International Mercantile Marine Company Building

Tidlig brug af stedetRediger

I det 17. århundrede var der to kroer på det sted, hvor der nu ligger 1 Broadway. Det ene af disse var “Knocks Tavern”, der blev bygget omkring 1649 af den hollandske militærofficer Peter Knocks (alternativt Peter Cock). Dette var sandsynligvis den første permanente bygning på 1 Broadway.

Lodden blev i 1745 solgt til kaptajn Archibald Kennedy fra Royal Navy. Omkring 1760 eller 1768 blev Kennedys hus opført på stedet, “udformet efter den mest godkendte engelske model”. Huset var et symmetrisk to-etagers palæ med materialer importeret fra Holland; det havde bl.a. to stengærder af sten og en let fremspringende midterdel med et palladiansk vindue. Der var en 15 m lang stue og en forbindelse til det tilstødende hus på 3 Broadway. Kennedy beboede huset indtil 1776, under den amerikanske revolutionskrig, hvor han flygtede til New Jersey. Kennedy-huset fungerede derefter kortvarigt som hovedkvarter for generalerne Henry Lee III og Israel Putnam fra den kontinentale hær og muligvis som hovedkvarter for general George Washington samt af højtstående generaler i den britiske hær.

Efter krigens afslutning blev bygningen restaureret til sin oprindelige tilstand. Den blev derefter beboet af bankmanden Nathaniel Prime, muligvis enten mellem 1810 og 1831 eller gennem 1840’erne. Bygningen blev derefter Washington Hotel, som åbnede i 1854, selv om en kilde siger, at huset blev brugt til underholdning så tidligt som i 1794. På et tidspunkt i midten af det 19. århundrede blev bygningen udvidet: En tegning i Norton’s Handbook of New York City fra 1859 viser hotellet som fire etager højt.

Washington BuildingRediger

I midten af 1881 betalte Cyrus West Field 167.500 dollars for Washington Hotel og 70.000 dollars for Caroline W. Astors tilstødende hus på Battery Place og Greenwich Street. Hotellets inventar blev solgt ud i december samme år. Måneden før, i november 1881, havde Field annonceret, at han ville udskrive en konkurrence blandt seks af byens mest velrenommerede arkitekter om at tegne Washington Building, en kommerciel bygning, på hotellets grund. Den vindende arkitekt ville blive betalt 5.500 dollars, og de andre arkitekter ville få 500 dollars hver for at indsende et udkast. Edward H. Kendall vandt opgaven og udarbejdede planer for en bygning i Queen Anne-stil på stedet. Washington Building Company blev oprettet i juni 1882, hvorefter ejendomsretten blev overført til nævnte selskab. Bygningen blev opført af W.H. Hazzard & Son og stod færdig i 1884 til en endelig pris på 900.000 dollars. Washington Building blev ofte omtalt som Field Building, efter dens bygherre.

Washington Building var oprindeligt en 9- eller 10-etagers bygning, der hævede sig 46 m (150 fod). Bygningen var beklædt med røde mursten og sandsten, og hovedindgangen lå gennem Battery Place mod syd. Hjørnerne indeholdt fem etager høje søjler med overhængende orielvinduer. Bygningen var C-formet og omgav en indre gårdsplads på sin nordlige side. Den indeholdt oprindeligt fire elevatorer, men der blev tilføjet yderligere to i slutningen af 1890’erne. Som det oprindeligt var planlagt, skulle der være 17 kontorer på hver etage mellem tredje og niende etage, og der var “omkring 860 vinduer og 358 værelser” i alt. Blandt lejerne var Frihedsgudindens byggekomité, Manhattan Hay and Produce Exchange, Postal Telegraph-Cable Company og United-States National Bank.

