1031-udveksling på Sanibel & Captiva
Mange af vores kunder ser deres køb af fast ejendom på Sanibel og Captiva som en investering. Vi har “andet hjem”-kunder, som udlejer deres hjem på øen, når de ikke er i brug. Vi har “fremtidig pensionering”-kunder, som køber nu og lejer deres hjem på øen, indtil de når pensionering. Og vi har endda kunder, der køber deres ø-hjem udelukkende som en investering med henblik på lejeindtægter.
Store og små investorer tiltrækkes af vores øer – og det er der en god grund til! Det er altid interessant at høre historierne fra kunder, der ønsker at bruge en 1031 Exchange på Sanibel. Selv om det ikke er den mest almindelige transaktionstype, vi håndterer på vores kontor, har vi en god erfaring med at håndtere “Starker Exchange” eller “Like-Kind Exchange”, som de også kaldes.
Vi har kogt noget af vores viden om 1031 Exchange ned til et par nøglefaktorer, som vi mente, du skulle vide…
Der er fire typer 1031 Exchange
1.) Simultaneous Exchange – Denne udveksling sker, når to “ensartede” ejendomme byttes til hinanden. Som du måske kan gætte, er det ikke særlig almindeligt, da det er usandsynligt, at to ejendomsejere vil have præcis det, som den anden har, og at begge ejendomme vil opfylde 1031 Exchange compliance.
2.) Forsinket udveksling – Denne udveksling er den mest almindelige type, som vi håndterer, og giver en investor 180 dage efter salget af deres afståede ejendom til at identificere en eller flere erstatningsejendomme
3.) Omvendt udveksling – Denne udveksling giver en investor mulighed for at købe først og sælge bagefter. Der er en række regler omkring denne type udveksling, især med hensyn til tituleringsprocessen.
4.) Bygge-/forbedringsudveksling – Denne udveksling er nyttig under omstændigheder, hvor erstatningsejendommen koster mindre end den afståede ejendom, og giver dig mulighed for at medregne omkostningerne til forbedringer i din erstatningsejendoms værdi.
Syv regler vedrørende 1031-udveksling
#1 – Kun forretning eller investering – En 1031-udveksling kan ikke bruges til personlig ejendom, såsom din primære bolig eller endog et familiemedlems primære bolig. Udvekslingen gælder kun for en investering eller forretningsejendom.
#2 – Ejendomme af samme art – Både den afståede og den erstattende ejendom skal være “af samme art”, idet begge er fast ejendom. Du kan f.eks. ikke bytte arbejdsmaskiner til en ejerlejlighed på Sanibel, men du kan bytte forskellige typer af fast ejendom som f.eks. en ejerlejlighed til et hus eller en erhvervsejendom til en ledig grund, så længe det er inden for USA.
#3 – Lige stor eller større værdi – Udvekslingen behøver ikke altid at være en for en, men værdien af erstatningsejendommen skal være lige stor eller større end den afståede ejendom for at få udsættelse på 100 % af skatten. Der findes en sådan ting som en delvis 1031 Exchange-udskydelse, hvor erstatningsejendommen er af mindre værdi end den afståede ejendom. I dette tilfælde skal du betale forskellen i kapitalvindingsskat (ofte kaldet boot).
#4 – Identifikationsvindue – Der er et identifikationsvindue på 45 dage, der begynder efter salget af din afståede ejendom, hvor du skal identificere tre ensartede ejendomme som potentielle erstatningsegenskaber til udvekslingen. En undtagelse er 200%-reglen, hvor en investor kan identificere fire eller flere ejendomme, så længe værdien af de potentielle erstatningsejendomme tilsammen ikke overstiger 200% af værdien af den afståede ejendom.
Det er også vigtigt at bemærke, at den købte erstatningsbolig skal være en af de ejendomme, der er identificeret inden for den indledende 45-dages periode. Der kan ikke komme nye ejendomme ind i ligningen, efter at identifikationsvinduet er overskredet.
#5 – Købsvindue – Der er et 180-dages købsvindue for hele transaktionen, som løber samtidig med identifikationsvinduet på 45 dage. Faktisk er købsvinduet 180 dage ELLER forfaldsdatoen for indkomstskatteangivelsen for det skatteår, hvor den afståede ejendom blev solgt – alt efter hvilken dato der kommer først. Du kan dog ansøge om en forlængelse, så du kan bruge hele de 180 dage, hvis dette sker.
#6 – Kvalificeret mellemmand – En kvalificeret mellemmand (QI) skal administrere 1031-udvekslingen. Denne person håndterer dokumentationsprocessen og al finansiering af udvekslingen. Mærkeligt nok er der ingen føderale eller statslige regler for QI’er.
Faktisk er størstedelen af de virksomheder, der leverer QI-tjenester, ikke bundet til udvekslingen, da der ikke findes licenskrav i staten. I staten Florida angiver Florida BAR’s klienthjælpsfond imidlertid, at en advokat, der fungerer som QI for en 1031-udveksling, er kautioneret op til 1 mio. dollars pr. transaktion. Derfor bruger de fleste af vores kunder revisorer eller advokater, der er specialiseret i 1031 Exchange-processen.
#7 – Titel/skattebetalers navn – Navnet på skattebetaleren og ejeren af titlen skal være det samme på både den afståede og den erstatte ejendom. Der er processer involveret i at tilføje eller fjerne en ægtefælle eller et partnerskab, og der er et par forskellige løsninger for at overholde kodeksen. Det er vigtigt, at du følger den korrekte protokol for alle regler og bestemmelser, ellers kan din udveksling blive afvist af IRS.
Vi håber, at disse oplysninger har kastet noget lys over, hvad der ofte er et ukendt emne for nye investorer. Vid, at oplysningerne i denne blog ikke er beregnet til at være, og bør ikke betragtes eller påberåbes som juridisk, skattemæssig eller regnskabsmæssig rådgivning.
Vi vil gerne takke Dave Owens og Mike Rhinehart fra Midland IRA for deres hjælp med at gennemgå oplysningerne i dette blogindlæg. Vi foreslår altid at tale direkte med en kvalificeret mellemmand, før vi starter 1031 Exchange-processen.