International Mercantile Marine Company Building

Wczesne wykorzystanie terenuEdit

W XVII wieku w miejscu, gdzie obecnie znajduje się 1 Broadway, działały dwie tawerny. Jedną z nich była „Knocks Tavern”, zbudowana około 1649 roku przez holenderskiego oficera wojskowego Petera Knocksa (alternatywnie Petera Cocka). Był to prawdopodobnie pierwszy stały budynek przy 1 Broadway.

Działka została sprzedana w 1745 roku kapitanowi Royal Navy, Archibaldowi Kennedy’emu. Około 1760 lub 1768 r. na tym miejscu wzniesiono dom Kennedy’ego, „zbudowany według najbardziej uznanego angielskiego modelu”. Dom był symetryczną, dwupiętrową rezydencją z materiałów importowanych z Holandii; jego cechy charakterystyczne to dwa kamienne podciągi i lekko wystająca część środkowa z oknem palladiańskim. Dom posiadał salon o długości 50 stóp (15 m) i połączenie z sąsiednim domem przy 3 Broadway. Kennedy zajmował dom do 1776 roku, podczas wojny o rewolucję amerykańską, kiedy to uciekł do New Jersey. Dom Kennedy’ego służył następnie krótko jako kwatera główna generałów armii kontynentalnej Henry’ego Lee III i Israela Putnama, i prawdopodobnie służył jako kwatera główna generała Jerzego Waszyngtona, a także wysokich rangą generałów armii brytyjskiej.

Po zakończeniu wojny obiekt został przywrócony do stanu pierwotnego. Następnie został zajęty przez bankiera Nathaniela Prime’a, prawdopodobnie w latach 1810-1831 lub w latach czterdziestych XIX wieku. Następnie budynek stał się Hotelem Waszyngtońskim, który został otwarty w 1854 roku, chociaż jedno ze źródeł podaje, że dom był wykorzystywany do celów rozrywkowych już w 1794 roku. W połowie XIX wieku budynek został rozbudowany: rysunek w „Norton’s Handbook of New York City” z 1859 roku pokazuje hotel jako czteropiętrowy.

Washington BuildingEdit

W połowie 1881 roku Cyrus West Field zapłacił 167 500 dolarów za Hotel Waszyngtoński i 70 000 dolarów za sąsiedni dom Caroline W. Astor przy Battery Place i Greenwich Street. Wyposażenie hotelu zostało sprzedane w grudniu tego samego roku. Miesiąc wcześniej, w listopadzie 1881 roku, Field ogłosił, że zorganizuje konkurs dla sześciu najbardziej renomowanych architektów miasta na projekt Washington Building, budynku handlowego na terenie hotelu. Zwycięski architekt miał otrzymać wynagrodzenie w wysokości 5,500 dolarów, a pozostali architekci mieli otrzymać po 500 dolarów za przesłanie projektu. Edward H. Kendall wygrał to zlecenie i przygotował plany budynku w stylu Queen Anne na tym terenie. W czerwcu 1882 roku założono Washington Building Company, po czym tytuł własności został przeniesiony na wspomnianą korporację. Konstrukcja została wzniesiona przez W.H. Hazzard & Son i ukończona w 1884 roku, a jej ostateczny koszt wyniósł 900 000 dolarów. Washington Building był często określany jako Field Building, od nazwiska jego dewelopera.

The Washington Building był pierwotnie 9- lub 10-piętrową strukturą wznoszącą się na wysokość 150 stóp (46 m). Budynek był wyłożony czerwoną cegłą i piaskowcem, a główne wejście prowadziło przez Battery Place na południe. W narożnikach znajdowały się wysokie na pięć pięter kolumny z nadwieszonymi wykuszami. Struktura miała kształt litery C, otaczając wewnętrzny dziedziniec od strony północnej. Początkowo znajdowały się w nim cztery windy, ale dwie kolejne dodano pod koniec lat 90-tych XIX wieku. Zgodnie z pierwotnym projektem, na każdym piętrze od trzeciego do dziewiątego miało znajdować się 17 biur, a w sumie było „około 860 okien i 358 pokoi”. Do najemców należał komitet budowy Statuy Wolności, Manhattan Hay and Produce Exchange, Postal Telegraph-Cable Company i United-States National Bank.