Kendall tegnede yderligere etager til Washington Building i 1885, men kilderne er uenige om, hvordan dette blev gennemført. Ifølge Fran Leadon blev der bygget en tilbygning på to etager kort efter Washington Building’s færdiggørelse, og en anden udvidelse på to etager blev tilføjet i 1886-1887. Christopher Gray fra New York Times nævner dog en enkelt tilbygning på fire etager, som blev færdiggjort i 1887. Under alle omstændigheder bestod den øverste etage efter tilbygningen af et mansardtag med fremspringende tagvinduer på sydsiden. Efter udvidelserne var bygningen 79 m høj. Gray og en samtidig artikel i Real Estate Record beskrev Washington Building som værende 14 etager, men i en artikel i 1896 i Times blev bygningen beskrevet som værende 13 etager. Washington Building Company hyrede Harry E. Donnell i 1908 til at udføre uspecificerede “interne forbedringer” på bygningen.

IMM-renoveringRediger

The International Mercantile Marine Company (IMM) var på udkig efter et nyt hovedkvarter i begyndelsen af det 20. århundrede. Selskabet var blevet grundlagt af finansmanden J. P. Morgan i 1902 ved en sammenlægning af en lang række mindre selskaber. På grund af dets store størrelse og den store konkurrence i dampskibsindustrien kørte dets aktiviteter med en “tynd sikkerhedsmargin”. IMM’s finanser blev negativt påvirket efter forliset af RMS Titanic i 1912, der blev drevet af selskabets datterselskab White Star Line, men selskabet opnåede betydelige overskud fra fragttrafikken under og efter Første Verdenskrig.IMM’s første kontor i New York City, der lå i den tilstødende Bowling Green Offices Building, blev første gang nævnt i dets årsberetning fra 1918.

IMM købte Washington Building i 1919 for 3 mio. dollars. På grund af manglen på ledige kontorlokaler i kvarteret besluttede IMM at undlade at opføre en helt ny bygning. I stedet annoncerede IMM i november samme år planer om at renovere den eksisterende bygning. Walter B. Chambers tegnede Washington Building’s renovering. Tagvinduerne og orierne blev fjernet, taget blev ombygget, facaden blev beklædt med en blanding af granit, marmor og kalksten, og facaden på 1 Broadway blev forsynet med detaljer med maritimt tema. Desuden blev stueetagen ombygget for at give plads til IMM’s bookingkontor. Renoveringen blev udført i flere faser for at minimere forstyrrelser for de eksisterende lejere, som blev flyttet fra et kontor til et andet, efterhånden som arbejdet skred frem. Processen foregik “uden det mindste uheld” på trods af projektets tekniske kompleksitet. Renoveringen var færdig i 1921; samme år gav Downtown League 1 Broadway en pris for “den bedst ændrede bygning”.

Strukturen indeholdt oprindeligt IMM’s bookingkontor og hovedkvarter i New York City. I stueetagen var der bookingkontorer på første og anden klasse, venteværelse og lobby, mens kælderen rummede steerage bookingkontoret og lagerrum. På anden sal var IMM’s byggeafdeling, på tredje og fjerde sal var der almindelige kontorer, og på femte sal var der et bestyrelseslokale og ledelseskontorer. De syv øverste etager blev udlejet af andre lejere. IMM konkurrerede med Cunard Line, som to år tidligere havde opført sin egen bygning i nærheden på en lignende måde. Cunard-, Bowling Green- og International Mercantile Marine Company-bygningerne og flere andre bygninger på den sydligste del af Broadway udgjorde en “dampskibsrække”.

Senere brugBearbejd

Både offentligheden og den føderale regerings United States Shipping Board begyndte at nære mistillid til IMM efter Første Verdenskrig: Offentligheden undgik selskabet på grund af dets brug af britiske skibe, mens Shipping Board så IMM som for stor og konkurrencebegrænsende. Dette førte til en række organisatoriske ændringer, herunder salg af alle rederier under udenlandsk flag og endda af nogle indenlandske rederier. IMM fusionerede med Roosevelt Steamship Company i 1931 for at danne Roosevelt International Mercantile Marine Company (RIMM), som fortsat ejede 1 Broadway. Samme år overtog RIMM United States Lines (USL) og begyndte at slå sine andre aktiviteter sammen under dette navn. I 1940 var RIMM selv fusioneret med USL, og året efter overtog et USL-datterselskab 1 Broadway.

