1031 Exchange on Sanibel & Captiva
Many z naszych klientów zobaczyć ich Sanibel i Captiva zakupu nieruchomości jako inwestycji. Mamy „drugi dom” klientów, którzy wynajmują swój dom na wyspie, gdy nie jest w użyciu. Mamy „przyszłej emerytury” klientów, którzy kupują teraz i wynająć swój dom na wyspie, aż osiągną emeryturę. I nawet mamy klientów, którzy kupują ich dom na wyspie wyłącznie jako inwestycja dla dochodów z wynajmu.
Inwestorzy duże i małe, są przyciągane do naszych wysp – i nie bez powodu! Zawsze ciekawie jest usłyszeć historie klientów, którzy chcą skorzystać z 1031 Exchange na Sanibel. Podczas gdy nie jest to najczęstszy typ transakcji, który obsługujemy w naszym biurze, mamy spore doświadczenie w obsłudze „Starker Exchange” lub „Like-Kind Exchange”, jak są one również określane.
Przyprowadziliśmy część naszej wiedzy na temat 1031 Exchange do kilku kluczowych czynników, które uważamy, że powinieneś wiedzieć…
Istnieją cztery rodzaje 1031 Exchange
1.) Wymiana równoczesna – Ta wymiana występuje, gdy dwie nieruchomości „podobne do siebie” są zamieniane na siebie. Jak można się domyślić, nie jest to bardzo powszechne, ponieważ jest mało prawdopodobne, że dwaj właściciele nieruchomości będą chcieli dokładnie to, co drugi ma, i że obie nieruchomości będą spełniać 1031 zgodności wymiany.
2.) Opóźniona wymiana – Ta wymiana jest najczęstszym typem, który obsługujemy i zapewnia inwestorowi 180 dni po sprzedaży ich zrzeczonej nieruchomości, aby zidentyfikować nieruchomość(i) zastępczą(e)
3) Odwrotna wymiana – Ta wymiana pozwala inwestorowi najpierw kupić, a potem sprzedać. Istnieje szereg zasad dotyczących tego typu wymiany, zwłaszcza w odniesieniu do procesu nadawania praw.
4.) Construction/Improvement Exchange – Wymiana ta jest przydatna w sytuacji, gdy nieruchomość zastępcza kosztuje mniej niż nieruchomość, której się zrzekamy, i pozwala zaliczyć koszt ulepszeń do wartości nieruchomości zastępczej.
Seven Rules Regarding 1031 Exchange
#1 – Business or Investment Only – Wymiana 1031 nie może być stosowana dla własności osobistej, takiej jak główna rezydencja lub nawet główna rezydencja członka rodziny. Wymiana dotyczy tylko nieruchomości inwestycyjnych lub biznesowych.
#2 – Nieruchomości podobne – Zarówno nieruchomości, których się zrzekamy, jak i te, które zastępujemy, muszą być „podobne” w tym sensie, że obie są nieruchomościami. Na przykład, nie można wymienić maszyn do pracy na domek na Sanibel, ale można wymienić różne rodzaje nieruchomości, takie jak domek na dom lub nieruchomość komercyjną na pustą ziemię, o ile znajduje się ona na terenie Stanów Zjednoczonych.
#3 – Equal or Greater Value – Wymiana nie zawsze musi być jeden za jeden, ale wartość nieruchomości zastępczej musi być równa lub większa niż zrzeczenie się nieruchomości w celu odroczenia 100% podatku. Istnieje coś takiego jak częściowe odroczenie 1031 Exchange, gdzie nieruchomość zamienna jest o mniejszej wartości niż nieruchomość, której się zrzekamy. W tym przypadku, będziesz musiał zapłacić różnicę w podatku od zysków kapitałowych (często nazywaną „but”).
#4 – Okno identyfikacji – Istnieje 45-dniowe okno identyfikacji, które rozpoczyna się po sprzedaży nieruchomości, z której zrezygnowałeś, gdzie musisz zidentyfikować trzy podobne nieruchomości jako potencjalne nieruchomości zamienne do wymiany. Wyjątkiem jest zasada 200%, gdzie inwestor może zidentyfikować cztery lub więcej nieruchomości tak długo, jak wartość potencjalnych nieruchomości zamiennych łącznie nie przekracza 200% wartości nieruchomości, której się zrzekł.
Należy również pamiętać, że zakupiony dom zamienny musi być jedną z nieruchomości zidentyfikowanych w początkowym okresie 45 dni. Żadne nowe nieruchomości nie mogą wejść do równania po upływie okna identyfikacji.
#5 – Okno zakupu – Istnieje 180-dniowe okno zakupu dla całej transakcji, która działa równolegle z 45-dniowym oknem identyfikacji. Właściwie, okno zakupu trwa 180 dni LUB do dnia złożenia zeznania podatkowego za rok podatkowy, w którym zrzeczona nieruchomość została sprzedana – w zależności od tego, co nastąpi wcześniej. Możesz jednak złożyć wniosek o przedłużenie, abyś mógł wykorzystać całe 180 dni, jeśli tak się stanie.
#6 – Kwalifikowany Pośrednik – Kwalifikowany Pośrednik (QI) musi zarządzać wymianą 1031. Osoba ta zajmuje się procesem dokumentacji i wszystkimi czynnościami związanymi z finansowaniem wymiany. Co dziwne, nie ma żadnych federalnych ani stanowych przepisów dotyczących QI.
W rzeczywistości, większość firm świadczących usługi QI nie są związane z wymianą, ponieważ nie istnieją żadne wymagania licencyjne w ramach państwa. W stanie Floryda, jednak, Florida BAR klient ulga fundusz stanowi, że adwokat działający jako QI dla 1031 Exchange jest związany do $ 1M za transakcję. Dlatego większość naszych klientów korzysta z usług księgowych lub prawników specjalizujących się w procesie 1031 Exchange.
#7 – Tytuł/nazwa płatnika podatku – Nazwa płatnika podatku i właściciela tytułu musi być taka sama zarówno na zrzeczonych jak i zamiennych nieruchomościach. Istnieją procesy związane z dodaniem lub usunięciem małżonka lub partnerstwa, a także kilka różnych obejść, aby uzyskać zgodność z kodeksem. Ważne jest, aby przestrzegać właściwego protokołu dla wszystkich zasad i przepisów, lub wymiany mogą być odrzucone przez IRS.
Mamy nadzieję, że te informacje rzuciły trochę światła na to, co jest często nieznanym tematem dla nowych inwestorów. Wiedz, że informacje zawarte w tym blogu nie są przeznaczone i nie powinny być traktowane jako porady prawne, podatkowe lub księgowe.
Chcemy podziękować Dave’owi Owensowi i Mike’owi Rhinehartowi z Midland IRA za ich pomoc w sprawdzeniu informacji zawartych w tym wpisie. Zawsze sugerujemy bezpośrednią rozmowę z Kwalifikowanym Pośrednikiem przed rozpoczęciem procesu wymiany 1031.