Kendall zaprojektował dodatkowe piętra do Washington Building w 1885 roku, ale źródła nie zgadzają się co do tego, jak to zostało podjęte. Według Frana Leadona, dwupiętrowa dobudówka powstała wkrótce po ukończeniu budowy Washington Building, a kolejna dwupiętrowa dobudówka została dodana w latach 1886-1887. Jednak Christopher Gray z The New York Times wspomina o pojedynczej 4-piętrowej dobudówce, która została ukończona w 1887 roku. W każdym razie, po rozbudowie, górne piętro składało się z mansardowego dachu z wystającymi lukarnami na południowej stronie. Po rozbudowie, budynek miał 258 stóp (79 m) wysokości. Gray i współczesny artykuł w Real Estate Record opisują Washington Building jako 14-piętrowy, ale artykuł w 1896 roku w Timesie opisuje budynek jako 13-piętrowy. The Washington Building Company zatrudniła Harry’ego E. Donnella w 1908 roku do wykonania nieokreślonych „wewnętrznych ulepszeń” w strukturze.

Renowacja IMMEdit

Międzynarodowa Spółka Morska (IMM) szukała nowej siedziby na początku XX wieku. Firma została założona przez finansistę J. P. Morgana w 1902 r. poprzez połączenie wielu mniejszych firm. Ze względu na swój duży rozmiar i dużą konkurencję w przemyśle parowym, jej działalność prowadzona była z „cienkim marginesem bezpieczeństwa”. Na finanse IMM negatywny wpływ miało zatonięcie w 1912 roku statku RMS Titanic, obsługiwanego przez jej spółkę zależną White Star Line, ale firma osiągała znaczne zyski z przewozów towarowych w czasie I wojny światowej i po jej zakończeniu. Pierwsze biuro IMM w Nowym Jorku, mieszczące się w sąsiednim Bowling Green Offices Building, zostało po raz pierwszy wspomniane w raporcie rocznym z 1918 roku.

IMM kupił Washington Building w 1919 roku za 3 miliony dolarów. Ze względu na brak dostępnej powierzchni biurowej w sąsiedztwie, IMM zdecydował się nie budować zupełnie nowej struktury. Zamiast tego, w listopadzie tego samego roku, IMM ogłosiło plany renowacji istniejącej struktury. Walter B. Chambers zaprojektował renowację Washington Building. Usunięto lukarny i wykusze, dach został przebudowany, elewacja została pokryta mieszanką granitu, marmuru i wapienia, a na fasadzie 1 Broadway umieszczono detale o tematyce morskiej. Dodatkowo, parter został przeprojektowany tak, aby pomieścić biuro rezerwacji IMM. Remont był przeprowadzany etapami, aby zminimalizować zakłócenia dla obecnych najemców, którzy byli przenoszeni pomiędzy biurami w miarę postępu prac. Proces ten przebiegał „bez najmniejszego wypadku”, pomimo złożoności inżynieryjnej projektu. Renowacja została zakończona w 1921 roku; w tym samym roku Downtown League przyznała 1 Broadway nagrodę za „najlepiej zmieniony budynek”.

Budynek początkowo mieścił biuro rezerwacji i nowojorską siedzibę IMM. Na parterze znajdowały się biura rezerwacji pierwszej i drugiej klasy, poczekalnia i lobby, podczas gdy w piwnicy znajdowało się biuro rezerwacji i pomieszczenia magazynowe. Na drugim piętrze znajdował się dział konstrukcyjny IMM, na trzecim i czwartym – biura ogólne, a na piątym – sala posiedzeń i biura zarządu. Siedem górnych pięter było wynajmowanych przez innych najemców. IMM konkurował z Cunard Line, która dwa lata wcześniej w podobny sposób wybudowała swój własny budynek w pobliżu. Budynki Cunard, Bowling Green i International Mercantile Marine Company oraz kilka innych na najbardziej wysuniętym na południe odcinku Broadwayu tworzyły „rząd statków parowych”.

Późniejsze wykorzystanieEdit

Zarówno opinia publiczna, jak i rząd federalny United States Shipping Board zaczęły nie ufać IMM po I wojnie światowej: opinia publiczna niechętnie odnosiła się do firmy ze względu na wykorzystywanie przez nią brytyjskich statków, podczas gdy Shipping Board widziała IMM jako zbyt dużą i antykonkurencyjną. Doprowadziło to do serii zmian organizacyjnych, w tym do sprzedaży wszystkich linii obcych bander, a nawet niektórych linii krajowych. IMM połączył się z Roosevelt Steamship Company w 1931 roku, tworząc Roosevelt International Mercantile Marine Company (RIMM), która nadal była właścicielem 1 Broadway. W tym samym roku RIMM przejęła United States Lines (USL) i rozpoczęła łączenie swoich pozostałych operacji pod tą nazwą. Do 1940 r. RIMM połączyło się z USL, a w następnym roku spółka zależna USL nabyła 1 Broadway.