USL var også et af de største rederier i sin tid, men stod over for mange økonomiske problemer efter Anden Verdenskrig. Derfor satte rederiet 1 Broadway til salg i slutningen af 1960’erne eller begyndelsen af 1970’erne. USL’s daværende ejer Walter Kidde & Company skulle efter sigende “næsten have solgt” 1 Broadway i 1972, men USL trak bygningen tilbage fra salget på grund af et fald i priserne på fast ejendom i New York City. USL foreslog også i 1970 at erstatte 1 Broadway med en skyskraber på 50 etager, hvilket ville have betydet, at man skulle have taget luftrettigheder fra det nærliggende Alexander Hamilton U.S. Custom House. Shipping-entreprenøren Malcom McLean købte USL i 1977, og i december 1977 meddelte United States Lines, at selskabet ville flytte til Cranford i New Jersey. Flytningen fandt sted i midten af 1979, selv om USL forblev i stueetagen indtil slutningen af året.

Flere enheder udtrykte interesse for at købe 1 Broadway, herunder en potentiel køber, der overvejede at omdanne det til et hotel. I sidste ende blev bygningen erhvervet af Muna Realty Development Corporation, et hollandsk antilleanerselskab, som betalte 9,75 mio. dollars for bygningen og 250 000 dollars for USL’s resterende leje. Bygningen blev optaget i det nationale register over historiske steder i 1991. Bygningens ejere var i økonomiske vanskeligheder i 1992, da forsikringsselskabet Allstate erhvervede 1 Broadway gennem tvangsauktion. Samme år begyndte Allstate at renovere facaden. Restaureringen blev designet af Stephen Cohan med C & D Restoration som entreprenør og kostede i sidste ende 2,2 millioner dollars. Under projektet blev der fundet noget af den oprindelige røde facade. Murværket blev udskiftet mellem 1993 og 1994, hvor ca. 8 % af det oprindelige murværk blev udskiftet. I 1995 blev International Mercantile Marine Company Building sammen med flere andre bygninger på Bowling Green formelt udpeget som New York Citys vartegn.

Kenyon & Kenyon, et fremtrædende advokatfirma inden for intellektuel ejendomsret, var den vigtigste lejer på de øverste etager i slutningen af det 20. og begyndelsen af det 21. århundrede, idet det flyttede ind på fire etager på 1 Broadway i 1980. Kenyon & Kenyon sammen med investeringsrådgiverne Brundage, Story & Rose, besatte i 1996 tilsammen 70 % af bygningens kontorareal. Fem år senere indtog Kenyon & Kenyon næsten hele bygningens kontorareal på 18 000 m2 (190 000 kvadratfod), undtagen halvdelen af den sjette etage. På det tidspunkt var Logany LLC udlejer af denne del af sjette etage, men Kenyon & Kenyon havde en forkøbsret på dette areal. Dette førte til en retssag i 2005, da Logany ikke tilbød Kenyon & Kenyon en lejeaftale for Loganys halvdel af sjette etage og foreslog at bygge penthouselejligheder på 12. etage, hvilket Kenyon & Kenyon hævdede var et forsøg på at tvinge dem til at flytte fra 12. etage. Kenyon & Kenyon vandt denne retssag, hvilket forhindrede Logany i at bygge penthouses og tvang selskabet til at tilbyde Kenyon & Kenyon et lejemål. I 2018 blev bygningen solgt til Midtown Equities for 140 mio. dollars, hvorefter de nye ejere meddelte, at en del af bygningen ville blive omdannet til lejligheder. Kenyon & Kenyon blev herefter opløst.