Sanfranciská vyhláška o nájemném opravňuje vlastníka nastěhovat se do nájemní jednotky obývané nájemníky a ukončit nájemní vztah se všemi nájemníky v držení. Toto oprávnění se však neobejde bez vlastních stanovených pravidel a omezení. Jednou z hlavních překážek, na kterou může vlastník usilující o navrácení držby narazit, jsou pravidla týkající se „srovnatelných“ a „nesrovnatelných“ jednotek nacházejících se v budově, v níž se nachází jednotka, o jejíž navrácení vlastník usiluje na základě vystěhování vlastníka.
37.9(a)(8)(iv) Sanfranciské vyhlášky o nájemném stanoví, že pronajímatel nemůže získat zpět držbu na základě vystěhování vlastníka nebo vystěhování příbuzného, pokud je „srovnatelná jednotka“ ve vlastnictví pronajímatele již volná a je k dispozici, nebo pokud se taková jednotka uvolní a je k dispozici před získáním držby jednotky. Pokud se srovnatelná jednotka uvolní a je k dispozici před získáním držby, musí pronajímatel zrušit výzvu k vyklizení a zamítnout jakoukoli žalobu podanou za účelem získání držby prostor. Dále platí, že pokud se nesrovnatelná jednotka uvolní před obnovením držby, musí pronajímatel tuto jednotku nabídnout nájemci. Vyvstávají dvě otázky – co jsou srovnatelné jednotky a co jsou nesrovnatelné jednotky.
Vlastník nemůže vystěhovat nájemce, aby získal zpět držbu pro sebe, pokud je ve stejné budově volná a k dispozici srovnatelná jednotka. Duch tohoto pravidla dává smysl. Pokud je k dispozici prázdná jednotka, která je podobná jednotce obsazené nájemcem, měl by se vlastník nastěhovat do volné jednotky a zároveň zachovat nájemní vztah k jiné obsazené jednotce. Toto pravidlo platí nejen při doručení oznámení o vystěhování vlastníka, ale i po celou dobu, dokud není držba obnovena. Například výpověď z nastěhování vlastníka v San Franciscu je 60denní výpovědní lhůta. Pokud by se 45. den po doručení výpovědi uvolnila srovnatelná jednotka, vlastník by byl povinen výpověď zrušit a usilovat o obsazení uvolněné a dostupné jednotky pro sebe.
Naopak, pokud by byla k dispozici nesrovnatelná jednotka nebo by se uvolnila před navrácením, vlastník by nebyl povinen výpověď zrušit a nastěhovat se do této nesrovnatelné jednotky. Duch tohoto pravidla má rovněž smysl. Pokud je k dispozici jednotka, která nebyla srovnatelná s jednotkou, kterou vlastník chtěl, nebude ho zákon nutit, aby se do této jednotky nastěhoval jen proto, že je k dispozici. Místo toho by povinností vlastníka v tomto scénáři bylo pouze nabídnout tuto nesrovnatelnou jednotku vystěhovávanému nájemci bez omezení typické výše nájemného. Nesrovnatelná jednotka by se navíc mohla nacházet i na jiném místě v San Franciscu, nebo dokonce mimo město.
Otázka zní – jaký je rozdíl mezi srovnatelnou a nesrovnatelnou jednotkou? Jasná odpověď neexistuje, i když většinu scénářů lze uzavřít snáze než jiné. Počet ložnic, koupelen a rozloha jsou obecně snadné případy. Složitější problémy mohou nastat v případech, kdy jsou jednotky zdánlivě srovnatelné, ale konkrétní potřeby vlastníka podobnost rozmělňují. Pro někoho, kdo má problémy se schody, není horní jednotka srovnatelná s dolní jednotkou. Určení srovnatelnosti je subjektivní a objektivní. Bytové domy, TIC a rodinné domy se těmto problémům obecně vyhýbají – ale ne vždy. Pečlivost na začátku může zabránit mnoha potenciálním nástrahám, které otázky srovnatelných a nesrovnatelných jednotek představují. Důvěra ve srovnatelnost a nesrovnatelnost je základním nástrojem, který musí mít vlastník k dispozici, aby mohl učinit efektivní rozhodnutí před doručením jakéhokoli oznámení o ukončení nastěhování vlastníka.
Pravidla a předpisy týkající se srovnatelných a nesrovnatelných jednotek pro vystěhování vlastníka v San Franciscu a vystěhování příbuzných jsou složité a vždy podléhají napadení ze strany vlastníků nemovitostí i nájemníků. Pokud vás zajímá, jak se dozvědět více o provedení vystěhování vlastníka v San Franciscu nebo vystěhování příbuzného pro nemovitost, kterou vlastníte nebo kterou chcete koupit, měli byste si promluvit se zkušeným advokátem, který zastupuje vlastníky a pronajímatele nemovitostí v San Franciscu.
Informace o vystěhování vlastníka v San Franciscu a vystěhování příbuzného poskytl advokát pro nemovitosti v San Franciscu Mark Chernev.
Mark B. Chernev, Zacks, Freedman & Patterson, PC, 235 Montgomery Street, Suite 400, San Francisco, CA 94115 : telefon 415 – 956 – 8100
.