupé. Cette règle s’applique non seulement lorsqu’un avis d’expulsion d’un propriétaire emménageant est signifié, mais aussi tout au long de la période jusqu’à la récupération de la possession. Par exemple, à San Francisco, un avis de résiliation de l’emménagement du propriétaire est un avis de 60 jours. Si un logement comparable devenait disponible le 45e jour après la signification de l’avis de résiliation, le propriétaire serait obligé d’annuler l’avis et de chercher à occuper le logement vacant et disponible pour lui-même.
En revanche, si un logement non comparable était disponible ou devenait disponible avant la récupération, un propriétaire ne serait pas tenu d’annuler l’avis et d’emménager dans ce logement non comparable. L’esprit de cette règle est également logique. Si un logement qui n’est pas comparable à celui que le propriétaire voulait, la loi ne l’obligera pas à emménager dans ce logement simplement parce qu’il est disponible. Au contraire, l’obligation du propriétaire dans ce scénario serait uniquement d’offrir ce logement non comparable au locataire déplacé sans contrainte de montant de loyer typique. En outre, une unité non comparable pourrait également être située à un autre endroit de San Francisco, ou même en dehors de la ville.
La question devient – quelle est la différence entre une unité comparable et non comparable ? Il n’y a pas de réponse claire, bien que la plupart des scénarios soient plus faciles à conclure que d’autres. Le nombre de chambres à coucher, de salles de bain et la superficie en pieds carrés sont généralement des cas faciles. Des problèmes plus complexes peuvent se présenter lorsque les logements sont apparemment comparables, mais que les besoins particuliers d’un propriétaire diluent les similitudes. Pour quelqu’un qui a des difficultés avec les escaliers, un logement supérieur n’est pas comparable à un logement inférieur. La détermination de la comparabilité est à la fois subjective et objective. Les condos, les TIC et les maisons unifamiliales évitent généralement ces problèmes, mais pas toujours. En faisant preuve de diligence dès le départ, on peut éviter bon nombre des pièges potentiels que présentent les questions de comparabilité et de non-comparabilité des logements. Avoir confiance dans la comparabilité et la non-comparabilité est un outil essentiel qu’un propriétaire doit avoir pour prendre une décision efficace avant que tout avis de résiliation d’emménagement du propriétaire ne soit signifié.
Les règles et règlements concernant les unités comparables et non comparables pour les expulsions d’emménagement du propriétaire et d’emménagement relatif de San Francisco sont complexes et toujours sujettes à contestation par les propriétaires et les locataires. Si vous êtes curieux d’en savoir plus sur la réalisation d’une expulsion d’emménagement de propriétaire de San Francisco ou d’une expulsion d’emménagement relatif pour une propriété que vous possédez ou que vous cherchez à acheter, vous devriez parler à un avocat expérimenté en immobilier de San Francisco qui représente les propriétaires et les propriétaires à San Francisco.
Les informations sur l’expulsion d’emménagement de propriétaire de San Francisco et l’expulsion d’emménagement relatif fournies par l’avocat en immobilier de San Francisco Mark Chernev.
Mark B. Chernev, Zacks, Freedman &Patterson, PC, 235 Montgomery Street, Suite 400, San Francisco, CA 94115 : téléphone 415 – 956 – 8100
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