Inspektion af ejendommen: Hvad købere har brug for at vide

Nogle potentielle købere føler, at en ejerlejlighedsinspektion er unødvendig, da deres ejerforening (HOA) vil dække mange spørgsmål. Desværre er dette en almindelig misforståelse, der kan efterlade nye ejere på krogen for yderligere omkostninger.

En inspektør kan hjælpe med at identificere problemer, før du laver en forpligtelse. Når du vælger en ejerlejlighedsinspektion, skal du dog vælge mellem en indvendig kun eller en fuld vurdering. En fuld inspektion kan lyde overlegen, men det er ikke nødvendigt eller tilrådes i alle situationer. Du vil være i stand til at træffe en bedre beslutning om dette spørgsmål efter at have gennemgået følgende oplysninger.

Har jeg brug for en ejerlejlighedsinspektion?

Det gode ved at købe en ejerlejlighed er, at den normalt kræver mindre vedligeholdelse, og når det rent faktisk er nødvendigt, er omkostningsansvaret normalt delt op mellem de enkelte ejere. HOA har ansvaret for at håndtere vedligeholdelse uden for din enheds vægge. Selvfølgelig bliver disse omkostninger stadig afleveret til ejerne via særlige vurderinger.

Dertil kommer, at der er mange potentielle problemer, der kan opstå inden for din enheds vægge. Ansvaret for dine gulvbelægninger, interne systemer, loftet og endda fælles vægge hviler helt og holdent på dine skuldre. Nogle enheder har også individuelle HVAC-enheder og endda deres egne loftsrum, så ejerlejlighedsinspektioner kan være meget lig dem, der udføres på enfamiliehusstande.

Det gør spørgsmålet om, hvorvidt du har brug for en ejerlejlighedsinspektion eller ej, til en no-brainer. Selv om disse enheder kan virke mere overkommelige end en traditionel boligenhed, kan de blive pengegruber, hvis du ikke ved, hvad du hopper ud i.

Hold dig for øje, at du bør sikre dig, at din inspektør er uddannet til at vurdere ejerlejligheder. Kun 8 procent af realkreditlånene fra de sidste par år har været til ejerlejligheder, så der er en chance for, at nogle inspektører måske ikke har nogen erfaring på dette område.

Kun indvendige vs. fulde ejerlejlighedsinspektioner

Find en erfaren professionel er en integreret del af købet af en ejerlejlighed, men du skal beslutte, om du vil få en fuld eller kun indvendig ejerlejlighedsinspektion. Sidstnævnte mulighed vil udelukkende fokusere på din enhed. Selv om det er mindre omfattende end en fuld inspektion, vil det opdage de fleste af de problemer, som du skal håndtere på egen hånd. Med en veldrevet HOA kan dette afhjælpe eventuelle bekymringer.

En fuld ejerlejlighedsinspektion vil på den anden side omfatte krybekældre og loftsrum, der er direkte knyttet til din enhed. Inspektøren vil også vurdere kælderrum, garager, områder til fælles brug og taget, hvis det er muligt. Selv om disse fællesområder måske ikke altid påvirker din ejendom direkte, kan du stadig ende med at betale for dem gennem særlige vurderinger.

Når det kommer til ejerlejlighedsinspektioner, er en fuld vurdering typisk i din bedste interesse. Du kan bruge disse oplysninger sammen med HOA-dokumentation til at træffe en mere informeret beslutning om en ejendoms værdi og sundhed. Indvendige kun inspektioner bør være forbeholdt højhusejendomme. Denne type ejendom har for mange utilgængelige områder til, at en inspektør kan bidrage med meget.

Hvad kigger ejendomsinspektører efter?

Der er en række forskellige problemer, som en vurderingsmand vil kigge efter under en inspektion af en ejerlejlighed. Disse vil variere afhængigt af den type vurdering, du vælger, og det nødvendige arbejde kan variere afhængigt af den type ejerlejlighed, der undersøges. Hvis du forstår, hvad ejerlejlighedsinspektører ser efter, kan du få mulighed for at opdage potentielle problemer, når du først ser en ejendom.

I nogle tilfælde kan dette spare dig helt for omkostningerne ved en inspektion. Hvis det er tydeligt, at en ejendom er uplejet, kan det vise sig at være dyrt at foretage en investering. Her er, hvad du kan forvente af de fleste ejerlejlighedsinspektioner:

Kun inspektioner indvendigt

• Rissede vægge i enheden.
• Varvede vægge, skæve gulve og andre tegn på vandskader.
• Funktionsdygtige røgalarmer.
• Ubehagelige lugte i enheden, som kan være tegn på større problemer.
• Kontrol af tilstrækkeligt vandtryk.
• Problemer med ovn, vandvarmer og andre apparater.
• Potentielle problemer med loftet og gulvet.
• Fugning af huller i køkkenet og badeværelset.
• Inspektion af døre og vinduer, der kan identificere større problemer.
• Sørg for, at alle elektriske systemer er velfungerende.
• Loftinspektion (hvis enheden har eget loft).
• Skimmelsvampeinspektion (påvist ved pletter på vinduer eller vægge).

Kun omkring halvdelen af ejerne af ejerlejligheder har en individuel forsikring for deres enhed. Det er ideelt at investere i en forsikring, hvis nogen af disse indvendige problemer opstår i fremtiden.

