1031 Exchange på Sanibel & Captiva
Många av våra kunder ser sina fastighetsköp på Sanibel och Captiva som en investering. Vi har ”second home”-kunder som hyr ut sitt hem på ön när det inte används. Vi har ”framtida pensionärskunder” som köper nu och hyr sin öbostad tills de når pensionen. Och vi har till och med kunder som köper sin öbostad enbart som en investering för hyresintäkter.
Stora och små investerare lockas till våra öar – och det på goda grunder! Det är alltid intressant att höra berättelser från kunder som vill använda ett 1031 Exchange på Sanibel. Även om det inte är den vanligaste transaktionstypen som vi hanterar på vårt kontor har vi en god erfarenhet av att hantera ”Starker Exchange” eller ”Like-Kind Exchange” som de också kallas.
Vi har kokat ner en del av vår kunskap om 1031 Exchange till några nyckelfaktorer som vi tyckte att du borde känna till…
Det finns fyra typer av 1031 Exchange
1.) Simultaneous Exchange – Detta utbyte sker när två ”likadana” fastigheter byts ut mot varandra. Som du kanske kan gissa är det inte särskilt vanligt, eftersom det är osannolikt att två fastighetsägare vill ha exakt samma sak som den andra och att båda fastigheterna uppfyller kraven för 1031 Exchange.
2.) Delayed Exchange – Detta utbyte är den vanligaste typen som vi hanterar, och ger en investerare 180 dagar efter försäljningen av sin överlåtna fastighet för att identifiera en eller flera ersättningsfastigheter
3.) Omvänt utbyte – Detta utbyte gör det möjligt för en investerare att köpa först och sälja efteråt. Det finns ett antal regler kring denna typ av byte, särskilt när det gäller tituleringsprocessen.
4.) Construction/Improvement Exchange – Detta utbyte är användbart under omständigheter där ersättningsfastigheten kostar mindre än den överlåtna fastigheten, och gör det möjligt att räkna kostnaden för förbättringar mot ersättningsfastighetens värde.
Sju regler om 1031 Exchange
#1 – Endast affärs- eller investeringsobjekt – Ett 1031-utbyte kan inte användas för personlig egendom, som t.ex. din huvudbostad, eller ens en familjemedlems huvudbostad. Utbytet gäller endast för en investerings- eller affärsfastighet.
#2 – Likadan fastighet – Både den överlåtna fastigheten och ersättningsfastigheten måste vara ”likadana” i den bemärkelsen att båda är fastigheter. Du kan till exempel inte byta ut arbetsmaskiner mot en lägenhet på Sanibel, men du kan byta ut olika typer av fastigheter, till exempel en lägenhet mot ett hus eller en kommersiell fastighet mot obebyggd mark, så länge det sker inom Förenta staterna.
#3 – Lika stort eller större värde – Utbytet behöver inte alltid vara ett för ett, men värdet på ersättningsfastigheten måste vara lika stort eller större än den överlåtna fastigheten för att få uppskov med 100 % av skatten. Det finns ett s.k. partiellt uppskov med 1031-utbytet, där ersättningsfastigheten har ett lägre värde än den avstående fastigheten. I detta fall måste du betala skillnaden i kapitalvinstskatt (ofta kallad boot).
#4 – Identifieringsfönster – Det finns ett identifieringsfönster på 45 dagar som börjar efter försäljningen av din avstående fastighet där du måste identifiera tre likadana fastigheter som potentiella ersättningsfastigheter för utbytet. Ett undantag är 200 %-regeln, där en investerare kan identifiera fyra eller fler fastigheter så länge värdet av de potentiella ersättningsfastigheterna tillsammans inte överstiger 200 % av värdet på den avstående fastigheten.
Det är också viktigt att notera att den köpta ersättningsbostaden måste vara en av de fastigheter som identifierats inom den inledande 45-dagarsperioden. Inga nya fastigheter kan komma in i ekvationen efter att identifieringsfönstret har passerat.
#5 – Köpefönster – Det finns ett 180-dagars köpefönster för hela transaktionen, som löper parallellt med identifieringsfönstret på 45 dagar. Egentligen är köpfönstret 180 dagar ELLER förfallodagen för inkomstskattedeklarationen för det beskattningsår under vilket den överlåtna egendomen såldes – beroende på vilket som inträffar först. Du kan dock ansöka om en förlängning så att du kan använda hela 180 dagar om detta inträffar.
#6 – Kvalificerad förmedlare – En kvalificerad förmedlare (Qualified Intermediary, QI) måste administrera 1031-utbytet. Denna person sköter dokumentationsprocessen och all finansiering av utbytet. Märkligt nog finns det inga federala eller statliga bestämmelser för QI:s.
I själva verket är majoriteten av de företag som tillhandahåller QI-tjänster inte bundna till utbytet, eftersom det inte finns några licenskrav inom staten. I delstaten Florida anger dock Florida BAR client relief fund att en advokat som agerar som QI för ett 1031-utbyte är bunden upp till 1 miljon dollar per transaktion. Därför använder de flesta av våra kunder revisorer eller advokater som specialiserat sig på 1031 Exchange-processen.
#7 – Namn på titel/skattebetalare – Namnet på skattebetalaren och titelns ägare måste vara detsamma på både den överlåtna fastigheten och ersättningsfastigheten. Det finns processer för att lägga till eller ta bort en make/maka eller ett partnerskap och några olika lösningar för att uppfylla koden. Det är viktigt att du följer rätt protokoll för alla regler och förordningar, annars kan ditt byte bli otillåtet av IRS.
Vi hoppas att den här informationen har kastat lite ljus över vad som ofta är ett obekant ämne för nya investerare. Vet att informationen i den här bloggen inte är avsedd att vara, och bör inte betraktas eller förlitas på som, juridisk, skattemässig eller bokföringsmässig rådgivning.
Vi vill tacka Dave Owens och Mike Rhinehart från Midland IRA för deras hjälp med att granska informationen i det här blogginlägget. Vi föreslår alltid att man talar direkt med en kvalificerad förmedlare innan man påbörjar 1031 Exchange-processen.