USL było również jedną z największych linii żeglugowych swoich czasów, ale po II wojnie światowej borykało się z licznymi problemami finansowymi. W związku z tym firma wystawiła budynek 1 Broadway na sprzedaż pod koniec lat 60. lub na początku lat 70. Ówczesny właściciel USL, Walter Kidde & Company, podobno „prawie sprzedał” 1 Broadway w 1972 roku, ale USL wycofał budynek ze sprzedaży ze względu na spadek cen nieruchomości w Nowym Jorku. USL zaproponowało również zastąpienie 1 Broadway 50-piętrowym drapaczem chmur w 1970 roku, co wiązałoby się z odebraniem praw lotniczych pobliskiemu budynkowi Alexander Hamilton U.S. Custom House. Przedsiębiorca żeglugowy Malcom McLean kupił USL w 1977 roku, a w grudniu następnego roku United States Lines ogłosiły, że przeniosą się do Cranford w stanie New Jersey. Przeniesienie miało miejsce w połowie 1979 roku, choć USL pozostał na parterze do końca roku.

Kilka podmiotów wyraziło zainteresowanie zakupem 1 Broadway, w tym jeden potencjalny nabywca, który rozważał przekształcenie go w hotel. Ostatecznie obiekt został przejęty przez Muna Realty Development Corporation, firmę z Antyli Holenderskich, która zapłaciła 9,75 mln dolarów za budynek i 250 tys. dolarów za pozostały czynsz USL. Budynek został wpisany na listę National Register of Historic Places w 1991 roku. Właściciele budynku borykali się z problemami finansowymi do 1992 roku, kiedy to firma ubezpieczeniowa Allstate przejęła 1 Broadway w drodze przejęcia. W tym samym roku firma Allstate rozpoczęła renowację fasady. Renowacja została zaprojektowana przez Stephena Cohana, a wykonawcami byli C & D Restoration, i ostatecznie kosztowała 2,2 miliona dolarów. Podczas realizacji projektu odkryto część oryginalnej czerwonej fasady. Mury zostały wymienione w latach 1993-1994, podczas których wymieniono około 8% oryginalnej kamieniarki. W 1995 roku budynek International Mercantile Marine Company, wraz z kilkoma innymi budynkami na Bowling Green, został formalnie uznany za zabytek Nowego Jorku.

Kenyon & Kenyon, wybitna firma prawnicza zajmująca się własnością intelektualną, była głównym najemcą na górnych piętrach pod koniec XX i na początku XXI wieku, wprowadziwszy się na cztery piętra 1 Broadway w 1980 roku. Kenyon & Kenyon wraz z doradcami inwestycyjnymi Brundage, Story & Rose, wspólnie zajmowali 70% powierzchni biurowej budynku do 1996 roku. Pięć lat później, Kenyon & Kenyon zajmował prawie całą powierzchnię biurową budynku wynoszącą 190 000 stóp kwadratowych (18 000 m2), z wyjątkiem połowy szóstego piętra. W tym czasie Logany LLC była wynajmującym dla tej części szóstego piętra, chociaż Kenyon & Kenyon miała prawo pierwokupu tej powierzchni. Doprowadziło to do procesu sądowego w 2005 r., kiedy Logany nie zaoferowała Kenyon & Kenyon umowy najmu na należącą do Logany połowę szóstego piętra i zaproponowała wybudowanie penthouse’ów na dwunastym piętrze, co zdaniem Kenyon & Kenyon stanowiło próbę zmuszenia jej do przeniesienia się z dwunastego piętra. Kenyon & Kenyon wygrał ten pozew, który wykluczył Logany z budowy penthouse’ów i zmusił firmę do zaoferowania Kenyon & Kenyon umowy najmu. W 2018 roku budynek został sprzedany Midtown Equities za 140 milionów dolarów, w którym to momencie nowi właściciele ogłosili, że część budynku zostanie przekształcona w apartamenty. Kenyon & Kenyon rozwiązał się po tym.

.