Fuld inspektion

• Inkluderer vurdering af alle kun indvendige problemer, der er anført ovenfor.
• Kontroller fælles vægge for skader.
• Inspicér HVAC-systemer (indvendigt og udvendigt, hvis begge findes).
• Før en visuel inspektion af taget (få adgang til taget, hvis det er muligt).
• Kontroller sidespor for slitage eller skader.
• Se efter vandindtrængning og andre vandskader.
• Spotte dårlig vedligeholdelse og reparationer fra tidligere problemer.
• Skader/reparationer på håndlister/trapper.
• Slid på parkeringspladser og gangarealer.
• Skader på terrasser eller fælles terrasser.
• Skadet gulvbelægning i fælles gange og lobby.
• Radontest (særligt vigtigt for højhusejendomme).

Dette er blot en grundlæggende oversigt over, hvad du sandsynligvis kan forvente af din ejerlejlighedsinspektion. Forskellige statslove kan betyde, at en vurderingsmand er nødt til at inspicere endnu mere. Hvis du søger et FHA-lån til en ejerlejlighed, har Department of Housing and Urban Development (HUD) sit eget sæt regler.

Selv om denne tjekliste for ejerlejlighedsinspektion ikke er udtømmende, giver den et godt udgangspunkt for at forstå processen.

Hvor du får en ejerlejlighedsinspektion

Når du køber et enfamiliehus, dækker sælgeren eller ejendomsmægleren ofte udgifterne til en vurdering. Når det kommer til ejerlejlighedsinspektioner, er det dog ofte køberen, der står tilbage med regningen. Det betyder, at en smule forskning, før du investerer i en inspektør, kan spare dig penge.

Hvis du identificerer problemer, før du søger en ejerlejlighedsinspektion, kan det være et rødt flag, der kræver yderligere undersøgelse. Ved at følge disse tips kan du undgå en dårlig investering i et subpar fællesskab.

Spørg, om der findes teknisk revision

Kondominiums, der ønsker FHA-lån at blive accepteret, skal opfylde strenge kriterier. Et krav er en fuld inspektion i hele bygningen. Denne revision vil hjælpe med at identificere eventuelle problemer, der kan resultere i yderligere reparationsomkostninger i den nærmeste fremtid. Hvis denne tekniske revision er blevet udført, skal du bede om en kopi.

Du skal ikke blive modløs, hvis ejerlejligheden ikke kan acceptere FHA-lån. Det betyder ikke nødvendigvis, at fællesskabet er under standard. Som nævnt er HUD-kriterierne meget strenge. Ved at gennemgå disse dokumenter kan du dog identificere potentielle problemer, selv før du opsøger en ejerlejlighedsinspektion. Du bør også få din inspektør til at gennemgå eventuelle nylige statuscertifikater.

Hvis du tidligere ønskede en ejerlejlighed i et bestemt samfund, men det kvalificerede sig ikke til FHA-lån, kan det også være værd at kontakte HOA igen. Regeringen har for nylig lempet reglerne, og det forventes, at op til 60.000 flere ejerlejlighedsenheder vil kvalificere sig til finansiering.

Review Condo Documents

Når der afholdes ejerlejlighedsmøder, optages der referater for eftertidens skyld. Anmod om det sidste år af disse referater og gennemgå hvert møde. Udvendige problemer og vedligeholdelsesproblemer diskuteres på disse møder, så du vil være i stand til at identificere eventuelle større problemer, der opstod før din ankomst.

Når du støder på diskussioner om fællesskabsproblemer i referaterne, skal du bede om beviser for, at de er blevet håndteret. Du bør også kigge efter de gebyrer, der blev afholdt i forbindelse med reparationen. Endelig skal du kontrollere fællesområder for tegn på dårlig vedligeholdelse. Det kan betyde, at HOA’en er ved at løbe tør for midler.

I samme forbindelse skal du spørge, om der er nogen verserende eller igangværende retssager. Dette kan være et tegn på fremtidige forpligtelser og endda problemer med tidligere ejere.

Tænk på alle HOA-finansieringsspørgsmål

En ejerforening har typisk kun aktiver i form af bidrag, der opkræves fra ejerlejlighedsejerne. Det er disse penge, der går til korrekt vedligeholdelse og reparation af problemer uden for din enheds vægge. Lave månedlige gebyrer kan virke som en fantastisk fordel, men når de kombineres med andre økonomiske aspekter, kan de være et rødt flag.

Hvis HOA har et lavt beløb sparet i reserver, kan lave månedlige gebyrer være et stort problem. Hvordan vil de betale for større reparationer? Du vil også gerne tjekke udskudt vedligeholdelse. Hvis alle disse problemer eksisterer, kan du investere i en forpligtelse. Din professionelle ejerlejlighedsinspektør vil vide det med sikkerhed, men du bør altid holde øje med disse advarselstegn.

Søg efter en nylig reserveundersøgelse. Dette vil vise en anbefalet reserve, som dit fællesskab bør have. Hvis de har mindst 70 procent af disse midler, er HOA typisk i god form.

Kontakt en ekspert i ejerlejlighedsinspektion i dag

Køber du en ejerlejlighed uden en inspektion, åbner du for en række forpligtelser. Ved at gennemgå de relevante dokumenter og vælge en professionel, der er dygtig til disse vurderinger, kan du dog sikre, at din investering i fast ejendom er en informeret investering.

For mere information om ejerlejlighedsinspektioner og hvordan de påvirker dit køb, kan du finde en WIN Home Inspection ekspert i nærheden af dig ved at klikke her. Du kan også kontakte os på [email protected] eller ved at ringe direkte til en af vores inspektionseksperter på (800) 309-6753