Postat 13 april 2016 Filed under Blog.
Valuation Management Group är glad att våren är här! Våren är vanligtvis säsongen då säljare är upptagna med att lista sin fastighet och köpare är upptagna med att leta efter ett nytt hem. När fastighetsköpsaktiviteten ökar kan det finnas en oro för att det värderade värdet inte kommer att uppfylla eller överskrida den avtalade köpeskillingen. Detta kallas vanligen för en ”låg värdering”.
Valuation Management Group föredrar att inte beteckna det som en låg värdering, utan snarare en värdering som inte uppfyllde det avtalade försäljningspriset. Det uppskattade värdet är fastighetsvärderarens kvalificerade åsikt. Värderaren måste följa Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP) och följa definitionen av marknadsvärde, som definieras av USPAP som ”det mest sannolika pris som en fastighet bör ge på en konkurrensutsatt och öppen marknad under alla villkor som krävs för en rättvis försäljning; köparen och säljaren, var och en av dem agerar med försiktighet och kunskap och förutsätter att priset inte påverkas av otillbörlig stimulans”.
Värderare betraktar vanligen inte ”For Sale By Owner” eller pocketlistor som jämförbar försäljning. I de flesta fall får dessa typer av försäljningar ingen marknadsexponering, vilket innebär en utmaning för värderaren att bekräfta att det rörde sig om en transaktion på marknadsmässiga villkor, villkoren för försäljningen, fastighetens skick, kvalitet och andra detaljer som är viktiga för att använda en försäljning som jämförbart objekt. Försäljningar som inte är listade i en multipel listningstjänst används ofta inte heller av värderare som jämförbara objekt.
- Scott Murphy, ordförande för Georgia Real Estate Appraisers Board, skrev nyligen en artikel om pocket listings som du kan få tillgång till genom att klicka på följande länk:http://www.grec.state.ga.us/PDFS/About/newsarticles/2016GRECRENewsFEBRUARY.pdf
Valuation Management Group har några tips till långivaren och potentiella köpare om värderingsvärdet inte skulle motsvara det avtalade försäljningspriset:
- Läs värderingen för att avgöra om den verkar rimlig.
- Försök att inte bli alltför känslomässigt bunden. Det är lättare att ge ett sunt resonemang i överklagandet och/eller omförhandla kontraktet om känslorna är lugna.
- Bjud fastighetsmäklarna på de försäljningar som de tog hänsyn till när de fastställde listpriset. Försäljningarna ska vara i samma område, inom de senaste 12 månaderna och vara av liknande storlek, skick och kvalitet.
- Förbered överklagandet av omprövningsbedömningen skriftligt. Ge saklig information, inklusive eventuella ytterligare försäljningar som bedömaren kan ta hänsyn till.
Ett exempel på Valuation Management Groups överklagandeformulär kan ses och skrivas ut eller fyllas i online: https://valuationmanagementgroup.com/resources/request-for-reconsideration-appraisal-appeal/
VMG kommer att tillhandahålla den information som lämnas in till värderaren för att denne ska kunna ta ställning till den och ge ett skriftligt svar. Det uppskattade värdet får inte ändras om värderaren anser att den information som lämnats inte är relevant för ämnet eller att den inte påverkar värdet. Det är möjligt att omförhandla priset i försäljningsavtalet till det värderade värdet. Ett annat alternativ, om köparen är övertygad om att detta är hemmet för dem, är att betala det ursprungliga kontrakterade försäljningspriset.
Valuation Management Group är ett nationellt, fullservicebolag för förvaltning av värderingar som hanterar värderingsprocessen för finansinstitut, banker, hypoteksbanker och kreditföreningar. Vi erbjuder hela utbudet av kommersiella och bostadsrelaterade värderingsprodukter och tjänster. Vi tar bedömningsprocessen från vanlig till extraordinär.