1031-es csere Sanibel & Captiva
Sok ügyfelünk befektetésként tekint a Sanibel és Captiva ingatlanvásárlásra. Vannak “második otthon” ügyfeleink, akik bérbe adják a szigeti otthonukat, amikor nem használják. Vannak “jövőbeli nyugdíjas” ügyfeleink, akik most vásárolnak, és nyugdíjas korukig bérlik a szigeti otthonukat. És még olyan ügyfeleink is vannak, akik kizárólag befektetésként vásárolják meg a szigeten lévő otthonukat, hogy bérleti díjból származó jövedelemhez jussanak.
A kis és nagy befektetőket egyaránt vonzzák a szigeteink – és jó okkal! Mindig érdekes hallani azoknak az ügyfeleknek a történeteit, akik 1031-es cserét szeretnének alkalmazni Sanibelen. Bár nem ez a leggyakoribb tranzakciótípus, amelyet az irodánkban kezelünk, mégis nagy tapasztalattal rendelkezünk a “Starker Exchange” vagy “Like-Kind Exchange”, ahogyan ezeket is nevezik, kezelésében.
A 1031 Exchange ismereteinket néhány kulcsfontosságú tényezőbe foglaltuk, amelyekről úgy gondoltuk, tudnia kell…
Az 1031 Exchange négy típusa létezik
1.). Egyidejű csere – Ez a csere akkor történik, amikor két “hasonló jellegű” ingatlant cserélnek el egymással. Mint sejthető, ez nem túl gyakori, mivel nem valószínű, hogy két ingatlantulajdonos pontosan azt akarja, amivel a másik rendelkezik, és hogy mindkét ingatlan megfelel a 1031-es csere megfelelőségének.
2.) Késleltetett csere – Ez a csere a leggyakoribb típus, amelyet kezelünk, és a befektetőnek a lemondott ingatlan eladása után 180 napot biztosít arra, hogy azonosítsa a helyettesítő ingatlan(oka)t
3.) Fordított csere – Ez a csere lehetővé teszi a befektető számára, hogy először vásároljon, majd utána eladjon. Az ilyen típusú csere körül számos szabály van, különösen a jogosítási folyamatot illetően.
4.) Építési/javítási csere – Ez a csere olyan körülmények között hasznos, amikor a csereingatlan kevesebbe kerül, mint a lemondott ingatlan, és lehetővé teszi, hogy a fejlesztések költségeit beszámítsa a csereingatlan értékébe.
Seven Rules Regarding 1031 Exchange
#1 – Business or Investment Only – A 1031 Exchange nem használható személyes ingatlanra, például az elsődleges lakóhelyére, vagy akár egy családtag elsődleges lakóhelyére. A csere csak befektetési vagy üzleti ingatlanra alkalmazható.
#2 – Hasonló természetű ingatlan – Mind az átadott, mind a csereingatlanoknak “hasonló természetűnek” kell lenniük, mivel mindkettő ingatlan. Például nem cserélhet munkagépet egy Sanibel-i társasházi lakásra, de különböző típusú ingatlanokat, például egy társasházi lakást otthonra, vagy egy kereskedelmi ingatlant üres telekre cserélhet, feltéve, hogy az Egyesült Államokon belül van.
#3 – Egyenlő vagy nagyobb érték – A cserének nem kell mindig egy az egyhez arányban történnie, de a csereingatlan értékének egyenlőnek vagy nagyobbnak kell lennie, mint a lemondott ingatlané, hogy az adó 100%-át el lehessen halasztani. Létezik olyan 1031-es csere részleges halasztása, amikor a csereingatlan kisebb értékű, mint a lemondott ingatlan. Ebben az esetben Önnek kell megfizetnie a különbözetet a tőkenyereségre kivetett adókban (amit gyakran csomagtartónak neveznek).
#4 – Azonosítási ablak – Van egy 45 napos azonosítási ablak, amely a lemondott ingatlan eladását követően kezdődik, amikor három hasonló jellegű ingatlant kell azonosítania, mint potenciális csereingatlanokat a cseréhez. Kivételt képez a 200%-os szabály, amely szerint a befektető négy vagy több ingatlant is azonosíthat, amennyiben a potenciális csereingatlanok értéke együttesen nem haladja meg a lemondott ingatlan értékének 200%-át.
Azt is fontos megjegyezni, hogy a megvásárolt csereingatlant a kezdeti 45 napos időszak alatt azonosított ingatlanok egyikének kell lennie. Az azonosítási ablak lejárta után már nem kerülhet új ingatlan az egyenletbe.
#5 – Vásárlási ablak – A teljes tranzakcióra egy 180 napos vásárlási ablak vonatkozik, amely a 45 napos azonosítási ablakkal egyidejűleg fut. Valójában a vételi ablak 180 nap VAGY az arra az adóévre vonatkozó jövedelemadó-bevallás esedékességének napja, amelyben a lemondott ingatlant eladták – attól függően, hogy melyik következik be hamarabb. Ön azonban hosszabbítást kérhet, hogy ha ez megtörténik, akkor a teljes 180 napot kihasználhassa.
#6 – Minősített közvetítő – A 1031-es cserét egy minősített közvetítőnek (QI) kell kezelnie. Ez a személy kezeli a dokumentációs folyamatot és a csere teljes finanszírozását. Furcsa módon nincsenek szövetségi vagy állami előírások a QI-kre vonatkozóan.
Valójában a QI-szolgáltatásokat nyújtó vállalatok többsége nem kötődik a cseréhez, mivel az államon belül nincsenek engedélyezési követelmények. Florida államban azonban a Florida BAR ügyfélmentő alapja kimondja, hogy a 1031-es cseréhez QI-ként eljáró ügyvédet tranzakciónként legfeljebb 1 millió dollárig kötvénykötelezettség terheli. Ezért ügyfeleink többsége a 1031-es cserefolyamatra szakosodott könyvelőket vagy ügyvédeket vesz igénybe.
#7 – Cím/adófizető neve – Az adófizető és a jogtulajdonos nevének azonosnak kell lennie mind az átadott, mind a csereingatlanon. A házastársak vagy élettársak hozzáadásának vagy eltávolításának folyamatai vannak, és van néhány különböző megoldás a kódnak való megfelelés érdekében. Fontos, hogy kövesse a megfelelő protokollt az összes szabály és előírás tekintetében, vagy a cserét az IRS elutasíthatja.
Reméljük, hogy ez az információ némi fényt derített az új befektetők számára gyakran ismeretlen témára. Tudni kell, hogy a blogban szereplő információk nem jogi, adózási vagy számviteli tanácsadásnak minősülnek, és nem is szabad rájuk támaszkodni.
Megköszönjük Dave Owensnek és Mike Rhinehartnak a Midland IRA-tól a blogbejegyzésben szereplő információk áttekintésében nyújtott segítségüket. Mindig azt javasoljuk, hogy a 1031-es cserefolyamat megkezdése előtt beszéljen közvetlenül egy minősített közvetítővel.