San Franciscos hyresförordning ger en ägare rätt att flytta in i en hyreslägenhet som hyrs av en hyresgäst och säga upp hyresförhållandet för alla innehavare. Detta tillstånd kommer dock inte utan sina egna regler och restriktioner. Ett stort hinder som en ägare som vill återfå besittningen kan stöta på är reglerna om ”jämförbara” och ”icke jämförbara” enheter som finns i den byggnad som innehåller den enhet som ägaren försöker återfå i enlighet med en vräkning av en ägare som flyttar in i byggnaden.
37.I artikel 9 a.8 iv i San Franciscos hyresförordning anges att en hyresvärd inte får återfå besittning i samband med en vräkning av en ägare som flyttar in eller en vräkning av en släkting som flyttar in om en ”jämförbar enhet” som ägs av hyresvärden redan är ledig och tillgänglig, eller om en sådan enhet blir ledig och tillgänglig innan besittningstagandet av enheten återfås. Om en jämförbar lägenhet blir ledig och tillgänglig innan besittningen återfås måste hyresvärden återkalla meddelandet om avflyttning och avvisa alla åtgärder som vidtagits för att återfå besittningen av lokalerna. Om en icke jämförbar lägenhet blir tillgänglig innan hyresvärden återfår besittningen måste hyresvärden erbjuda hyresgästen den lägenheten. Två frågor dyker upp – vad är jämförbara enheter och vad är icke jämförbara enheter.
En ägare kan inte vräka en hyresgäst för att återfå besittningen för sig själv om en jämförbar enhet är ledig och tillgänglig i samma byggnad. Andan i denna regel är förnuftig. Om det finns en tom enhet som är jämförbar med den som upptas av en hyresgäst, bör ägaren flytta in i den lediga enheten samtidigt som hyresförhållandet i den andra upptagna enheten bevaras. Denna regel gäller inte bara när ett meddelande om vräkning av en ägare som flyttar in delges, utan även under hela tiden tills besittningen återfås. Till exempel är en uppsägning av ägaren som flyttar in i San Francisco en 60-dagars uppsägning. Om en jämförbar lägenhet blir tillgänglig den 45:e dagen efter delgivningen av uppsägningsmeddelandet, är ägaren skyldig att upphäva meddelandet och försöka få den lediga och tillgängliga lägenheten för sig själv.
Om däremot en icke jämförbar lägenhet är tillgänglig eller blir tillgänglig före återvinningen, är ägaren inte skyldig att upphäva meddelandet och flytta in i den icke jämförbara lägenheten. Andan i denna regel är också vettig. Om en enhet som inte var jämförbar med den enhet som ägaren ville ha, kommer lagen inte att tvinga dem att flytta in i den enheten bara för att den är tillgänglig. I stället skulle ägarens skyldighet i detta scenario endast vara att erbjuda den icke jämförbara lägenheten till den hyresgäst som flyttas utan typiska hyresbeloppsbegränsningar. Dessutom kan en icke jämförbar lägenhet också vara belägen på en annan plats i San Francisco, eller till och med utanför staden.
Frågan blir – vad är skillnaden mellan en jämförbar och en icke jämförbar lägenhet? Det finns inget tydligt svar även om de flesta scenarier är lättare att komma fram till än andra. Antal sovrum, badrum och kvadratmeter är i allmänhet enkla fall. Mer komplicerade frågor kan uppstå när enheterna till synes är jämförbara, men en ägares särskilda behov försvagar likheterna. För en person som har problem med trappor är en övre enhet inte jämförbar med en lägre enhet. Fastställandet av jämförbarhet är både subjektivt och objektivt. Condos, TIC:s och enfamiljshus undviker i allmänhet dessa problem – men inte alltid. Om man är noggrann i början kan man undvika många av de potentiella fallgropar som frågor om jämförbara och icke jämförbara enheter innebär. Att ha förtroende för jämförbarhet och icke-jämförbarhet är ett viktigt verktyg som en ägare måste ha för att kunna fatta ett effektivt beslut innan ett uppsägningsmeddelande om ägarinflytande delges.
Reglerna och bestämmelserna om jämförbara och icke-jämförbara enheter för uppsägningar av ägarinflytande och relativa inflyttning i San Francisco är komplexa och kan alltid ifrågasättas av både fastighetsägare och hyresgäster. Om du är nyfiken på att lära dig mer om hur man utför en San Francisco-avhysning av en ägare som flyttar in eller en avhysning av en släkting som flyttar in för en fastighet som du äger eller vill köpa, bör du tala med en erfaren fastighetsadvokat i San Francisco som företräder ägare och hyresvärdar i San Francisco.
Information om San Francisco-avhysning av en ägare som flyttar in och en avhysning av en släkting som flyttar in tillhandahålls av San Francisco-advokaten i fastighetsfrågor Mark Chernev.
Mark B. Chernev, Zacks, Freedman & Patterson, PC, 235 Montgomery Street, Suite 400, San Francisco, CA 94115 : telefon 415 – 956 – 8100