Výměna 1031 na ostrově Sanibel & Captiva
Mnoho našich klientů považuje nákup nemovitostí na Sanibelu a Captivě za investici. Máme zákazníky „druhého domova“, kteří svůj ostrovní dům pronajímají, když ho nepoužívají. Máme zákazníky „budoucí důchodce“, kteří kupují nyní a pronajímají si svůj ostrovní dům až do dosažení důchodového věku. A máme i zákazníky, kteří si svůj ostrovní dům kupují výhradně jako investici za účelem příjmu z pronájmu.
Velké i malé investory naše ostrovy přitahují – a to z dobrého důvodu! Je vždy zajímavé slyšet příběhy zákazníků, kteří chtějí na Sanibelu využít výměnu 1031. Ačkoli se nejedná o nejčastější typ transakce, kterou v naší kanceláři řešíme, máme s vyřizováním „Starker Exchange“ nebo „Like-Kind Exchange“, jak se jim také říká, značné zkušenosti.
Naše znalosti o výměně 1031 jsme shrnuli do několika klíčových faktorů, které byste měli znát…
Existují čtyři typy výměny 1031
1). Simultánní výměna – k této výměně dochází, když se vymění dvě „podobné“ nemovitosti za sebe. Jak asi tušíte, není příliš častá, protože je nepravděpodobné, že by dva vlastníci nemovitostí chtěli přesně to, co má ten druhý, a že by obě nemovitosti splňovaly podmínky výměny 1031.
2.) Odložená výměna – tato výměna je nejběžnějším typem, který řešíme, a poskytuje investorovi 180 dní po prodeji jeho postoupené nemovitosti na určení náhradní nemovitosti (nemovitostí)
3.) Obrácená výměna – Tato výměna umožňuje investorovi nejprve koupit a poté prodat. S tímto typem výměny je spojena řada pravidel, zejména pokud jde o proces nabývání vlastnického práva.
4.) Výměna za účelem výstavby/vylepšení – Tato výměna je užitečná za okolností, kdy náhradní nemovitost stojí méně než nemovitost, které se vzdáváte, a umožňuje započítat náklady na vylepšení do hodnoty náhradní nemovitosti.
Sedm pravidel týkajících se výměny 1031
#1 – Pouze podnikání nebo investice – Výměnu 1031 nelze použít pro osobní majetek, jako je vaše primární bydliště nebo dokonce primární bydliště člena rodiny. Výměna se vztahuje pouze na investiční nebo podnikatelskou nemovitost.
#2 – Obdobná nemovitost – Vzdávaná i náhradní nemovitost musí být „obdobná“ v tom smyslu, že obě jsou nemovitostmi. Například nemůžete vyměnit pracovní stroje za byt na ostrově Sanibel, ale můžete vyměnit různé typy nemovitostí, například byt za dům nebo komerční nemovitost za volný pozemek, pokud se nachází na území Spojených států.
#3 – Stejná nebo vyšší hodnota – Výměna nemusí být vždy jedna ku jedné, ale hodnota náhradní nemovitosti musí být stejná nebo vyšší než hodnota zřeknuté nemovitosti, aby bylo možné odložit 100 % daně. Existuje něco jako částečný odklad daně při výměně 1031, kdy je hodnota náhradní nemovitosti nižší než hodnota zřeknuté nemovitosti. V takovém případě budete muset zaplatit rozdíl v dani z kapitálového zisku (často nazývaný boot).
#4 – Identifikační okno – Existuje 45denní identifikační okno, které začíná po prodeji vaší zřeknuté nemovitosti, kdy musíte identifikovat tři podobné nemovitosti jako potenciální náhradní nemovitosti pro výměnu. Výjimkou je pravidlo 200 %, kdy investor může identifikovat čtyři nebo více nemovitostí, pokud hodnota potenciálních náhradních nemovitostí dohromady nepřesáhne 200 % hodnoty zřeknuté nemovitosti.
Je také důležité si uvědomit, že kupovaný náhradní dům musí být jednou z nemovitostí identifikovaných v počátečním 45denním období. Po uplynutí identifikačního okna nemohou do rovnice vstupovat žádné nové nemovitosti.
#5 – Nákupní okno – Pro celou transakci existuje 180denní nákupní okno, které běží současně se 45denním identifikačním oknem. Nákupní okno je vlastně 180 dní NEBO datum splatnosti daňového přiznání k dani z příjmu za zdaňovací období, ve kterém byla prodána postoupená nemovitost – podle toho, co nastane dříve. V takovém případě však můžete požádat o prodloužení lhůty, abyste mohli využít celých 180 dní.
#6 – Kvalifikovaný zprostředkovatel – Výměnu 1031 musí spravovat kvalifikovaný zprostředkovatel (QI). Tato osoba zajišťuje proces dokumentace a veškeré financování výměny. Kupodivu pro QI neexistují žádné federální ani státní předpisy.
Ve skutečnosti většina společností poskytujících služby QI není vázána na výměnu, protože v rámci státu neexistují žádné licenční požadavky. Ve státě Florida však floridský fond pro pomoc klientům BAR uvádí, že advokát působící jako QI pro výměnu 1031 je vázán až do výše 1 milionu USD na transakci. Většina našich klientů proto využívá služeb účetních nebo advokátů specializovaných na proces výměny 1031.
#7 – Název vlastníka/plátce daně – Jméno plátce daně a vlastníka vlastnického práva musí být stejné jak u vzdávaných, tak u náhradních nemovitostí. Existují procesy spojené s přidáním nebo odebráním manžela/manželky nebo partnerství a několik různých řešení, jak se dostat do souladu s kodexem. Je důležité, abyste dodržovali správný protokol pro všechna pravidla a předpisy, jinak může být vaše výměna finančním úřadem zamítnuta.
Doufáme, že tyto informace vnesly trochu světla do tématu, které je pro nové investory často neznámé. Vězte, že informace obsažené v tomto blogu nejsou zamýšleny jako právní, daňové nebo účetní poradenství a neměly by být považovány za takové ani by se na ně nemělo spoléhat.
Chceme poděkovat Daveu Owensovi a Mikeu Rhinehartovi ze společnosti Midland IRA za jejich pomoc při přezkoumání informací v tomto příspěvku. Před zahájením procesu výměny 1031 vždy doporučujeme obrátit se přímo na kvalifikovaného zprostředkovatele.