Intercambio 1031 en Sanibel & Captiva
Muchos de nuestros clientes ven su compra de bienes raíces en Sanibel y Captiva como una inversión. Tenemos clientes de «segunda residencia» que alquilan su casa en la isla cuando no la usan. Tenemos clientes de «futura jubilación» que compran ahora y alquilan su casa en la isla hasta que se jubilen. E incluso tenemos clientes que compran su casa en la isla únicamente como inversión para obtener ingresos por alquiler.
Los inversores, grandes y pequeños, se sienten atraídos por nuestras islas, ¡y por una buena razón! Siempre es interesante escuchar las historias de los clientes que desean utilizar un intercambio 1031 en Sanibel. Si bien no es el tipo de transacción más común que manejamos en nuestra oficina, tenemos una buena cantidad de experiencia en el manejo de la «Starker Exchange» o «Like-Kind Exchange» como también se les conoce.
Hemos resumido algunos de nuestros conocimientos de intercambio 1031 en unos pocos factores clave que pensamos que usted debe saber…
Hay cuatro tipos de 1031 Exchange
1.) Intercambio simultáneo – Este intercambio se produce cuando dos propiedades «similares» se intercambian entre sí. Como se puede adivinar, no es muy común, ya que es poco probable que dos propietarios quieran exactamente lo que el otro tiene, y que ambas propiedades cumplan con el intercambio 1031.
2.) Intercambio retrasado – Este intercambio es el tipo más común que manejamos, y proporciona un inversor 180 días después de la venta de su propiedad cedida para identificar una propiedad de reemplazo (s)
3.) Intercambio inverso – Este intercambio permite a un inversor comprar primero y vender después. Hay una serie de reglas en torno a este tipo de intercambio, especialmente en lo que respecta al proceso de titulación.
4.) Intercambio de Construcción/Mejoras – Este intercambio es útil para circunstancias en las que la propiedad de reemplazo cuesta menos que la propiedad cedida, y le permite contar el costo de las mejoras hacia el valor de su propiedad de reemplazo.
Siete Reglas con respecto al Intercambio 1031
#1 – Sólo Negocio o Inversión – Un Intercambio 1031 no puede ser utilizado para la propiedad personal, como su residencia principal, o incluso la residencia principal de un miembro de la familia. El intercambio sólo se aplica a una inversión o propiedad comercial.
#2 – Propiedad de tipo similar – Tanto las propiedades cedidas como las de reemplazo deben ser «de tipo similar» en el sentido de que ambas son propiedad real. Por ejemplo, usted no puede intercambiar maquinaria de trabajo por un condominio en Sanibel, pero puede intercambiar diferentes tipos de propiedad inmobiliaria como un condominio por una casa, o una propiedad comercial por un terreno vacío, siempre y cuando sea dentro de los Estados Unidos.
#3 – Valor igual o mayor – El intercambio no siempre tiene que ser uno por uno, pero el valor de la propiedad de reemplazo tiene que ser igual o mayor que la propiedad cedida con el fin de diferir el 100% del impuesto. Existe el aplazamiento parcial del Intercambio 1031, en el que la propiedad de sustitución es de menor valor que la propiedad cedida. En este caso, tendrá que pagar la diferencia en los impuestos sobre la ganancia de capital (a menudo llamado el arranque).
#4 – Ventana de identificación – Hay una ventana de identificación de 45 días que comienza después de la venta de su propiedad cedida en la que debe identificar tres propiedades similares como posibles propiedades de reemplazo para el intercambio. Una excepción es la regla del 200%, donde un inversor puede identificar cuatro o más propiedades, siempre y cuando el valor de las propiedades potenciales de reemplazo combinado no exceda el 200% del valor de la propiedad cedida.
También es importante tener en cuenta que la casa de reemplazo comprada debe ser una de las propiedades identificadas dentro del período inicial de 45 días. No hay nuevas propiedades pueden entrar en la ecuación después de la ventana de identificación ha pasado.
#5 – Ventana de compra – Hay una ventana de compra de 180 días para toda la transacción, que se ejecuta simultáneamente con la ventana de identificación de 45 días. En realidad, la ventana de compra es de 180 días O la fecha de vencimiento de la declaración de impuestos para el año fiscal en el que se vendió la propiedad cedida – lo que ocurra primero. Sin embargo, puede solicitar una prórroga para poder utilizar los 180 días completos si esto ocurre.
#6 – Intermediario cualificado – Un intermediario cualificado (QI) debe administrar el intercambio 1031. Esta persona se encarga del proceso de documentación y de toda la financiación del intercambio. Curiosamente, no hay regulaciones federales o estatales para los QI.
De hecho, la mayoría de las empresas que prestan servicios de QI no están vinculadas al intercambio, ya que no existen requisitos de licencia dentro del estado. En el estado de Florida, sin embargo, el fondo de ayuda al cliente de Florida BAR establece que un abogado que actúa como QI para un intercambio 1031 está vinculado hasta $ 1M por transacción. Por lo tanto, la mayoría de nuestros clientes utilizan contadores o abogados especializados en el proceso de Intercambio 1031.
#7 – Título/Nombre del pagador de impuestos – El nombre del pagador de impuestos y del propietario del título debe ser el mismo tanto en las propiedades cedidas como en las de reemplazo. Hay procesos involucrados en la adición o eliminación de un cónyuge o sociedad, y algunas soluciones diferentes para cumplir con el código. Es importante que usted siga el protocolo adecuado para todas las reglas y regulaciones, o su intercambio puede ser rechazado por el IRS.
Esperamos que esta información haya arrojado algo de luz sobre lo que a menudo es un tema desconocido para los nuevos inversores. Sepa que la información contenida en este blog no pretende ser, y no debe ser considerado o confiado como, asesoramiento jurídico, fiscal o contable.
Queremos agradecer a Dave Owens y Mike Rhinehart de Midland IRA por su ayuda en la revisión de la información en esta entrada del blog. Siempre sugerimos hablar directamente con un Intermediario Calificado antes de iniciar el proceso de Intercambio 1031.