Ordonanța privind chiriile din San Francisco autorizează un proprietar să se mute într-o unitate locativă ocupată de chiriași și să rezilieze contractul de închiriere al tuturor ocupanților aflați în posesie. Cu toate acestea, această autorizație nu vine fără propriul set de reguli și restricții. Un obstacol major cu care se poate confrunta un proprietar care dorește să recupereze posesia sunt regulile privind unitățile „comparabile” și „necomparabile” situate în clădirea care conține unitatea pe care proprietarul încearcă să o recupereze în urma unei evacuări prin mutare a proprietarului.
37.9(a)(8)(iv) din Ordonanța privind chiriile din San Francisco prevede că un proprietar nu poate recupera posesia ca urmare a unei evacuări prin mutare a proprietarului sau a unei evacuări prin mutare a unei rude dacă o „unitate comparabilă” deținută de proprietar este deja liberă și este disponibilă sau dacă o astfel de unitate devine liberă și disponibilă înainte de recuperarea posesiei asupra unității. În cazul în care o unitate comparabilă devine vacantă și disponibilă înainte de recuperarea posesiei, proprietarul trebuie să anuleze notificarea de evacuare și să respingă orice acțiune depusă pentru recuperarea posesiei asupra spațiilor. De asemenea, în cazul în care o unitate necomparabilă devine disponibilă înainte de recuperarea posesiei, proprietarul trebuie să ofere acea unitate chiriașului. Apar două probleme – ce sunt unitățile comparabile și ce sunt unitățile necomparabile.
Un proprietar nu poate evacua un chiriaș pentru a recupera posesia pentru el însuși dacă o unitate comparabilă este liberă și disponibilă în aceeași clădire. Spiritul acestei reguli are sens. Dacă există o unitate goală care este similară cu cea ocupată de un chiriaș, proprietarul ar trebui să se mute în unitatea vacantă, păstrând în același timp chiria din cealaltă unitate ocupată. Această regulă se aplică nu numai atunci când se notifică o notificare de evacuare a proprietarului care se mută în locuință, ci și pe tot parcursul perioadei până la recuperarea posesiei. De exemplu, o notificare de reziliere a unui proprietar care se mută în San Francisco este o notificare de 60 de zile. Dacă o unitate comparabilă devine disponibilă în a 45-a zi de la notificarea de reziliere, proprietarul ar fi obligat să anuleze notificarea și să încerce să ocupe unitatea liberă și disponibilă pentru el însuși.
În schimb, dacă o unitate necomparabilă ar fi disponibilă sau ar deveni disponibilă înainte de recuperare, un proprietar nu ar fi obligat să anuleze notificarea și să se mute în acea unitate necomparabilă. Spiritul acestei reguli are, de asemenea, sens. În cazul în care o unitate care nu era comparabilă cu unitatea pe care proprietarul o dorea, legea nu îl va obliga să se mute în acea unitate doar pentru că este disponibilă. În schimb, obligația proprietarului în acest scenariu ar fi doar aceea de a oferi acea unitate necomparabilă chiriașului care este strămutat, fără constrângeri tipice privind valoarea chiriei. Mai mult, o unitate necomparabilă ar putea fi, de asemenea, situată într-o altă locație din San Francisco, sau chiar în afara orașului.
Problema devine – care este diferența dintre o unitate comparabilă și una necomparabilă? Nu există un răspuns clar, deși cele mai multe scenarii sunt mai ușor de concluzionat decât altele. Numărul de dormitoare, băi și metri pătrați sunt, în general, cazuri ușoare. Probleme mai complicate pot apărea atunci când unitățile sunt aparent comparabile, dar nevoile particulare ale unui proprietar diluează asemănările. Pentru o persoană care are probleme cu scările, o unitate superioară nu este comparabilă cu o unitate inferioară. Determinarea comparabilității este subiectivă și obiectivă. Condominiile, TIC-urile și casele unifamiliale evită, în general, aceste probleme – dar nu întotdeauna. Diligența de la început poate evita multe dintre capcanele potențiale pe care le prezintă problemele legate de unitățile comparabile și necomparabile. A avea încredere în comparabilitate și necomparabilitate este un instrument esențial pe care un proprietar trebuie să îl aibă pentru a lua o decizie eficientă înainte de notificarea de reziliere a oricărei notificări de mutare a proprietarului.
Normele și reglementările privind unitățile comparabile și necomparabile pentru evacuările de mutare a proprietarului din San Francisco și evacuările de mutare a rudelor sunt complexe și întotdeauna supuse contestării atât de către proprietarii de imobile, cât și de către chiriași. Dacă sunteți curios să aflați mai multe despre efectuarea unei evacuări de mutare a proprietarului din San Francisco sau a unei evacuări de mutare a rudelor pentru o proprietate pe care o dețineți sau pe care doriți să o achiziționați, ar trebui să vorbiți cu un avocat cu experiență în domeniul imobiliar din San Francisco care reprezintă proprietarii și proprietarii din San Francisco.
San Francisco Owner Move-In Eviction and Relative Move-In Eviction information provided by San Francisco Real Estate attorney Mark Chernev.
Mark B. Chernev, Zacks, Freedman & Patterson, PC, 235 Montgomery Street, Suite 400, San Francisco, CA 94115 : telefon 415 – 956 – 8100
.