サンフランシスコ家賃条例では、オーナーがテナントが居住する賃貸住宅に入居し、占有するすべての居住者のテナントを終了させることを許可しています。 しかし、この許可は、独自の規則や制限を伴わない。 このような場合、「ディアボロス」は、「ディアボロス」が「ディアボロス」であることを証明し、「ディアボロス」が「ディアボロス」であることを証明するために、「ディアボロス」が「ディアボロス」であることを証明する必要があります。サンフランシスコ家賃条例の9(a)(8)(iv)は、家主が所有する「同等のユニット」が既に空室で利用可能である場合、またはそのユニットの所有権の回復前にそのようなユニットが空室で利用可能となる場合、家主は家主の入居立ち退きまたは親族の入居立ち退きに従って所有権を回復できないことを述べている。 所有権の回復前に同等の住戸が空室となり利用可能となった場合、家主は明け渡しの通知を取り消し、敷地の所有権を回復するために起こされた訴訟を却下しなければならない。 さらに、所有権の回復前に比較対象外の住戸が利用可能になった場合、家主はその住戸を借主に提供しなければならないと規定されています。
オーナーは、同じビル内で同等のユニットが空いていて利用可能な場合、自分の所有権を回復するためにテナントを立ち退かせることはできない。 この規則の精神は理にかなっています。 テナントが入居しているユニットと同様のユニットが空いている場合、オーナーは、他の入居しているユニットのテナントを維持したまま、空いたユニットに入居すべきなのです。 このルールは、オーナーによる入居の立ち退き通知が出されたときだけでなく、占有を回復するまでの間、ずっと適用されます。 例えば、サンフランシスコのオーナー入居解除通知は、60日間の通知である。 一方、同等の住戸が入手可能であった場合、あるいは占有回復前に入手可能となった場合、所有者は通知を取り消し、その同等の住戸に入居する必要はない。 この規則の精神もまた理にかなっている。 所有者が希望する住戸と比較できない住戸があった場合、その住戸が空いているというだけで、法律がその住戸への入居を強制することはないのです。 むしろ、このシナリオにおけるオーナーの義務は、典型的な賃貸額の制約を受けることなく、退去させられるテナントにその非比較のユニットを提供することだけでしょう。 さらに、非比較住戸は、サンフランシスコの別の場所、あるいは市外にあることもあり得ます。
問題は、同等の住戸と非比較住戸の違いは何なのか、ということです。 ほとんどのシナリオは結論が出やすいのですが、明確な答えはありません。 寝室の数、バスルームの数、広さなどは一般的に簡単なケースです。 より複雑な問題は、一見同等に見えるが、所有者の特別なニーズによって類似性が薄れる場合です。 例えば、階段が苦手な人にとって、上層階の住戸は下層階の住戸とは比較にならない。 比較可能性の判断は、主観的かつ客観的なものです。 コンドミニアム、TIC、一戸建ては、一般的にこのような問題を避けることができるが、常にそうとは限らない。 しかし、常にそうであるとは限りません。比較可能な住戸と比較不可能な住戸の問題がもたらす潜在的な落とし穴の多くを、設立当初から真摯に取り組むことで回避することができます。
サンフランシスコのオーナー入居および相対的入居の立ち退きに関する、比較可能なユニットと比較不可能なユニットに関する規則は複雑で、不動産所有者とテナントの両方から常に挑戦を受ける可能性があります。 あなたが所有している、または購入を検討している不動産について、サンフランシスコの所有者の転入立ち退きまたは親族の転入立ち退きの実行についてもっと知りたいと思うなら、サンフランシスコの所有者と地主を代表する経験豊富なサンフランシスコ不動産弁護士に相談してください。
サンフランシスコ所有者の転入立ち退きおよび親族の転入立ち退き情報はサンフランシスコ不動産弁護士マーク・チェルネフによって提供されています。
Mark B. Chernev, Zacks, Freedman & Patterson, PC, 235 Montgomery Street, Suite 400, San Francisco, CA 94115 : 電話 415 – 956 – 8100