Rozporządzenie w sprawie czynszu w San Francisco upoważnia właściciela do wprowadzenia się do zajmowanego przez najemcę lokalu i zakończenia najmu wszystkich lokatorów w posiadaniu. Ten dodatek, jednak nie przychodzi bez własnych zasad i ograniczeń. Jedną z głównych przeszkód, jakie może napotkać właściciel chcący odzyskać posiadanie, są przepisy dotyczące „porównywalnych” i „nieporównywalnych” lokali znajdujących się w budynku, w którym znajduje się lokal, który właściciel chce odzyskać na mocy eksmisji właściciela.
37.9(a)(8)(iv) Rozporządzenia w sprawie czynszu w San Francisco stanowi, że właściciel nie może odzyskać posiadania na podstawie eksmisji właściciela lub eksmisji krewnego, jeżeli „porównywalny lokal” będący własnością właściciela jest już wolny i dostępny lub jeżeli taki lokal stanie się wolny i dostępny przed odzyskaniem posiadania lokalu. Jeżeli porównywalny lokal zostanie zwolniony i będzie dostępny przed przywróceniem posiadania, wynajmujący musi unieważnić wezwanie do opróżnienia i oddalić wszelkie powództwo wniesione w celu przywrócenia posiadania lokalu. Pod warunkiem, że dalej, jeżeli nieporównywalny lokal stanie się dostępny przed odzyskaniem posiadania, wynajmujący musi zaoferować ten lokal najemcy. Pojawiają się dwie kwestie – czym są porównywalne jednostki i czym są jednostki nieporównywalne.
Właściciel nie może eksmitować lokatora, aby odzyskać posiadanie dla siebie, jeżeli porównywalna jednostka jest wolna i dostępna w tym samym budynku. Duch tej zasady ma sens. Jeśli istnieje pusty lokal, który jest podobny do tego zajmowanego przez lokatora, właściciel powinien wprowadzić się do pustego lokalu, zachowując jednocześnie najem innego zajmowanego lokalu. Zasada ta obowiązuje nie tylko wtedy, gdy właścicielowi służy zawiadomienie o eksmisji, ale także przez cały czas, aż do odzyskania posiadania. Na przykład, wypowiedzenie eksmisji przez właściciela w San Francisco obowiązuje przez 60 dni. Jeśli porównywalna jednostka stała się dostępna w 45 dniu po doręczeniu wypowiedzenia, właściciel byłby zobowiązany do unieważnienia wypowiedzenia i dążyć do zajęcia pustej i dostępnej jednostki dla siebie.
W przeciwieństwie do tego, jeśli nieporównywalna jednostka była dostępna lub stała się dostępna przed odzyskaniem, właściciel nie byłby zobowiązany do unieważnienia wypowiedzenia i wprowadzić się do tej nieporównywalnej jednostki. Duch tej zasady również ma sens. Jeśli lokal, który nie był porównywalny do lokalu, którego chciał właściciel, prawo nie zmusi go do wprowadzenia się do tego lokalu tylko dlatego, że jest on dostępny. Zamiast tego, obowiązkiem właściciela w tym scenariuszu byłoby jedynie zaoferowanie tego nieporównywalnego lokalu wysiedlanemu lokatorowi bez typowych ograniczeń wysokości czynszu. Ponadto, nieporównywalny lokal mógłby również znajdować się w innej lokalizacji w San Francisco, a nawet poza miastem.
Problemem staje się – jaka jest różnica między porównywalnym a nieporównywalnym lokalem? Nie ma jasnej odpowiedzi, chociaż większość scenariuszy jest łatwiejsza do rozstrzygnięcia niż inne. Liczba sypialni, łazienek i powierzchnia kwadratowa to generalnie łatwe przypadki. Bardziej skomplikowane kwestie mogą pojawić się tam, gdzie jednostki są pozornie porównywalne, ale szczególne potrzeby właściciela rozmywają podobieństwa. Dla kogoś, kto ma problemy ze schodami, górna jednostka nie jest porównywalna z dolną. Określenie porównywalności jest subiektywne i obiektywne. Condos, TICs i domy jednorodzinne generalnie unikają tych problemów – ale nie zawsze. Staranność na samym początku może uniknąć wielu potencjalnych pułapek, jakie stwarzają kwestie porównywalnych i nieporównywalnych jednostek. Mając zaufanie do porównywalności i nieporównywalności jest niezbędnym narzędziem właściciel musi mieć w podejmowaniu skutecznej decyzji przed każdym właścicielem move-in wypowiedzenia jest serwowane.
Zasady i przepisy dotyczące porównywalnych i nieporównywalnych jednostek dla San Francisco właściciela move-in i względne move-in eksmisji są złożone i zawsze podlegają wyzwaniom zarówno przez właścicieli nieruchomości i lokatorów. Jeśli jesteś ciekawy dowiedzieć się więcej na temat wykonywania San Francisco właściciela move-in eksmisji lub względne move-in eksmisji dla nieruchomości jesteś właścicielem lub szukasz do zakupu, należy porozmawiać z doświadczonym prawnikiem San Francisco nieruchomości, który reprezentuje właścicieli i właścicieli w San Francisco.
San Francisco Owner Move-In eksmisji i względne Move-In eksmisji informacje dostarczone przez San Francisco nieruchomości adwokat Mark Chernev.
Mark B. Chernev, Zacks, Freedman & Patterson, PC, 235 Montgomery Street, Suite 400, San Francisco, CA 94115 : telefon 415 – 956 – 8100